Первыми шагами проектирую свой бизнес тут, инвестировал мал-помалу много лет в Москве, оттуда опыт и слова. Оцените плз - в чем я неправ? Я прихожу тут в банк за кредитом на покупку недвижимости, приношу выставленный на продажу полностью сданный в аренду многоквартирный дом тысяч на 500 евро, арендной площадью квадратов 400-600, с нетто-доходом в год тысяч в 35-40 евро (7-8проц. годовых). Кажется это почти на пределе возможного, но например найду. Кладу свои 100тыс евро, и прошу 400тыс кредит под 3,8-4,5 (не знаю точно) проц. годовых на 20 лет. В залог предлагаю сам вот этот-же дом, который за 500тыс, то есть закладывается он в банк под 80% от цены. А доходом для покрытия банковского кредита показываю вот эти 35-40тыс. евро в год арендной платы. Если мне не врет калькулятор, то в первый год я должен буду заплатить 20тыс тело кредита плюс (если 4.5проц) 18тыс процентов, то есть в аккурат хватит. А дальше - придется платить с каждым годом одинаковое тело, но поменьше процентов... до нуля через 20 лет, то есть в среднем за 20 лет 9тыс в год процентов получается, а не 18тыс как в первый год, или можно сказать, что за 20 лет 180тыс обратно в хозяйство деньгами соберется, из разницы между арендной платой и платежами банку. Смысл затеи в том, чтобы вложив 100тыс получить через 20 лет назад свои 180тыс и дом за 500тыс, может детям на что пригодится). А то смотрю и вижу, что если разместить например 100тыс под 3проц. годовых, то те же 180тыс через 20 лет получишь, но дома-то за 500тыс не будет(. Вот такая схема, это только абрис идеи, подскажите если есть принципиальная ошибка плз. Новизна всего расклада для меня в том, что в Москве в жилсекторе имхо никогда не было такого процента по ипотечному банковскому кредиту, который был бы меньше кассируемой арендной платы за объект. А тут (на первый взгляд) это есть.

Если я Вас правильно понял, то эта арендная плата брутто.
То есть, надо вычесть налоги и деньги на ремонты и так далее....

То что Вы описали в Германии называется Tilgungsdarlehen.
В финансировании недвижемости применяется крайне редко,
очень тяжело получить.
В большинстве случаев применяется т.н. Annuitätendarlehen:
неизменный месячный взнос на всём протяжении кредита,
"тело" растёт, проценты падают...

Чисто математически чтобы такое произошло,
дело должно давать 10,06% в год.
И это не считая налогов.

Вложите в 30 разных акций (будет свой собственный DAX например)

Фелих дер Маклер, Вас всегда интересно чтитать!!! Чувствуется Фахманн!!!
Если не секрет, что Вы учили??

Спасибо jane!!
Я учился на Fachberater für Finanzdienstleistungen

В принципе √ схема правильная, только не учитывает денежных реалий: налогов на приобретение и владение недвижимостью, подоходного налога на прибыль, страхования, обязательного откладывания денег на текущие ремонты (внеплановые должна перенимать страховка), страхования на случай когда часть квартир не сдана, гонорара управляющей компании, затрат на финансирование и т.д.
Как правильно писал Феликс √ Annuitaetsdarlehen как правило дает более низкие помесячные выплаты, но так же необходимо рассмотреть варианты с низким погашением кредита и направлением освободившихся средств в накопительные программы для полного погашения кредита через некоторое время. Вариантов много.

