Первыми шагами проектирую свой бизнес тут, инвестировал мал-помалу много лет в Москве, оттуда опыт и слова. Оцените плз - в чем я неправ? Я прихожу тут в банк за кредитом на покупку недвижимости, приношу выставленный на продажу полностью сданный в аренду многоквартирный дом тысяч на 500 евро, арендной площадью квадратов 400-600, с нетто-доходом в год тысяч в 35-40 евро (7-8проц. годовых). Кажется это почти на пределе возможного, но например найду. Кладу свои 100тыс евро, и прошу 400тыс кредит под 3,8-4,5 (не знаю точно) проц. годовых на 20 лет. В залог предлагаю сам вот этот-же дом, который за 500тыс, то есть закладывается он в банк под 80% от цены. А доходом для покрытия банковского кредита показываю вот эти 35-40тыс. евро в год арендной платы. Если мне не врет калькулятор, то в первый год я должен буду заплатить 20тыс тело кредита плюс (если 4.5проц) 18тыс процентов, то есть в аккурат хватит. А дальше - придется платить с каждым годом одинаковое тело, но поменьше процентов... до нуля через 20 лет, то есть в среднем за 20 лет 9тыс в год процентов получается, а не 18тыс как в первый год, или можно сказать, что за 20 лет 180тыс обратно в хозяйство деньгами соберется, из разницы между арендной платой и платежами банку. Смысл затеи в том, чтобы вложив 100тыс получить через 20 лет назад свои 180тыс и дом за 500тыс, может детям на что пригодится). А то смотрю и вижу, что если разместить например 100тыс под 3проц. годовых, то те же 180тыс через 20 лет получишь, но дома-то за 500тыс не будет(. Вот такая схема, это только абрис идеи, подскажите если есть принципиальная ошибка плз. Новизна всего расклада для меня в том, что в Москве в жилсекторе имхо никогда не было такого процента по ипотечному банковскому кредиту, который был бы меньше кассируемой арендной платы за объект. А тут (на первый взгляд) это есть.

Если я Вас правильно понял, то эта арендная плата брутто.
То есть, надо вычесть налоги и деньги на ремонты и так далее....

То что Вы описали в Германии называется Tilgungsdarlehen.
В финансировании недвижемости применяется крайне редко,
очень тяжело получить.
В большинстве случаев применяется т.н. Annuitätendarlehen:
неизменный месячный взнос на всём протяжении кредита,
"тело" растёт, проценты падают...

Чисто математически чтобы такое произошло,
дело должно давать 10,06% в год.
И это не считая налогов.

Вложите в 30 разных акций (будет свой собственный DAX например)

Фелих дер Маклер, Вас всегда интересно чтитать!!! Чувствуется Фахманн!!!
Если не секрет, что Вы учили??

Спасибо jane!!
Я учился на Fachberater für Finanzdienstleistungen

В принципе √ схема правильная, только не учитывает денежных реалий: налогов на приобретение и владение недвижимостью, подоходного налога на прибыль, страхования, обязательного откладывания денег на текущие ремонты (внеплановые должна перенимать страховка), страхования на случай когда часть квартир не сдана, гонорара управляющей компании, затрат на финансирование и т.д.
Как правильно писал Феликс √ Annuitaetsdarlehen как правило дает более низкие помесячные выплаты, но так же необходимо рассмотреть варианты с низким погашением кредита и направлением освободившихся средств в накопительные программы для полного погашения кредита через некоторое время. Вариантов много.

