Доброго времени суток! Есть один вопрос: Имея только немецкое гражданство, но владея квартирой в России необходимо мне приглашение или нет? Чисто теоретически, если мне есть, где жить, зачем приглашение?

это теоретически, а практически Вам нужна виза в РФ.
Ну и сможете зарегистрироваться в своей квартире в РФ, по приезду

А как связаны приглашение и недвижимость?
Если у Вас есть только немецкое гражданство, то Вам необходима виза в Россию. Туристическую визу можно сделать и без приглашения (точнее, туристические фирмы делают какое-то там приглашение, но это не Ваша головная боль). Если ФМС города, в который Вы едете, не слишком лютует, сможете зарегистрироваться в своей квартире. (В Петербурге, например, это точно возможно, проверено лично.)

ФМС тоже не надо, достаточно с почты отправить уведомление

Увы, не во всех городах можно по туристической визе через почту зарегистрироваться, здесь на форуме много об этом писали.

Ну то, что виза нужна- это абсолютно понятно, я просто думал, что есть упрощения для владельцев недвижимости. У меня в принципе мама там живёт, но она инвалид 1-й группы и из квартиры не выходит.
Я также слышал, что она от руки может написать поиглашение и выслать мне его без всяких гос.органов. Примет ли такой документ консульство, как основание для получения визы? Если да, то на какой срок максимально?

ну загляните на страничку Консульства - прочитайте, а потом здесь спрашивайте

4. Privatvisa werden aufgrund einer förmlichen Einladung (die nur im Original vorzulegen ist) erteilt. Diese Einladung wird von russischen Staatsbürgern bei den örtlichen Innenministerium-Behörden eingeholt. Geben Sie bitte Ihre genaue Ein- bzw. Ausreisedaten im Visumantrag und die Reiseart (Flugzeug, PKW, Motorrad u.s.w.) an.
да эту информацию я читал, но исключений тут никаких нет. Я и хотел знать, существуют ли исключения?

как же они могут сушествоватъ, если их нет ?

Ну почему же такая несправедливость!!! Я моим гостям из России делаю сам приглашение совершенно бесплатно, а мне, чтобы поехать в Россию нужно *особое* приглашение...

получите обычную российскую туристическую визу (см. форум "Путешествия"). это намного проще, чем получить шенгенскую.

Да, наверно так и придётся сделать.....
Только у меня вопрос возник: На сайте консульства нашёл соглашение об упрощение визового режима.
Текст на русском: http://www.ruskonsulatbonn.de/ru/law/entry/z-01.pdf
На немецком: http://www.ruskonsulatbonn.de/de/law/entry/z-01.pdf
В этом соглашении есть Artikel 4 (j). Для меня всегда была проблема в понимании юридических терминов, но по-моему я под этот пункт попадаю....

не попадаете, если у Ваших проживающих в России родственников - гражданство РФ, а не одной из стран ЕС.

А как понимать тогда это???
j) для близких родственников - супругов, детей (в том числе приемных),
родителей (в том числе опекунов и попечителей), бабушек и дедушек, внуков,
решивших навестить граждан Российской Федерации или Европейского союза,
проживающих на законных основаниях на территории государства-члена или
Российской Федерации, –
письменные обращения приглашающих граждан;

"Проживающие на законных основаниях" - в эту категорию НУЖНО попасть
e) "лицо, проживающее на законных основаниях" означает:
применительно к Российской Федерации: гражданин Европейского союза, которому выданы вид на жительство, разрешение на временное
проживание либо учебная или рабочая виза сроком действия более 90 дней для въезда в Российскую Федерацию;
применительно к Европейскому союзу: гражданин Российской Федерации, который в соответствии с законодательством Сообщества или государств-членов вправе пребывать на территориях государств-членов более 90 дней.