по поводу квартиры на первом этаже с террасой.
это всегда индивидально.
если вариант как вы описали - квартира в большом городе,
терасса во двор, машины, шум , дороги и так далее,
то квартира на 1 этаже будет стоит дешевле чем квартира с балконом.
Но есть квартиры с терассой, в небольших городах, тихих районах,
где 1 этаж иметь не опасно, не шумно и так далее. Огорожены заборчиком или
зарослями - полностью изолированы от дороги не видны с улицы.
В этом случае эта терасса как личный садик, добавляется плошади
по сравнению с балконом - где то до 10 м дополнительных.
Такие квартиры стоят намного дороже чем квартиры с балконом и
пользуются повышенным спросом.

Германия это не США, здесь так легко кредиты не раздают.
Здесь смотрят очень строго - какая работа, какое образование, какой анцалунг (взнос), естль ли недвижимость например у родителей.
и так далее. Так что здесь так легко не раззоришся.
Окупаемость квартир в Мюнхене (за другие города не говорю - там нет такой 99 % гарантии сдачи в аренду)
однокомнатные - 13- 15 лет.
двух и трехкомнатные 16 - 25 лет.
при условии оплаты кредита арендаторами (с первым взносом 10 - 15 % банку конечно)

Кредиты раздают опираясь на опыт, скажем так, последних десяти лет. Если же в связи с кризисом безработица увеличится вдвое или втрое, то и цены на недвижимость могут упасть, а молодые люди оказаться без работы (чего я им конечно не желаю). Германия хоть и не США, но страна, зависящая от экспорта, кроме того финансово интегрирована в глобальную экономику, так что я бы не стал так категорично об этом говорить.

Если я правильно понял, арендаторы полностью покрывают месячные выплаты по кредиту за квартиру ? Или всё-таки только частично ?
Про 10-15 % я не совсем понял, кто их платит и от какой суммы берутся эти проценты ?

чтобы получить кредит в банке нужно иметь первый взнос - от 10 до 20 % от стоимости квартиры.
можно конечно найти кредит и без взноса, на всю сумму, но условия ( проценты по кредиту ) будут хуже чем с взносом.
к тому же , если ктото хочет купить , как в примере выше , 20 квартир.... то тут без первого взноса банк конечно не даст кредит.
далее за 13 - 15 лет кредит полностью покрывается за счет получений арендой платы с арендатора. ( все расчитывает работник банка)
еше раз уточняю - цифры только для мюнхена и для одно или маленьких двух комнатных квартир.
в других городах германии, подобная афера может закончится простаиванием пустой квартиры, за неимением арендатора,
и то есть потерями больших денег.

Было бы здорово увидеть это в цифрах на примере какого-нибудь часто продаваемого объекта, т.е. стоимость квартиры, размер месячной арендной платы, размер месячных выплат по кредиту. Учитывается ли в расчёте налоговое обложение квартплаты и послабления по выплате процентов по кредиту ?

я могу вам написать, но что касается кредитов, налогового обложения и всяких льгот - это я не знаю, это к специалистам по финансам.
итак берем среднюю однокомнатную квартиру в мюнхене.
стомостью 55 тыс. евро ( это минимум - квартира не очень большая и в довольно таки не в популярном районе)
дополнительные расходы нотар 1,5 %, маклер 3,5 % и налог 3, 5 % итого скажем 5000 евро.
итого 60 тыс. евро.
10 тысяч платим как первый взнос и берем кредит на 50 тыс ( насчет процентов по кредиту - к специалистам)
сдается квартира
330 кальт мите
100 небенкостен
из них оплачивается помесячно Вонгельд 140 евро
и налог 10 евро
итого чистыми в месяц 280 евро
в год 3400 евро.
делим 50 тыс на 3400 евро получаем 14 лет.
нужно учесть, что за эти 14 лет аренда будет повышатся,
то есть будет выплачено не за 14 лет , а скажем за 12 лет.
сумму кредита нужно посчитать самим или у специалиста, но на
50 тыс .евро и на 14 лет, будет не такие большие проценты.
итого квартира окупится за 14 - 15 лет.
естественно бывают разные варианты, в зависимости от того за какую
сумму куплена квартира (как повезет)
есть однокомт. квариры и по 80 тыс. евро, так как они находятся в
престижных районах. окупатся они будут дольше, так как аренда не в два раза выше,
но зато их стоимость с годами будет возрастать и легко будет ее продать, тогда
как квартира в плохом районе и доме будет с годами терять в стоимости.
дешевые квартиры (от 50 до 55 тыс) будут быстрее окупатся. так как аренда (кальт) в мюнхене
на однокомнат. квартиру минимум 280 максимум 400.