Если я нигде не напутал, допрасходы на приобретение недвижимости это 3.57проц риэлторам (а может быть найти вариант напрямую?), 1.5проц нотариусу (интересно а есть ли в германии простая письменная форма договора без затрат на нотариуса?), и 3.5проц госналог на покупку, что не обсуждается. Но это все вместе менее 9 процентов. Иногда удается выторговать скидку при покупке до 10 процентов, так что имхо +-10процентов не отменяют саму идею.
Подоходный налог это серьезный и неожиданный удар. Какая досада). В каком хотя-бы створе он может находиться, этот налог на доход от фермиттунга и ферпахтунга? Я где-то поймал глазом цифру 19процентов, это так? Есть ли в Германии такое правило, что та часть дохода от сдачи недвижимости, которая уходит банку как процент по обслуживанию кредита на приобретение вот этой недвижимости - подоходным налогом никак не облагается, ибо является обязательной затратой, необходимой для получения той самой аренды-дохода?
Налог на владение недвижимостью, а сколько это может быть? Есть ли разница по этому налогу от того, кто владеет - я лично как физлицо или я, образовавший тот или иной вид юрлица? Может быть выгоднее образовать из себя юрлицо? Налог на владение берется с стоймости покупки недвижимости, или от оценочной стоймости недвижимости? Сильно ли может отличаться оценочная стоймость для государства от реальной рыночной цены объекта?
Страхование от всех возможных ужасов - обязательно ли это? Какая практика в Германии, от чего хозяева как правило страхуют мерфамилиенхаусы? Сколько же это может быть ежегодно, из расчета на 1квм сдаваемой площади? Откладывание денег на текущий и грядущий капитальный ремонты - а сколько это может быть вместе на 1квм сдаваемой площади? Мне кажется, что накопление на капитальный ремонт - это должно быть на практике что-то типа норматива, например 5 евро за квм в год, одер?
Страхование когда часть квартир не сдана - у меня не укладывается в голове, какая страховая компания продаст такую страховку?) Это же личный риск и личный бизнес хозяина, содержать (и наверное рекламировать) дом так, чтобы он не стоял без жильцов ни разу. Гонорар управляющей компании - а не есть ли это небоьшие затраты на небенджоб сердитого пенсионера-хаусмайстера со связкой ключей? Или управляющая компания делает что-то гораздо большее, невидимое глазу?
А аннуитетный или вот приведенный мной в примере платеж с равным "телом" и падающим процентом - имхо большой разницы для хозяина (да и для банка) не имеют, просто аннуитетный на калькуляторе высчитать очень трудно, а программы для этого у меня нету)
Большое спасибо, что отвечаете мне!

http://www.immobilienscout24.de/46436059
Вот объект неподалеку от меня, скромное домовладение на 3 квартиры, зато сдаваемые в аренду за почти 10 процентов в год от цены покупки. Честно говоря, такой процент это редкость, в основном встречал 7-8, редко 8.5 процентов, хотя видел и под 10, видел редко даже чуть больше... Брутто, да процент брутто, но может быть и нетто образуется порядка 7.5, если оптимизировать налоги и накладные расходы? Или?

На самом деле 6% + НДС, но иногда в зависимости от земли продавец и покупатель платят пополам в 3% + НДС

Вы вполне можете свести налог к нулю, если докажете потери в другом месте. В Германии довольно сложная налоговая система, не стоит говорить о каких-то паушальных 19%. 19% - это нынешний НДС.

Да

Это не федеральный, а коммунальный налог - во всех городах по разному.

Частично (например от пожара) - обязательно, частично - настоятельно рекомендуемо. Я бы не брал на себя рисков прорыва водопровода и т.п.

В зависимости от уже накопленной суммы и состояния дома.

Как правило банк-кредитор. Но она действует строго ограниченное время.

Производит расчеты у жильцами, улаживает конфликты, следит за ремонтами, расчитывается с внешними поставщиками (вывозка мусора, отопление, газ и пр.), заказывает текущее техобслуживание (например лифтов или отопительного аггрегата) и т.д. Есть любители делать это самому - но как правило обходится дороже и с немалым геморроем.

кто-нибудь может подсказать, какой поцент рендиты является хорошим!?
спасибо!!!!!!!!!!!

Мне кто-нибудь когда-нибудь объяснит: откуда у таких "инвесторов" такие деньги?
Вы хотите вбухать 100 тысяч, взять кредит на 400 и ждать 20 лет светлого будущего?
Тут уже Фелик на счёт ДАХ идею подкинул....

Так дом итак в вашей собственности, да ещё и сданный в аренду. Зачем делать какие-то движения?

7%
ИМХО конечно

спасибки!!

Это по-разному... Феликса 7% устраивают, а мне, например, 15% подавай.

