народ !
у кого есть опыт покупки объектов, просветите поэтапно как это проходит и выглядит
я уже понял побывав на нескольких терминах

1 что бы участвовать в аукционе надо взять чек на 10% стоимости объекта в своем банке, причем чек должен быть свежее 3х рабочих дней
- но надо его еще и за 3 дня в своем банке заказать !
2 ставки и сам аукцион - торги проходят в течении 30 минут после того как судья зачитает как пономарь все по объекту
а вот что происходит далее если допустим аукцион выигран ?
- когда кому и как оплачивать
- как будет выглядеть процесс передачи объекта и когда он произойдет
кстати побывав на нескольких аукционах думаю что оценка объектов порой завышена
и крайний раз вообще удивило
- часть дома , скажу так где то треть, оценили в 205т , в суде он ушел за 168т , а до этого все время продавался в инете за 144т, в чем здесь прикол ? , ведь его до суда могли просто купить за 144т !!!

да, да! Я тоже сейчас в этом процессе.
Не можем мы купить за 144 тыс.! Когда обращаешься в фирму с вопросом о покупке, они любезно соглашаются сходить вместо Вас на торг. И спрашивают, до какой суммы можно торговаться.
Либо, как было у меня, просто пытаются продать дату торгов! Эдак 18 евро - и они откроют мне страшную тайну, когда недвижимость будет разыгрываться в суде. Но я могу без них узнать это!

Отвечаем.
После того, как Вы выиграли торги, через какое-то время Вы получите письмо от Amtsgericht с уведомлением оплатить необходимую сумму, т.е Вы должны будете перевести деньги на указанный в письме счёт.
Процесс передачи объекта может продлиться какое-то время, т.к. обычно в этом доме/квартире ещё кто-то проживает и ему необходимо время, чтобы оттуда съехать. После этого Вы получаете ключ от судебного исполнителя. При этом Вы экономите судебные расходы и платите только 0,5% от суммы за внесение объекта в земельную книгу (Grundbuch).

большое спасибо за ответы
замечательно что там кто то проживает и ему надо съехать, а в какой срок он должен покинуть уже не принадлежащую ему собственность ? или он будет жить там вечно - ведь нет ничего более постоянного чем временное
более менее понятно
1 письмо об оплате на счет
2 после получения денег глаубигером, так понимаю, суд вносит вас собственником в грундбух
получение какого то вида бумаги о праве собственности
3 свидание с судебным исполнителем и получение от него ключей
а по поводу фирм играющих на этих аукционах - ну это тоже способ зарабатывания денег, там кстати нервы надо крепкие иметь, адреналин скачет ого го
кстати об экономии - нет маклерских услуг
- имеются ввиду наверно маклерские услуги в отличии от варианта просто покупки

Если не повезёт, то на доооолго и тебе ещё пару тысяч на адвоката и на суд придётся выложить.
Ой жалко что Marco пропал, он тебе пару ссылок подкинул бы.

оставляю за собой право думать, что в "разных землях по разному", ибо в моих "предварительных рассчетах" указанно 0%.

и ответ на этот вопрос про стоимость адвокатов... А мне в суде обещали, что если такое случится (что жильцы имеются), то их оповестят и попросят удалиться в течение трех месяцев))) Эх, вот так и узнаешь тонкости!)))

Что характерно, сказали чистую правду. И оповестят, и попросят, и в три месяца. Только вот жильцы возьмут - и не удалятся. Будут проблемы. Особенно если там есть маленькие дети или мать-одиночка или инвалиды умственного труда ...

Согласна.
а если их нет до суда и до продажи объекта, то возможен вариант их появления "неожиданно" после.
Как говорят "Recht haben und Recht bekommen sind zweierlei". В худшем случае живущие уже в вашем жилъе приведут ее в полную негодностъ (сами знате, трубу может также "неожиданно" прорватъ или элетрика вдруг будет не в порядке и т.п.), "забудут" платитъ митý, а потом исчезнут.
А хозяин в болъшинстве случаев будет вынужден проживатъ в съемной квартире, платитъ по кредиту+ свою миту и еще + адвокат и судебные приставы и + всякие там мелочи по купленному дому в довесок (вывоз мусора например).
Так что все это может оченъ плохо обернутъся. Но здесъ описан конечно же самый худший вариант.
Удачи автору.

