Продажа "подкредитного" объекта без выплаты "неустойки" банку
Подобные вопросы о "досрочной" продаже подкредитного объекта в разных вариантах уже возникали.
Попались два варианта:
1.Если собственник продаёт один объект и покупает другой:
Ist das kreditgebende Institut einverstanden, kann die verkaufte
Immobilie mit einer neuen getauscht werden. Beim Immobilientausch bleibt
der Vertrag bestehen, es wird nur das Objekt, das mit dem Darlehen
finanziert werden soll, ausgetauscht. Das setzt voraus, dass der
Kreditnehmer eine neue Immobilie kauft.
Лично мне не понятно как именно это действует на практике. Какова последовательность оформления? Может кто сталкивался?
Я так понимаю, что продажа первого и покупка второго объекта должны происходить одновременно? И второй объект (который покупается), тогда не может быть, к примеру финансирован полностью? Т.е. часть своего капитала должна быть равна (или больше) грундшульде переносимой с предыдущего объекта?
Я знаю только вариант, когда оба объекта в собственности и грундшульд можно перенести с одного объекта на другой.
2. Если покупатель перенимает кредит продавца:
Der Käufer kann mit Zustimmung der kreditgebenden Bank das Darlehen des
Verkäufers übernehmen. Wenn der Käufer hiermit einverstanden und seine
finanzielle Lage für das Darlehen ausreichend ist, dann ist eine solche
Umschuldung mit Einverständnis der Bank möglich.
Тут мне не понятно, учитывается ли при этом бонитет покупателя. Ведь процент по кредиту индивидуален, возможно у продавца бонитет был лучше или хуже, процент/кондиции для покупателя остаётся те же, что и у продавца, или их адаптируют?
у меня клиенты несколько раз пытались продaть объекты по второму варианту. Цена продажи была ниже и всё равно не получилось по разным причинам: бонитет etc . Получилось только у одного : он перекупил дом с кредитом у своего отца. Он по своему доходу получил бы лучшие условия, но банк согласился только так.
Цена продажи была ниже и всё равно не получилось по разным причинам: бонитет etc
А насколько ниже цену ставили?
Т.е. банк не соглашался из-за того, что бонитет покупателя был хуже, чем у продавца?
Получилось только у одного : он перекупил дом с кредитом у своего отца. Он по своему доходу получил бы лучшие условия, но банк согласился только так
Т.е. он перенял кредит на условиях, которые были у отца?
за второй вариант не знаю, а по первому варианту из опыта:
У разных Банков свои погремушки
-ИНГДИБА при продаже объекта с остаточным кредитом, перечисляет сумму + Vorfälligkeitsentschädigung на отдельно созданную конту и блокирует.
У вас есть полгода на покупку другого объекта, Цена должна быть выше чем "остаток" кредита.
Belehungswert примерно как у проданного объекта.
Переписывают старый Darlehen на новый объект. Все условия перенимаются 1:1
Vorfälligkeitsentschädigung отдают.
- PSD Bank
Обычно дают 3 месяца, Новый Darlehen максимально по величине старого.
Все условия кредита ( цинз, продолжительность и т.д.) заново,
Vorfälligkeitsentschädigung отдают.
В обоих случаях нужно сообщать банку о своём намерении заранее.
Торг и изменения условий вполне возможны.
Меня PSD Bank год ждал, пока новые объекты найду
Покупатели относились с опасением, так как актуальные проценты по кредиту были меньше. поэтому и цена была ниже, насколько - не знаю.
Условия сын перенял один к одному. это был Commerzbank. Они оба были в этом банке многолетние клиенты
Commerzbank взял Bearbeitungsgebühr , точно не помню сколько, мне кажется 0,5 -1% от остатка кредита.
Сделки с продажей объекта и перенятием кредита на объект очень сложные, много параметров должны совпасть, и для банка и для Käufer/Verkäufer . для продавца выгода очевидна, а зачем это покупателю?
достойные покупатели связываться с такой схемой не хотели, только если цена почти даром.
А банк за эту процедуру дополнительно деньги брал?
PSD посчитали разницу в к тому времени упавшей ставке % на кредит. Bearbeitung отдельно не насчитывали.
Ing Diba ещё в процессе, окончательных расходов нет. У меня передача объекта 31.12.. + 6 месяцев на поиск нового объекта.
Но в предварительной письменной договорённости никаких дополнительных расходов не указано.
Так как цинз всё ещё падает, покупател заинтересовать старым договором трудно да и смотря в каком банке кредит. У них разные лицензии / Richtlinien
Некоторые 110% Beleihungswert финансирует а кто-то только 80% может.
Редко когда вся мозаика сходится. Очень много факторов.
Интересно будет когда ( если) цинз вырастет до например 3% и продаёшь объект с остатком кредита под 1%.
Банк должен будет доплатить.
Спасибо за инфу! 
Покупателю это, разумеется не нужно, но это может оказаться условием продавца. Если, к примеру более одного желающего на объект, то продавец вполне может пожелать, что объект получит тот, кто переймёт его кредит.
На самом деле, лично я с таким случаем ещё не сталкивалась, но мало ли...
PSD посчитали разницу в к тому времени упавшей ставке % на кредит.
Т.е. получается, на новый объект дали ещё более выгодный кредит, чем был на проданный объект?
Интересно, а если был получен кредит с более высоким процентом, есть ли возможность, не продавая объект получить более выгодные условия? Ну, к примеру, кто-то взял под 4%, а потом бонитет улучшился и мог бы взять под 2%. Есть ли возможность изменить условия договора, или таки минимум 10 лет придётся по 4% отплатить, если объект не продават'?
Нет, они как раз свой минус и забрали.
Например кредит 100.000€ под 3% ещё 6 лет zinsbindung. Остаточный цинз са, 17.500€
Объект продаётся.
Новый цинз на 100.000€ под 1,5 % на 10 лет. Цинз за 10 лет около 15.000€
За старый кредит банк получил бы больше. Эту сумму вычитают 17.500-15.000 как штраф, остальные деньги возвращается,
Цифры очень примерно но суть такова.