но а реально ето?? мне бы вообще 100 хотелось =))))

Я попробую объяснить на конкретном примере моей родственницы, откуда могут взяться такие деньги. В 2003г она взяла простой потребительский кредит в сбербанке, 20000долл, под 13 или 15 процентов, типа на новый автомобиль и зубные протезы, кажется она так написала в заявлении. Она на эти деньги купила квартиру на стадии котлована в ближайшем подмосковном городе, Реутов, 54кв.м. голого "холодного" бетона. Фирма, где она работала, что очень важно, выступила гарантом этого кредита, она была очень ценным работником. Ей повезло, строители построили этот дом, а не украли деньги. (Они украли деньги потом, и не построили следующий дом). Потом за три года она отдала кредит, получая на фирме 1500 долл и отдавая половину денег за этот кредит с процентами. Попутно сама, с женихом, по вечерам ремонтировала квартиру, изредка нанимая гастрабайтеров для специальных работ, вроде электрики и сантехники. Потратила она еще в сумме тысячи 4-5долл на ремонт, такой, советский, ничего особенного, бедненько но чистенько. Потом, пожив до 2008г очень вовремя продала квартиру, за 6700000рублей, что по тем временам составляло (в евро делить надо было на 35) 191000евро. И налога с продажи платить ей было на надо, потмоу что она владела квартирой более 3 лет. Вот таким образом из хорошего отношения на работе и везения у нее за 5 лет образовался капитал размером почти в 200000евро. И таких историй по москве ты-ся-чи, десятки тысяч, это массовое явление, и на гораздо большие метры и суммы, потому что 54кв.м в подмосковном городке это очень малобюджетный проект. Правда и обманутых строителями тоже не один человек и не два. а тысячи. Но это риск)
Теперь в Москве так деньги уже не сделать, сейчас наступил другой период, но это было) Ничего особенного, не правда ли, я уверен, что и Вы бы так сумели, если бы жили и работали в Москве в тот период времени.

Это жуткое везение, поэтому не испытывайте судьбу второй раз (это только совет конечно).
В вашем случае родственница потратила 30, а получила 200. Чувствуете разницу? Несмотря на все проблемы - это был выгодный вариант.
Точно также в Германии трудно сделать,хотя есть и такие, которые и тут это делают. Но они совсем по другому действуют, как вы описываете.

Вы спросили "кто мне объяснит...", я на известном мне случае объяснил как возникают у обычных людей заметные капиталы. Только и всего, в принципе это мы напару пофлудили тут, не по теме, а около).
Я же хочу попробовать на этой земле как-то толково, скорее не для себя уже, а именно для своих детей, разместить, например, порядка 100тыс свободных денег. А из инвестиционных тем - знаю и верю на собственном опыте - только в недвижимость, мне иные предложения по размещению средств кажутся просто способом людей в галстуках выкрутить мне мозг и отпилить от моих денег).
Я вот познакомился, шапочно конечно, с 30летним немцем, он сын хозяев небольшого дома в 5 этажей, всего 15 кажется квартир, родители в 80-х годах купили дом в кредит, сейчас кредит погашен, а дом еще вполне в отличном состоянии, и будет еще лет 20-30 без капремонта. Кассируют около 5500 евро в месяц брутто кальт с митеров, сын по вечерам примерно раз в неделю хлопочет в роли хаусмайстера... днем он архитектор в бюро, кажется так...
Вот я и думаю, думаю... а толком спросить-то и некого)

не поверите, но именно эти галстуконосцы и будут уговаривать вас брать кредит и льстить , как прекрасно вы планируете с недвигой. Не догадываетесь почему?

Красивая история.
Как уже верно заметили, родственнице повезло, причем крупно. Потому что ее успех почти на 100% зависел от внешних факторов.
У меня много таких историй. Люди брали землю и недважимость в Прибалтике, Польше, Чехии. Практически ничего не делали. Потом продавали в несколько раз дороже.
А еще у меня есть история, как один знакомый купил в мае 2008 однушку в Москве за 160.000 баксов. А сейчас он бы хотел ее продать, но ему за нее и 140 никто не дает. (цены без ружья)

ИМХО не факт , что под единственный такой доход дадут кредит. НА ВОСЕМДЕСЯТ%
Все таки здесь не США..ИМХО
Послушаем правда спецов по кредитам

Вот это и есть главный вопрос, ответа на который я жду. В москве, например, на такой доход кредит категорически не дают. Но в Москве процентом с аренды никогда не закрыть не то, что весь кредит, а даже процент по кредиту! Доход не поднимался никогда выше 10 процентов, а процент по ипотечному кредиту никогда меньше 11 не опускался). И потом в Москве аренда квартир организована иначе, полузаконно, с фертрагом не больше чем на год минус один день, и без банковских проводок миты, и без квитанций за нал, чтобы не было бумажек к которым могла бы прицепиться налоговая инспекция. Но здесь-то, здесь-то какая красота, все вбелую, все легально... Почему бы и не дать?
Конечно пойду в банк, и не в один, и к этим, в москве это называется ипотечный брокер, тоже пойду, но хорошо бы предварительно послушать что скажет "глас народа" на основном форуме Германии для русскоязычного населения).