Если я нигде не напутал, допрасходы на приобретение недвижимости это 3.57проц риэлторам (а может быть найти вариант напрямую?), 1.5проц нотариусу (интересно а есть ли в германии простая письменная форма договора без затрат на нотариуса?), и 3.5проц госналог на покупку, что не обсуждается. Но это все вместе менее 9 процентов. Иногда удается выторговать скидку при покупке до 10 процентов, так что имхо +-10процентов не отменяют саму идею.
Подоходный налог это серьезный и неожиданный удар. Какая досада). В каком хотя-бы створе он может находиться, этот налог на доход от фермиттунга и ферпахтунга? Я где-то поймал глазом цифру 19процентов, это так? Есть ли в Германии такое правило, что та часть дохода от сдачи недвижимости, которая уходит банку как процент по обслуживанию кредита на приобретение вот этой недвижимости - подоходным налогом никак не облагается, ибо является обязательной затратой, необходимой для получения той самой аренды-дохода?
Налог на владение недвижимостью, а сколько это может быть? Есть ли разница по этому налогу от того, кто владеет - я лично как физлицо или я, образовавший тот или иной вид юрлица? Может быть выгоднее образовать из себя юрлицо? Налог на владение берется с стоймости покупки недвижимости, или от оценочной стоймости недвижимости? Сильно ли может отличаться оценочная стоймость для государства от реальной рыночной цены объекта?
Страхование от всех возможных ужасов - обязательно ли это? Какая практика в Германии, от чего хозяева как правило страхуют мерфамилиенхаусы? Сколько же это может быть ежегодно, из расчета на 1квм сдаваемой площади? Откладывание денег на текущий и грядущий капитальный ремонты - а сколько это может быть вместе на 1квм сдаваемой площади? Мне кажется, что накопление на капитальный ремонт - это должно быть на практике что-то типа норматива, например 5 евро за квм в год, одер?
Страхование когда часть квартир не сдана - у меня не укладывается в голове, какая страховая компания продаст такую страховку?) Это же личный риск и личный бизнес хозяина, содержать (и наверное рекламировать) дом так, чтобы он не стоял без жильцов ни разу. Гонорар управляющей компании - а не есть ли это небоьшие затраты на небенджоб сердитого пенсионера-хаусмайстера со связкой ключей? Или управляющая компания делает что-то гораздо большее, невидимое глазу?
А аннуитетный или вот приведенный мной в примере платеж с равным "телом" и падающим процентом - имхо большой разницы для хозяина (да и для банка) не имеют, просто аннуитетный на калькуляторе высчитать очень трудно, а программы для этого у меня нету)
Большое спасибо, что отвечаете мне!

http://www.immobilienscout24.de/46436059
Вот объект неподалеку от меня, скромное домовладение на 3 квартиры, зато сдаваемые в аренду за почти 10 процентов в год от цены покупки. Честно говоря, такой процент это редкость, в основном встречал 7-8, редко 8.5 процентов, хотя видел и под 10, видел редко даже чуть больше... Брутто, да процент брутто, но может быть и нетто образуется порядка 7.5, если оптимизировать налоги и накладные расходы? Или?

На самом деле 6% + НДС, но иногда в зависимости от земли продавец и покупатель платят пополам в 3% + НДС

Вы вполне можете свести налог к нулю, если докажете потери в другом месте. В Германии довольно сложная налоговая система, не стоит говорить о каких-то паушальных 19%. 19% - это нынешний НДС.

Да

Это не федеральный, а коммунальный налог - во всех городах по разному.

Частично (например от пожара) - обязательно, частично - настоятельно рекомендуемо. Я бы не брал на себя рисков прорыва водопровода и т.п.

В зависимости от уже накопленной суммы и состояния дома.

Как правило банк-кредитор. Но она действует строго ограниченное время.

Производит расчеты у жильцами, улаживает конфликты, следит за ремонтами, расчитывается с внешними поставщиками (вывозка мусора, отопление, газ и пр.), заказывает текущее техобслуживание (например лифтов или отопительного аггрегата) и т.д. Есть любители делать это самому - но как правило обходится дороже и с немалым геморроем.

кто-нибудь может подсказать, какой поцент рендиты является хорошим!?
спасибо!!!!!!!!!!!

Мне кто-нибудь когда-нибудь объяснит: откуда у таких "инвесторов" такие деньги?
Вы хотите вбухать 100 тысяч, взять кредит на 400 и ждать 20 лет светлого будущего?
Тут уже Фелик на счёт ДАХ идею подкинул....

Так дом итак в вашей собственности, да ещё и сданный в аренду. Зачем делать какие-то движения?

7%
ИМХО конечно

спасибки!!

Это по-разному... Феликса 7% устраивают, а мне, например, 15% подавай.