Позвольте, а как же цинзы банку ? Ведь выплачиваемая сумма не 50 тыс, а поболее. Кроме того взнос 10.000 тоже должен учитываться при расчёте окупаемости.

10 тыс. я учла вначале.
кредит на остаточные 50 тыс.
а на цинзы банку я оставила приблизительно три года -
так как написала что 50 тыс выплатятся с учетом повышения аренды
в будушем лет так за 12, а ВСЕ выплатится лет за 15.
Конечно это приблизительные расчеты, точные сделает только
бератер банка или финансовый бератор.
Так же приблизительно взята стоимость квартиры.
Потому что купить можно и за 48 и за 80 тыс.
а аренда так сильно , в два раза не отличается.

Тогда считаем так: 60000 / 3400 = 17,65 лет и это без учёта процентов.

Вы полагаете, что цинзы составят 3*3400= 10.200 € ? Это достаточно оптимично для срока минимум 15 лет, впрочем с учётом Sondertilgung допустим.
Если исходить из ежегодного повышения квартплаты на 2 %, то через 17 лет заработанная сумма составит 68.041 €, т.е все ещё меньше, чем 10.000 + 50.000 + 10.200 = 70.200 €.
Вот 18 лет как срок окупаемости уже более реален, впрочем налог на арендную плату тут ещё не учтён.

ну вобшем то правильные посчеты.
15 - 20 лет.
просто на практике большинство таких инвесторов, старается купить подешевле,
сдать подороже, внести первый взнос 10 - 15 %, за счет этого получить более выгодный
кредит у банка, итого на практике такие квартиры окупаются за 14 - 16 лет.
(однокомнатные, полуторки)
короче , я так скажу, - если бы это было не выгодно,
этого не делало бы так много коренных немцев (опытных, как правило постарше,
и имеюших хороший доход на основной работе)

То есть нормальная квартира стОит порядка 75 тысяч ...
20% нужно заплатить сразу из своих. Это 15 тысяч. 20 квартир - 300 000 своих свободных денег и сразу.
1. Человек-то молодой ... Откуда у молодого такая туча своих денег ??? И при чем здесь недвижимость родителей ???
2. Заниматься ремонтом, поиском жильцов, бумагами, перепиской, судами и т.д. и т.п. при наличии 20 объектов нужно 25 часов в сутки без выходных. И то времени не хватит.
3. Однушки - вариант нестабильный. Контингент ненадежный. Жильцы обычно быстро меняются. Пока нового найдешь, пока оформишь ... Уж пара-то квартир из 20 в каждый момент будет простаивать.
4. Весь доход уходит в погашение кредита. Еще с двух квартир минус. На что человек живет, платит за свою квартиру и т.д. ?
В гостях у сказки ...
Только не говорите, что молодой человек 300 000 евро заработал сам и вы сами видели документы на все 20 квартир ...

При этом я забыл добавить, что вложив 10.000 ┬, которые были в наличии в самом начале не в покупку квартиры, а в Immobilienfond, получаем срок окупаемости ещё на пару лет позже. И это без учёта расходов на ремонт квартиры.

У меня тоже от прочтения сообщения tatata сложилось такое впечатление, что в Мюнхене однокомнатные квартиры после покупки минимум 15-20 лет вообще не требуют никакого ремонта.

1. При 5% годовых выплаты по кредиту 50-60 тысяч на 15 лет фестцинзен будут примерно 400-500 евро ежемесячно. А дохода всего 280 ...
2. Слово рюклаге, похоже, вам неизвестно. Впрочем, вы же ни разу не собственник ...
3. Ремонт крыши, новый лифт, утепление дома - отдельные финансовые кризисы. Видимо, ни разу не затронувшие вас в силу молодости лет, а потому - несуществующие.
Впрочем, даже идея полностью оплатить 400-500 евро расходов из 280 евро дохода, сама по себе вызывает восхищение. Как сама идея, так и ваш опыт в этих вопросах. Ну и маклерская убежденность в рассказе и расчетах - выше всяческих похвал.