а как вы думаете, кто платит гутахтеру за оценку объекта? Правилъно .... банк, соответственно и гутахтер придет к той сумме, которую бы хотелосъ видетъ банку в самом хорошем варианте, так сказатъ с моралъным ущербом, а уж если никто эту сумму не заплатит, то приходитъся соглашатъся на то,что дают (особенно на 3 заседании)

да оценка стоимости явно подтянута вверх, так что такая покупка совсем не по бросовым ценам получается
и еще
в суд можно придти ознакомится с гутахтанами на интересующие объекты заранее
поехать посмотреть как выглядит все на местности в живую
как еще предлагали - может поболтать с соседями
по поводу 3х заседаний - я бывал раз 5 на Zwangsversteigerung и все продавалось с первого захода
а в крайнем разе мне кажется народ сильно увлекся - 168 дать за то что болталось в продаже за 143 !!!

А гутахтера внутрь пускают ? Может он стены поковырять, за трубы подергать, на потолке попрыгать ?

еще раз говорю, не обольщайтесь.
Первое слушанье (как правило, бывают исключения) проходит в ценовом пороге 5/10 до 7/10 заявленной стоимости (то есть Verkehrswert). Поэтому, желая заработать на Вас, фирмы выставляют в интернете объявления с заманчивой ценой нижнего барьера (5/10, то есть половины стоимости). Я ж говорю, тоже решила обойти суд (ибо вдруг там дадут больше) - и позвонила напрямую на фирму. Мне объяснили, что жилье продается с торгов, но они - могут поучаствовать в них ради меня. Я поблагодарила, но отказалась - зачем мне отдавать деньги за эту услугу, если "сами с усами". И из любопытства позвонила во вторую фирму, где тоже предлагали "SOFORT!!!" продать мне жилье по означенной цене - тут мне предложили "купить" у них информацию о том, когда будет слушанье (пообещав (устно) при этом, что никто кроме меня не прийдет, т.е. торговаться будет не с кем). Видимо рассчитано совсем на дураков - 18 евро с каждого неумного пользователя их сайта - думаю, денег собрать сумели. А ведь достаточно просто обратиться напрямую в Amtsgericht и узнать термин.
Вам повезло - видеть, как состоялась продажа. Я же была на двух слушаньях, в одном случае (на мой скромно-социальный взгляд) цена была действительно задрана, во втором же - предлагалась довольно приличная квартирка по (относительно того района) приемлимой цене. Я была просто зрителем - и увы, была единственной, кто пришел... Поэтому второе, и третье слушанье - не такое уж редкое дело.
На втором слушанье (как правило, но опять же бывают исключения) уже убирается граница торгов, и начинать можно от 1/10. То есть - почти за даром... Вопрос в том, что на такое слушанье (по теории, на практике не доводилось видеть) должны собираться люди. Ну, я это увижу через три недельки))) После - поделюсь личными эмоциями от пережитого!)

иногда и чаще всего пускают
в принципе если нет явных руин оценку такую можно сделать чисто исходя из внешних параметров - месторасположение, год постройки и тд, сколько площади из бумаг видно
в каком то смысле это дешевле но и кот в мешке

кот в мешке, увы, в любом случае. Что покупать с торгов, что просто "бывшее в употреблении" жилье. Строить новое и свое - если пытаться дешево, тот же кот в мешке. Так что всюду действует пословица "кто не рискует, тот не пьет шампанское" (и как результат: "знал бы где упаду, соломки бы подстелил")

ну не знаю - что я крайний раз наблюдал когда за 168 ушло то что продавалось за 143 - в зале заседания было не просто очень - много народу , человек так 30 , под конец все 40 - что стояли по стенам просто

Вот Вы постоянно повторяете эту фразу. Это же не было Verkehrswert объекта? Это было 5/10 запрашиваемой судом стоимости. И это логично, что люди НАЧИНАЛИ торг от этой суммы. И чтобы купить - вынуждены были накидывать "пару тысяч" (при условии, что был не один "торгующийся", получается - 25 тыс прибыли).
Проясните еще вопрос:
То есть - народ подходил прямо во время заседания? И тоже при этом - подавал заявки?