но а реально ето?? мне бы вообще 100 хотелось =))))

Я попробую объяснить на конкретном примере моей родственницы, откуда могут взяться такие деньги. В 2003г она взяла простой потребительский кредит в сбербанке, 20000долл, под 13 или 15 процентов, типа на новый автомобиль и зубные протезы, кажется она так написала в заявлении. Она на эти деньги купила квартиру на стадии котлована в ближайшем подмосковном городе, Реутов, 54кв.м. голого "холодного" бетона. Фирма, где она работала, что очень важно, выступила гарантом этого кредита, она была очень ценным работником. Ей повезло, строители построили этот дом, а не украли деньги. (Они украли деньги потом, и не построили следующий дом). Потом за три года она отдала кредит, получая на фирме 1500 долл и отдавая половину денег за этот кредит с процентами. Попутно сама, с женихом, по вечерам ремонтировала квартиру, изредка нанимая гастрабайтеров для специальных работ, вроде электрики и сантехники. Потратила она еще в сумме тысячи 4-5долл на ремонт, такой, советский, ничего особенного, бедненько но чистенько. Потом, пожив до 2008г очень вовремя продала квартиру, за 6700000рублей, что по тем временам составляло (в евро делить надо было на 35) 191000евро. И налога с продажи платить ей было на надо, потмоу что она владела квартирой более 3 лет. Вот таким образом из хорошего отношения на работе и везения у нее за 5 лет образовался капитал размером почти в 200000евро. И таких историй по москве ты-ся-чи, десятки тысяч, это массовое явление, и на гораздо большие метры и суммы, потому что 54кв.м в подмосковном городке это очень малобюджетный проект. Правда и обманутых строителями тоже не один человек и не два. а тысячи. Но это риск)
Теперь в Москве так деньги уже не сделать, сейчас наступил другой период, но это было) Ничего особенного, не правда ли, я уверен, что и Вы бы так сумели, если бы жили и работали в Москве в тот период времени.

Это жуткое везение, поэтому не испытывайте судьбу второй раз (это только совет конечно).
В вашем случае родственница потратила 30, а получила 200. Чувствуете разницу? Несмотря на все проблемы - это был выгодный вариант.
Точно также в Германии трудно сделать,хотя есть и такие, которые и тут это делают. Но они совсем по другому действуют, как вы описываете.

Вы спросили "кто мне объяснит...", я на известном мне случае объяснил как возникают у обычных людей заметные капиталы. Только и всего, в принципе это мы напару пофлудили тут, не по теме, а около).
Я же хочу попробовать на этой земле как-то толково, скорее не для себя уже, а именно для своих детей, разместить, например, порядка 100тыс свободных денег. А из инвестиционных тем - знаю и верю на собственном опыте - только в недвижимость, мне иные предложения по размещению средств кажутся просто способом людей в галстуках выкрутить мне мозг и отпилить от моих денег).
Я вот познакомился, шапочно конечно, с 30летним немцем, он сын хозяев небольшого дома в 5 этажей, всего 15 кажется квартир, родители в 80-х годах купили дом в кредит, сейчас кредит погашен, а дом еще вполне в отличном состоянии, и будет еще лет 20-30 без капремонта. Кассируют около 5500 евро в месяц брутто кальт с митеров, сын по вечерам примерно раз в неделю хлопочет в роли хаусмайстера... днем он архитектор в бюро, кажется так...
Вот я и думаю, думаю... а толком спросить-то и некого)

не поверите, но именно эти галстуконосцы и будут уговаривать вас брать кредит и льстить , как прекрасно вы планируете с недвигой. Не догадываетесь почему?

Красивая история.
Как уже верно заметили, родственнице повезло, причем крупно. Потому что ее успех почти на 100% зависел от внешних факторов.
У меня много таких историй. Люди брали землю и недважимость в Прибалтике, Польше, Чехии. Практически ничего не делали. Потом продавали в несколько раз дороже.
А еще у меня есть история, как один знакомый купил в мае 2008 однушку в Москве за 160.000 баксов. А сейчас он бы хотел ее продать, но ему за нее и 140 никто не дает. (цены без ружья)

ИМХО не факт , что под единственный такой доход дадут кредит. НА ВОСЕМДЕСЯТ%
Все таки здесь не США..ИМХО
Послушаем правда спецов по кредитам