ИМХО и нигде не даю, кроме Сев. Америки
Если этот доход единственный
Не подумать ли над Кливлендом и всякой калифорн. провинцией.
Цены сейчас разумные..

Для меня что Кливленд что кольца Сатурна - одинаково отдаленные от меня места). Я если не видел и не могу ткнуть пальцем - считаю что этого вообще в природе нет. Вот по-моему Америки вообще не существует, ее выдумали по телевизору).

Купи билет, скажем, до Нью-Йорка, сядь на самолет и открой для себя что-то новое.

В Германии банки потребуют предъявить налоговые декларации из РФ за последние несколько лет
Слова о мифических доходах, никто просто так не поверит
Российские же банки не станут финансировать недвижимость заграницей.

Не пугайте народ, Марко! Вполне достаточно актуальной справки о зарплате и НДФЛ-2 за прошлый год. Проверено.

А у меня за последние три года бератор в ДБ спрашивал
Возможно ваши конектшенс лучше

ИМХО выообще не документы..
за 1000 р. оформить можно обе
Сколько дадут кредит??
Начинаю подвозить бедных россиян со справками

1. Кредит от 100 тысяч.
2. На 50% от стоимости недвижимости.

Ага....
А проценты??
2*И как я понял при 50 % (а наш вопрошающий все таки хотел 80...) вообще не играет роли сдана ли недвижимость

Это индивидуально...

Понятно
Везти никого не надо..все индивидуально
И невыгодно.
Для 50% вообще никаких специалистов не нужно..

Я еще давно слышал, что 50проц от стоймости недвижимости под залог вот этой самой недвижимости дают здесь кредит россиянам, желающим купить ее в германии. Это кажется старый "классический" банковский продукт.
Но насколько (если Вы знаете) серьезно банк проверяет НДФЛ-2, и справку? Их ведь и правда в россии можно подделать на раз-два, печать какой-нибудь уже похеренной фирмы-однодневки шлепнуть и все.
Имеет ли для банка значение, какой это объект? Если это системно сдаваемый какой-нибудь 20квартирный дом, где новый хозяин просто автоматически перенимает митфертраги, и подписывает доверенность на его управление с известным банку солидным хаусфервальтунгом? Может быть для этого случая и не надо никаких смешных справок из россии?
Может быть лучше образовать из себя для этого случая какое-то несложное немецкое юрлицо, и приобрести недвижимость на него,может быть юрлицу будут выгоднее условия по кредиту?
Если Вы что-то знаете, то скажите пожалуйста, "сами-то мы не местные")))

Нет какое значение это для банка имеет?
Ему, банку, надо о вас все знать Он же с вам, а не с митеру в долг дает

А что обо мне знать? Я прост как правда и чист как слеза ребенка)

За красивые газа кредиты не дают

Начинаю понимать, что всё придёт на круги своя, и вы успешно избавитесь от своего свалившегося на голову состояния.

В Италии оказалось достаточно справки о зарплате и банковской выписки за 3 месяца. О НДФЛ там и не слышали. Глушь, однака!

Что, даже и о немецком Стоербешайде не спросили? Точно провинция!

Там вообще все по-домашнему. Банковские служащие в шортах и шлепанцах, разговор о кредите - только непосредственно с директором.. Когда наконец-то выдали кредит, директор банка попросился в гости - договорились, что я его приглашу в следующий приезд.

Класс
Люблю я итальянцев... Особенно итальянок

Я не хочу избавляться, я хочу наоборот приумножить. Что я не так написал? Не надо образовывать юрлицо? Пожалуйста, не отвечайте загадками, мы же русские люди...*жалобно*)))

ИМХО вопрос был разумный..
И конкретный
Но..ответ будет все равно такой же
И проценты..по секрету
И кредит до 50% стоимости

Да хоть как хитрите, в Германии выигрывает только банк (всегда). Вы что думаете, ваш дом через 20 лет в 3 раза больше от начальной стоимости будет стоить? Говорю же, вам очень повезло в своё время. Зачем судьбу второй раз испытывать? В Германии своя специфика в этой отрасли, отличная от московской.