не совсем
143 была продажная цена до суда, оценили его в 205, ни и стартовали с 102,5 соотвественно
а то что народ гуляет во время заседания - нормально, приходят - уходят, нет конечно кто делает ставки сидит смирно
не раз видел одного кренделя- маклера , он регулярно приходит на 15 минут позже , те когда судья отпонамарит все по объекту и регистрируется и делает ставки
те как человек ценит время - 15 минут , и объекты 50% стоимости- по 200 нормально и легко дают ставки - во как

тем жестче!))) Это ж до какой степени люди надеялись на авось, когда глядели на цену в 143 тыс. евро!))

полагаю входят просто в азарт и башню у них сносит

Вот это точно. Помню примеры когда на Zwangsversteigerung ( не дома) вещи дороже продавались чем в магазине.
Ну и как то в ебаее было. Гутшайн 50 евро от Икеи больше чем за 60 евро ушёл.

Первое слушанье как правило проходит в диапозоме выше 7/10, или с Gläubiger была досудебная договоренность о том, что они не будут настаивать на применении ╖74 ZwVG.

ну не знаю сколько видел все стартовали с 5/10 цены

Если на было досудебной договоренности - то это не попытка купитЬ недвижимость, а провокация на применение ╖74 с целью провалить первое заседание. Дабы с развязанными руками пытаться купить дешево на втором.

сколько площади из бумаг видно
Как правило в бумагах она завышена
Иногда более 10%

Не факт. Есть много способов считать площадь (Nach 2. BV, nach DIN, nach BOMA) причем все они правильные. Но результаты могут существенно отличаться - в зависимости от того, для каких целей считалась площадь.
К кримеру площадь подоконных ниш не нужна для квартиросъемщика, но важна для посчета, сколько нужно для квартиры купить ковролина.

Даже по площади пола, есть расхождения и очень существенные
Особенно в постройках 50-70 годов
Платили всякие дотации за площадь, и ее часто по бумагам завышали
Потому на всякий случай во всех документах стоят ок. ....м
Но эт то что мне рассказывали гессенские риэлторы

и ведь действительно, в бумагах стоит ca.70 qm. А я все удивлялась - неужто они не знают ТОЧНОЙ площади жилья)))

Ну вообще писать что то точно-это как правило нести ответственность
А кто эт любит в Германии?
Потому и договора составляют...

Mы сейчас тоже в процессе изучения и поиска.
Есть несколько вопросов к знатокам.
На сайте по цвангу в оъявлении стоит такое:
"Das Grundstück ist bebaut mit einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Einfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (Baujahr 2002, Wohn-/Nutzfläche ca. 126 m²).
Der Wert (Verkehrswert) ist festgesetzt worden auf 69.500,00 EUR je Miteigentumsanteil (insgesamt 139.000,00 EUR)."
Что это значит ? Половина дома versteigert ?
Помогите пожалуйста разобраться.

Ну не половина дома, т.к. дом сам по себе Einfamilienwohnhaus. А остальное - вводит в заблуждение. Я бы пошла в Amtsgericht, и на месте уточняла детали.

Есть ещё несколько вопросов.
Уже несколько интересных для нас объектов не дошли до аукциона. Как я понимаю, бывают ситуации, когда хозяева изыскивают какие-то пути, чтоб сохранить дом для себя и находят их. Это я понимаю. Не знаю этих путей, но скажем и не мой вопрос это пока. Но один объект шёл на Zwangsversteigerung как раздел наследства. Родственники живут не в нашей земле, дом явно стоял уже минимум с год нежилой. (мы его внешне ходили смотреть) Но... аукциона не было.
1- Куда они деваются ?
2- Можно ли с глойбигером договариваться о покупке помимо аукциона ?
3- Какие вопросы можно вообще у глойбигера выяснять ?
4- Где можно выяснить кто в доме прописан ?
5- Можно ли выяснить и у кого (где ?) об этих людя: подлежат ли они выселению после покупки (возраст, инвалидность, беременность, дети ...).
6- Какие группы людей являются трудновыселяемыми ?

Информацию о предыдущем хозяине я прочитала в документах на объект, в Амтсгерихте.
Так же слышала о том, что с банком можно договориться о покупке. В моем случае банк не пошел на это. Сославшись на закон (о том, что банк не является собственником).