это какие такие социалйние структуры, погашают кредит подскашите пошалуйста ???

это как это ??? это вы чтото неправильно насчитали...
прошу вмешатся финансистов ....

рюклаге финансируется из вонглельд, сумму вонгельд я учла.

очень большое спасибо за молодость лет ( не совсем правда соответсвует действительности..)
Кризисы все эти МЕНЯ уже затронули, но все было не так страшно - все было скалькулировалось арендой.
мои подсчеты конечно приблизительные. хорошо бы финансисты или люди опытные в расчетах кредита
написали здесь свои выкладки.
Но в принципе схема выгодная и соответсвует реальности.
(Единственная проблема только, что после этого "кризиса" в Мюнхене взлетели цены на все, в том
числе и на одноком. квартиры, и купить так выгодно, как покупали те кто покупал еше 2 - 6 лет назад,
не удается. С этого и был начат разговор)
И еше раз повторяюсь - если бы это было не выгодно, то квартиры не скупали бы (под аренду)
так много КОРЕННЫХ, в возрасте (читай опытных) и хорошо или не очень зарабатываюших НЕМЦЕВ.
Я ж никого не уговариваю, я просто высказываю свое мнение,
сама я в этом бизнесе немножко зарабатываю, и надеюсь в будушем
зарабатывать дальше..

Я не финансист, но в качестве базиса для расчёта использовал зайт http://www.baufinanzierung-baukredit.de/baukredit/baukredit-berechnung.php
В принципе я и сам склонялся к этим цифрам, но не хотелось об этом говорить без аргументов. Без Sondertilgung 280 ┬ в месяц имхо нереально. Вот если каждый год ещё доплачивать скажем по 1400 ┬, тогда да. Но это уже практически те же 400 ┬ в месяц без Sondertilgung.

во первых стевен как то так написал, как будто ТОЛЬКО цинцен 400 евро...
а вообше расчеты конечно приблизительные.
например 280 евро чистыми в месяц я взяла с конктетной квартиры, которая была продана
в этом месяце за 46 тыс. евро и БЕЗ маклерского провизиона. Молодая дама, купившая квартиру,
взяла кредит на ВСЮ стоиомость квартиры, насколько я знаю.
Поэтому в этом случае я думаю квартира выплатится за 16 - 17 лет, с учетом того, что каждые года три ,
она может на немного повышать аренду. Ремонта в квартире делать не будет нужно - так там живет "социальшик"
- индус, он живет там уже 13 лет и единственное его желание было - это остатся в квартире, а не требовать сделать
ремонт. Состояние дома нормальное, рюклаге тоже присутвует.
если же квартира будет дороже, скажем за 65 тыс, то там и аренда совершенно другая , скажем не 280 евро будет оставаться
а 380 евро.
Но это все индивидуально нужно расчитывать...
И вообше я как то в моих расчетах всегда закладывала наличие первого взноса 10 - 15 % и кредит только на остаток.
Потому что я считаю, что если брать кредит на ВСЮ стоимость, то и расчтитывать нужно на МНОГО лет выплаты и
не выгодный цинз кредита.

Зачем вмешиваться ? Всё же считается. 60 тысяч. 15 лет фестцинзен 5%. 470 евро в месяц цинзы+тилгунг.
Пусть даже мита 380. Я добрый ... Но все-равно принципиально не хватает для самоокупаемости. Еще 150 евро в месяц. И это без ремонтов и простоев ...

Они понимают, зачем покупать. А вы - нет. Но они молчат, а вы рассказываете сказки про молодого человека и 20 квартир ...
Все же маклеры - удивительные люди, с маниакальным упорством пытающиеся впарить лохам ну совсем уж заведомую ложь. Даже как-то неприлично ... Или вы искренне верите в то, что говорите ?

Я плакаль ...
10% уйдут только на оформление и маклера. А то, что вы называете "остаток" - это ВСЯ стоимость.
Даже если кредит на 90% цены - нужно всего несколько лет. А если на 100% - МНОГО лет ?
з.ы. Нет здесь смайлика подходящего. И слов нет ...