Продать или сдавать?
Прошу совета (критики, мнений) у бывалых. Ситуация: мои квартиросъёмщики через несколько месяцев съезжают и покидают страну - уезжают в Израиль к хорошо обеспеченных детям и внукам, которые их ждут-не дождутся. У меня освобождается 70-метровая трёшка в хорошем состоянии в неплохом тихом зелёном районе Кёльна. Продать или сдавать?
Собственные мысли таковы. Задача этой квартиры - обеспечить прибавку к будущей пенсии, должна быть относительно высокая надёжность. Квартиросдатчик я неопытный, времени на арендные дела немного, опасаюсь проблемных жильцов. Рыночная кальтмита в том районе около 1000 евро. С другой стороны, продать квартиру можно где-то за 300К. Если инвестировать эту сумму в солидные американские страховые и жилищные компании типа Old Republic и Main Street, в течение многих лет стабильно дающие около 7,5% в год дивидендов (за исключением ковидного периода), то это где-то 1800-1900 евро в месяц брутто, причём без особых хлопот. Конечно, риски, связанные с такими инвестициями, как и со всеми прочими, не равны нулю.
Как бы вы поступили в данной ситуации?
солидные американские страховые и жилищные компании типа Old Republic и Main Street
Вот этот фильм смотрели? Называется "Игра на понижение".
https://www.kinopoisk.ru/film/501333/?utm_referrer=www.goo...
вариант 1: переехать в квартиру самому, если она Вам/ Вашей семье подходит лучше, чем Ваше актуальное жилье. Акт.Жилье рассматривать на продажу/ сдачу и т.д.
Вариант 2: сдать эту трехкомн.кв-ру студентам. Наверное, останетесь в рамках 1000 кальт/ мес, но студенты съезжают горазжо чаще, чем пенсионеры. Т.е. Вы более fexibel.
Вариант 3: продать, но рассовать яйца по разным корзинам
Вот этот фильм смотрели? Называется "Игра на понижение".https://www.kinopoisk.ru/film/501333/?utm_referrer=www.goo...
Конечно, смотрел. Это же классика. Но все эти кризисы убивают насмерть пузатую мелочь, а стоящие в конце пищевой цепочки монстры, как правило, после небольшого испуга отлично выживают.
Вариант 1 не актуален, у нас самих дом с хорошим участком, нас вполне устраивает.
Вариант 2 с часто выезжающими студентами, как я понимаю, супергеморройный. Да и квартирка далековата от университета. Если бы рядом была, тогда совсем другое дело...
Вариант 3 я и продумываю как раз... начал присматривать корзины для яиц.
Но если всё-таки продолжить её сдавать... Каковы риски залететь на с виду платёжеспособного, но на практике проблемного жильца?
мы, например, имея сына-студента, заключили договор аренды на себя( родителей) и договор аренды гаража тоже.
ВГ нужно не только студентам, но и молодым специалистам на Probezeit. Какая публика живет в доме?
Университеты имеют обычно разные кампусы именно в разных частях городов.
Мы сняли для сына квартиру в 5 мин.пешей доступности от одного ему нужного кампуса, а в другой он ездит на трамвае. Главное здание Уни еще не ориентир.
Кстати, до сына эту квартиру снимала китаянка, доктор Химии. И тоже из-за близости к 1 .Кампусу. Начитавшись здесь опытных, приготовилась искать службу уборки квартиры. Но была приятно " шокирована" чистотой и порядком. Китаянка уже переехала к мужу-химику в Гамбург, и в день передачи кв-ры приехала с вокзала на раск.лисапеде. На лестн.площадке стояла авоська с чистящими соедствами и тряпками.Правда, единств. начатый рулон туал.бумаги тоже уже почивал в авоське.
Она скромно спросила, все ли хорошо почищено и я не могла перестать хвалить и благодарить.
Опять же вот, докторанты как возм.и почти всегда временные безгеморройные квартиранты.
Университеты имеют обычно разные кампусы именно в разных частях городов.
Не всегда и не везде. В Кёльне, хоть это и не одно здание и здания не совсем рядом, но они в одном "квартале"/части города (не как в Мюнхене, например).
Докторанты - это, да, классный вариант НО, кмк, в WG они уже вряд ли будут жить, а для одного (и даже двоих, пары) 70 м2 многовато и дороговато, а семьями они в это время ещё редко обзаводятся. Т.е. для WG они уже не настолько бедные, а для 70 м2 ещё не настолько богатые:)). Для квартирки метров в 50, это было бы более подходяще, да и если возле Университета.
Детям квартира не пригодится?
Есть ещё пара лет спекуляционного срока - подержать её для младшей дочери... Но для молодёжи район скучноватый.
В 7,5 долгосрочно лично мне верится с трудом.
Ну а как иначе считать и оценивать? Как раз для страховок и REIT-ов это вполне нормальный долгосрочный процент. В Америке он немного повыше, да. Наши монстры в Германии Allianz и Münchener Rück поменьше платят, где-то 5,5-6,5%.
Причём дивиденды, как и арендная плата, у подобных крупных профитабельных компаний в абсолютном выражении каждый год растут. У того Allianz за последние 10 лет они выросли примерно в 2 раза. То есть и отдача от вложенного капитала выросла в 2 раза...грубо говоря, это уже не 6%, а 12%. Для тех, кто уже 10 лет
в деле.
Конечно, всякое может случиться - ковид, финансовый кризис, война... Но это бьёт практически по всем инвестициям, в том числе и по недвижке. Разве нет?
Вы можете ради интереса выставить на продажу.
Про инвестиции - если в этом не разбираетесь, то я бы побоялась в одну корзину... это надо хороший портфель сформировать.
В корону акции как раз многие рухнули. А вот цены на недвигу нет, были все в ожидании, но не рухнуло ничего.
Да, я большой спец по информативности. Но еще я гораздо больший спец по выведению на чистую воду. Ты не поверишь, сколько мы тут на ЖиН перевидели всевозможных маклеров и брокеров в гриме,
представителей шараг а ля Стимул, и просто придурков типа Эрнея......