Специфика своя..
Но многие неглупые люди, в том числе из за границы недвижимость покупают
И часто в кредит

Мне кажется в результате выигрывают обе стороны. У Вас какое-то извращенное понятие о том, что цель банка - Вас надуть и на этом нажиться.

ИМХО в любом бизнесе ...долговременном имеют интерес обе стороны.

У них совсем другая цель как у автора. Они уже заработали деньги, и им важнее их сохранить и разместить в "надёжном порту". Зарабатывают они деньги по другому. Некоторые надеются ещё и на возможность приобритения ПМЖ.

Угу...Взять кредит на 200 тыщ и выплатить в течении следующих 20 лет - 400 тыщ очень выгодно.

У меня очень правильное понятие о банке. Во главе угла у них стоит своя прибыль, любыми путями. И их не интерисует каким образом вы эти деньги заплатите. В крайнем случае пустят дом с молотка, но своё вернут.

Большинство покупающих недвижимость в Германии иностранные инвестиционные фонды
И делают они это с целью приумножить..
То что здесь что то скупают русские..легенда придуманная продавцами

Они покупают сразу большое количество - оптом. Вот как в этом случае.
http://www.geocities.com/kleineba/gag.htm

Нет, конечно гораздо выгоднее в течение 20 лет выплатить 400 тыщ не проклятому банку а своему родному арендодателю.

Ленина начитались?

Вот тоже на эту тему:
www.focus.de/immobilien/kaufen/wohn-privatisierung/staedtische-wohnungen_...

Часто и по одному дому
2* И разница только в количестве вложенных средств.
И минимизации рисков.
Потому не вижу причин , почему бы не вкладывать деньги в жилую недвижимость.
3* Хотя можете предложить варианты вложений более выгодные и надежные..
Мы все порадуемся

Все крупные достояния..нажиты нечестным путем..

Это моё личное мнение. И если такой такой умный человек как Карл Маркс (а не Ленин) так же думал, то я на правильном пути....

Не 400, а 240. Это я миту по 1000 евро считаю (по максимуму). А остальные 160 можно съэкономить. Кроме того не нужно постоянно инвестировать в недвижемость на ремонт (или попросту на ветер).

Бальзак?

Куплю я, допустим, на 500000евро дом, и будет он мне приносить нетто 7.5 процентов годовых, и это возможно! Это будет 3125евро ежемесячно, скромно но все-таки... Но я сделаю иначе и куплю два таких дома, вложив по 250000евро в каждый, а 250000евро - банк, под 4.3проц. годовых на 15 лет. Буду я кассировать 6250евро в месяц нетто ренту, и отдавать банку 2777евро ежемесячно тело кредита, и 896 евро процентов по кредиту, начиная с первого месяца 1792 евро и до нуля на последнем 180м месяце. И буду я даже в самый первый, худший месяц получать разницу 6250-2777-1792=1681евро. А это, между прочим, составляет уже 4 процента годовых на вложенный мной капитал в 500000. А что 3125 в месяц, что 1792 в месяц ренты получать - невелика для жизни разница... Запросы-то скромные, привычки советские).
Зато через 15 лет у меня уже будет два дома, а не один (Голосом кота Матроскина из мультика про Простоквашино). Выгодно вкладывать половину своих денег, и половину банковского кредита!
Но ведь не один же я такой умный, а почему тогда все так не делают?
И вообще, дадут ли мне в кредит хотя бы половину-то денег на покупку дома, если я вторую половину в коробке из-под ботинок в офис банка принесу?))) И печати на свои русские справки о доходах прямо при них сам шлепну, так типа, "ох, черт, забыл главное-то сделать"))). И еще уточню - а сколько надо доход-то написать для такого кредита, что мне нужен, и ручку так занесу над справкой)))

ИМХО очень оптимистично все это выглядит
Но..те кто делают-делают еще выгодней
Они вносят 10% (имея уже выплаченные особняки)
И на собственный вложенный капитал.. неплохо зарабатывают