Не является собственником банк
И потому ничего не продает
2* ИМХО сьэкономить на покупке с молотка может только бааальшой специалист
Для людей обычных проще покупать обычный рыночный обьект

Представил справку о беременности поданную в банк
И остальные..бамажки
Вообще находящиеся в обьекте люди могут быть скажем собственниками и сьемщиками
В случае , если я напр. не хочу долго выселятся
Пока я собственник -сдам кому то
Задешево....
И деньги возьму -заключив договор на 30 лет например

Любые
Человек который не хочет высиляться будет сидеть несколько лет на им занимаемой площади
Во многих случаях не платя и ком. услуг
В общем смотри выше
Не для каждого такое счастье - недорого что то купить

В <Einwohnermeldeamt> за денюжку.

Не факт
И толку с такой инфы?

Чисто информативный - знать кто прописан по этому адресу.

Народ то хочет..подстраховаться
Точнее купить дешево и без риска
В общем надо не с прописками маятся..Тем более ни содержания тех или иных договоров , ни вообще более подробной и однозначной информации не найдешь
А скажем ИМХО в этом смысле крайне эффективно
1* Быть специалистом
2* Диверсифицировать риски приобретая много обьектов, и быть соответственно богатым и см. 1*
И чаще Б-гу молиться
Очень помогает-особенно в сочетании с п. 1*-2*

Зачот.

Ну...Я ж вам таки плохого не посоветую

активно начала молиться, ибо двух других качеств не имеется
Читаю щас умную бумажку, присланную в довесок к описанию квартиры одной из иммобилиен-фирм, и там стоит, что банк в праве оспорить решение судьи. То есть если я даю наибольшую стоимость, судья признает мою цену - последней, в течение какого времени банк может оспорить этот факт? Тут же, на суде - или в течение 2х (4х) недель? Просто интересно - мне прям из зала суда бежать брать кредит, или повременить до какого-то момента?

вопрос все таки к г-ну или госпоже Ё-МОЁ
каким образом таки всетаки применяют старт аукциона с 5/10 или с 7/10 оценочной стоимости и о чем говорит мудрый параграф 74
объясните пожалуйста - а то туплю что то
кстати просеивая объекты что будут продаваться сделал маленький вывод что реально хороших мало и тех что мало стоят прилично

Gucks du!
Bei einem Gebot unter 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Wenn die Wertgrenzen weggefallen sind, erfolgt ein entsprechender Hinweis in der vollständigen Ansicht eines Termins.
При первом слушании суду не разрешается продавать ниже 5/10. Закон! Сразу отказ. Если Gebot между 7/10 и 5/10 суд спрашивает согласие банка. Банк может согласится с продажей, но не сделает этого.
При третьем термине можно ставить ставку ниже 5/10. Только Mindestgebot (Gerichtskosten) надо обязательно давать! Скажем 5/10 -- 36т. Mindestgebot был 2т с копейками. Была только я и еще один. Gläubiger вызвал меня за дверь и предупредил, что Банк не согласится ниже 26т. При 22т. я не стала больше давать(раойн был не очень). Когда всё кончилось, суд спросил у банка его согласия. банк согласился с 22т, а мог бы и не соглашатся, мог бы еще торговаться с покупателем. Если они договорятся, только тогда банк даёт согласие на Zuschlag.

Не хочу разжевывать. Идти на ZVG не прочитав Zwangsversteigerungsgesetz - лень дикая и стимулированию не подлежит.

Интерессно что за район такой
А также сколько сьэкономили реально, сколько на подобные поиски убили времени и сколько нажили ..гиморов в смысле скелетов в шкафу и т.п.

Я же ту квартиру не купила. Район, скажем halb-Ghetto. Квартира в этих же домах privat стоит 48т (90 кв, 4 комнаты), Gutachten был 72т.
Квартира была с Wasserschaden. Скажем 20т ремонт + нервы.
Продать потом почти невозможно. Зачем брать?
Купил русс. парень, не семейный. По его виду - сделает ремонт сам и будет продавать. s.o.

Вот и я за последние 9 лет видел лично одну стоящую квартиру в принудительных продажах
В г. Кобленце
Знаю случай покупке в Кельне ..
Во Франкфурте , Майнце , Висбадене и окресностях все что видел на момент продажи уходило по нормальной рыночной цене
Специалист Бигмак говорит , что в Берлине бывают интерессные случаи
ИМХО кроме Берлина о случаях выгодных покупок слышал только в ..местах где квартиры спросом не пользуются

В Берлине просто такая масса квартир на аукционе, что интересные варианты попадаются чаще.

Тоже правда
Но для себя ИМХО покупать
Не всегда овчинка выделки стоит