Sozialwohnungen als Anlagechance

FTD: Sozialwohnungen als Anlagechance
11.12.2008 - 12:03

Wohnungsbau für sozial Schwache: Das ist mit Sicherheit kein übliches Immobilieninvestment. Dabei locken niedrige Zinsen und Kaltmieten von bis zu 9 Euro pro Quadratmeter.
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Sozialer Wohnungsbau gilt für Investoren gemeinhin nicht als besonders attraktiv: Anlegern und Banken ist das Thema schwer zu vermitteln, dazu kommen die Mitsprache der Sozialämter bei der Mieterauswahl und drohende Mietausfälle. Dennoch ist beispielsweise der jährliche Fördertopf von 150 Mio. Euro, mit dem die Stadt München auch den Sozialwohnungsbau unterstützt, Jahr für Jahr überzeichnet. Denn es locken nicht nur niedrige Kreditzinsen, sondern auch eine Kaltmiete von 9 Euro pro Quadratmeter, die Investoren verlangen dürfen.
Was andernorts eine Spitzenmiete in Toplage wäre, markiert in München gerade einmal das unterste Preisniveau für Mietwohnungen in der Innenstadt - Ausdruck des knappen Angebots in der Stadt. Der Leerstand liegt bei nur 1,1 Prozent. Zwei bis drei Prozent seien normal, um den Ausfall durch Umzüge und Renovierungen zu kompensieren, sagt der Immobilienverband IVD.
Wie München sind es vor allem die wirtschaftsstarken Metropolen, in denen Wohnraum immer knapper wird. "Wenn der Trend so weitergeht, bekommen wir in den Boomstädten bald eine neue Wohnungsnot", sagt Rainer Braun vom Marktforschungsinstitut Empirica. Dazu zählt er neben München noch Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Hamburg. Für diese Städte sagen Experten trotz des generellen Bevölkerungsrückgangs steigende Einwohnerzahlen voraus.
Chancen trotz hoher sozialer Sprengkraft
Auf der anderen Seite nimmt das Angebot an neuen Wohnungen seit Jahren ab. Wurden 1995 noch rund 525.000 Wohnungen fertiggestellt, so waren es 2007 nur noch 185.000. Betrachtet man nur den Geschosswohnungsbau, der in den Städten dominiert, so fällt der Rückgang noch drastischer aus. 1995 entfielen 312.000 Neubauwohnungen auf Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten, 2007 noch rund 60.000. Die Wohnungsnot heizt die Preise an. So zahlen Münchner laut F+B-Mietspiegelindex im Schnitt bereits 9,81 Euro pro Quadratmeter, 2007 waren es 40 Cent weniger. Bei diesen Preisen können sich selbst viele Normalverdiener das Wohnen in der Innenstadt kaum noch leisten.
Das Thema birgt einerseits hohe soziale Sprengkraft, bietet Investoren auf der anderen Seite aber auch neue Chancen. "In Boomstädten wie Frankfurt, München und Hamburg wird man die größten Preissteigerungen realisieren können", sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst des Fondsanbieters Degi. Er erwartet, dass schon bald neue Mietgrenzen durchbrochen werden, auch im mittleren Preissegment. Denn kurzfristig sei es schwierig, neue Wohnflächen in der Innenstadt zu schaffen. Das gehe nur langfristig über die Umnutzung alter Gewerbegebiete, so Beyerle.
Investoren noch zögerlich
Bislang sind jedoch auch die Investoren noch zögerlich. Nach Ansicht Brauns hat die Demografiedebatte bei vielen den Eindruck erweckt, die Bevölkerung gehe flächendeckend zurück. Zudem würden die steigenden Kreditzinsen die Finanzierung von Projekten erschweren. Der Immobilienverband IVD macht wiederum den Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibungsmöglichkeit für die geringe Bautätigkeit verantwortlich. "Ohne neue steuerliche Anreize für den Neubau wird sich die Situation am Wohnungsmarkt nicht entspannen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.
Der Einschätzung widerspricht Joachim Seeler, Geschäftsführer von Hamburg Trust. Der Fondsanbieter konzentriert sich im Wohnungsbau nur auf Boomstädte und kommt auch ohne steuerliche Anreize aus. Sie seien zwar hilfreich, aber nicht kriegsentscheidend, so Seeler. Eine Rendite von 5,5 Prozent nach Steuern für die geschlossenen Fonds sei für Investoren attraktiv. Und die ist selbst mit sozialem Wohnungsbau erreichbar: 2007 hat Hamburg Trust für einen Fonds in München-Riem 400 Sozialwohnungen gekauft, ohne von seiner Zielrendite abzuweichen.