Но это ведь сейчас так. Когда раньше цена денег на это дело была 6 или 7 процентов, то такая схема наверное совершенно не работала. Хотя может быть тогда норма нетто-ренты с аренды тоже была выше? Главное, чтоб не дали кредит с плавающей ставкой, а то зафиксируют на три-пять лет, с правом последующей коррекции процентной ставки как им захочется. Я слышал, что на 10 лет процент кажется фиксируют... а вот на 15 не знаю... И вообще могут не дать... Хотя, с другой стороны, почему бы и не дать?
А еще можно вложиться под гарантированные 505 евро в месяц с 97000 вложения, это 6.25проц годовых, купить новую. квартирку в альтенхайме с гарантированным митфертрагом на 23года. Никакого риска, и как раз к сроку сам подоспею, буду в 2032г. бесплатно щипать за ножки симпатичных медсестер. сидя в инвалидном кресле)))

В чем вопрос??

наверное потому что расчет твой прост. не забудь, что на доходы придется прогрессивно налоги платить.
сколько надо денег на поддержание состояния дома? сколько денег на управление? страховки некоторые можно переложить на съемщиков, некоторые нет. налоги на землю/недв. тоже на съемщиков. какие будут расходы по содержанию дома? немецкие митеры шустрые - с поломками жить не будут :-)
сколько можешь себе простоя позволить? (если часть квартир не сдана).
мне рендиты в 7,5% кажутся завышенными.
в любом случае надо ОЧЕНь хорошо подумать и все рассчитать, а не полагаться на чью-то цифру в 7,5%. состояние дома, расположение унд унд унд...
(доходы - расходы - проценты по кредиту)*steuersatz = прибыль

Это сколько??

Товарищ высказывался о нетто-митте

Реально может быть меньше..
Мне кажется эта цифра..оптимистичной, но не нереальной

Перейдём на предметный разговор. Сколько квартир вы будете сдавать, что-бы получить такую митту? А самое главное где?

да хоть бы вот... вот... вот... и еще вот! *листаю иммобилиенскоут24 - капиталанлаги*. Да вон же, вон, вон и еще за углом, отсюда не видно... *тычу пальцем из окна*. Тут кругом, если более-менее приличные районы, и более-менее приличные дома, ну не новострои конечно, но вполне крепкие, то аренда примерно от 6.5 до 7.5 евро за кв.м в месяц, а цена покупки - около 1000евро за кв.м. Да вон у меня в посте была же ссылка на дом, он мне очень нравится. Посмотрите, если есть люст)
А Вы серьезный человек, ни слова лишнего, сразу к делу!)

этот?
http://www.immobilienscout24.de/46436059

в вашей ссылке написано, что за все квартиры 1050 кальтмита (Die Summe der derzeitigen Kaltmieten beträgt ca. ┬ 1.050,-- monatlich.).Поэтому митта за кв.метр = 4,88 евро.
да и цена как-то странно написана. 215 х 813= 174795, но никак не 139. Цена квадрата = 813 евро.

Поскольку я в этих местах бывал, да и город этот хорошо знаю, вот Вам моё мнение.
Район далеко не самый лучший, инфраструктура так себе, без машины плоховато, рядом есть пролесок с речкой (на мой взгляд единственный плюс), но есть также и железная дорога (a это скорее минус, особенно если учесть, что контингент там в основном старшего возраста).
Теперь о цене. 139.000 ┬ за весь объект, где почти половину стоит земля. Дом старый, 1933 года. Как Вы думаете, он будет со временем дорожать ?
В этом районе съёмное жильё скорее редкость, в основном частные дома, т.е. снимать жильё там будет только тот, кому особенно важно жить именно там, а таких будет немного.

Вы туда хотя бы ради интереса заходили ? Я удивлён, что за этот объект ещё и маклер взялся.

Господа, ссылка-то не та. Эта ссылка по дому за 139тыс в крайсе - она всего лишь иллюстрирует ставку брутто-аренды в 10проц годовых, не более. И домик конечно страшноватый, особенно с фасада). Я имел в виду свою другую, вторую ссылку, на дом за 500тыс во Франкенбергском квартале. Такой фасад красивый, прям глаз не отвести. Правда может быть внутри не так...) Короч, сорре, ссылка, да не та)

http://www.immobilienscout24.de/50371895
Вот он, наш дворец!)))

Ага, спасибо)
А вот типа общага, с 10проц брутто, но тут контингент будет побеспокойнее гораздо), и простоев побольше... Не рискну...)

Вот! Это вариант наверное самый подходящий, жалко что прибыль невелика, зато риска никакого, и для личного использования перспектива хорошая)

http://www.immobilienscout24.de/51815719

А ты уверен, что цифры соответствуют действительности?

Не уверен. Смотреть надо, разбираться. Уверен я в том, что если объект хорошо выбран, и хорошо содержится, то он простаивать не будет, а арендаторы и хозяин будут союзниками в вопросах содержания. И закон им будет в помощь, а не как в России, понятия да эмоции.
А еще я уверен, что сейчас банковский процент по кредиту на покупку жилой недвижимости позволяет сделать то что я задумываю, потому что из-за кризиса он невысокий.
Но я совсем не уверен в том, что мне дадут кредит, даже 50проц под залог всего объекта. И еще я не знаю, как лучше осуществить задуманное, как физлицо, или всетаки как юрлицо. Но интуитивно чувствую, что как юрлицо - лучше, выше вероятность получить кредит. Ибо если что не так, то банк отнимет залог у юрлица, и никто в социальном гос-ве за юрлицо не заступится. А вот если физлицо - то банку социальное государство может не дать отнять дом, типа "а где же он будет жить, а что он будет есть?", и тогда, понимая это, банк мне как физлицу кредит просто не даст, ибо предмет залога он может у меня просто не смочь отобрать. И юрлицо похоже надо типа ООО, с огр. ответственностью хозяина, так чтобы если банк обанкротит ООО, отнимет недвижимость, то хозяин - в стороне, не связан... Это банку очень понравится.
А кажется сейчас есть фирмы ГмбХ, но не с 25000 мин. уст. капиталом, а с 1евро, какие-то иностранные, с разрешением работать на территории Германии... Или?

Банк интересует вероятность выплаты , а уж от кого - дело десятое.

На юрлицо банк не даст кредит, а если все же даст, то потребует, чтобы ответственность была на физлице.

если Вы вчитаетесь в мой последний пост, то увидите, что я предполагаю запросить кредит на ООО именно для того, чтобы банку в случае необходимости изъятия и реализации предмета залога по кредиту - не помешало социальное государство, пытаясь защитить кредитора, как если это был бы кредит на физлицо.
Обычно же. конечно, ООО используют для ограничения личной ответственности учредителей, например за кредит, так ООО инстинктивно и понимает любой финансист при оценке риска невозврата. Но тут, если вчитаться, случай с точностью до наоборот.
Лишь бы дали)

persönliche Steuersatz. добавляется к остальным доходам (зарплате и тп).
почитать можно здесь:
http://de.wikipedia.org/wiki/Spitzensteuersatz

ну тогда можно и паи недвижимости купить (Beteiligung, Genussrechte, geschlossene Immobilienfond и тп)

я бы сказала, с точностью наоборот ИМХО

что-то мне не верится в такой сценарий. у вас есть подтверждение? если бы так было, то не было бы в Германии Zwangsversteigerung

насколько я знаю (но это все конечно вилами по воде писано - как и все спекуляции здесь на форуме - "дадут, не дадут"), в плане кредитоспособности лучше быть работающим, неограниченный контракт и стабильный доход. Если вы не можете выплачивать кредит, то банк продает этот дом для погашения долгов.
Если вы ООО, то отвественность хозяина ограничивается капиталом. Дом входит в этот капитал? Если капитал 25000, а дом куплен за 500000, то банк сможет с вас только 25000 стребовать.
Поправьте меня, если я не права.

такому наверное вообще ничего не дадут.
у меня есть друг, который купил дом и сдает его своим родителям. он сказал, что они свой маленький ГмбХ учредили. подробностей не знаю может, и правда, все гораздо проще?

1. Где вы здесь увидели прибыль?
2. Почему вы считаете, что нет риска?
3. Личное использование? Вы собираетесь поселиться в 22-метровой комнате?

22 метра это временное пристанище после активной жизненной фазы, перед переходом к вечной собственности в 2 метра. Это дом престарелых, се ля ви...)

ППКС

Это понятно. Непонятен механизм использования. Например, исполняется вам 80 лет и вы решаете переехать в это пристанище. А там уже живет 80-летний дед - ваш квартиросъемщик - и переезжать на 2 кв.м. в ближайшие 20 лет не собирается.