Аренда квартиры с Mindestmietdauer
Здравствуйте
Имеется договор аренды квартиры в доме, в котором и сам хозяин дома тоже живёт. Договор на бланке одного из ферайнов Haus und Grund. Установлен запрет на расторжение в течение 5 с лишним лет. Даты напечатаны на принтере.
Прошло чуть больше 2х лет, арендатор хочет переехать. Арендодатель против.
Если вдруг арендодатель в суд обратится... есть ли риск, что арендатора заставят платить до истечения 5летнего срока?
Что такое Formularvertrag?
Chat GPT имеет ввиду готовый образец договора о аренде, который можно получить у примеру в "Haus und Grund"
Арендодатель - физическое лицо, не фирма
Перед законом нет разницы.
Вот почему арендатор может спать спокойно:
1. Нарушен законный максимум (Главный козырь)
В Германии по решению Верховного суда (BGH) запрет на обычное расторжение бессрочного договора в стандартных бланках (Formularmietvertrag), к которым относятся и бланки Haus & Grund, не может превышать 4 года с момента заключения договора.
- У арендатора в договоре стоит 5 с лишним лет.
- По немецкому праву, если пункт в стандартном бланке нарушает закон, он становится недействительным целиком (а не просто сокращается до 4 лет).
- Это значит, что юридически запрета на расторжение вообще нет. Договор превращается в обычный бессрочный, и его можно расторгнуть в любой момент, предупредив за 3 месяца (законный срок — gesetzliche Kündigungsfrist).
2. То, что даты напечатаны — это не индивидуальный договор
Иногда арендодатели спорят: «Но мы же внесли это в бланк, значит договорились лично!». В суде это не сработает. Чтобы пункт считался индивидуальным соглашением (Individualvereinbarung), арендодатель должен доказать, что условия реально обсуждались, и у арендатора была возможность торговаться и влиять на текст. То, что пустые поля в стандартном бланке просто заполнили на принтере, оставляет этот договор «типовым» со всеми вытекающими ограничениями в 4 года.
3. Важный нюанс: Сколько квартир в доме?
В вопросе упомянуто, что хозяин живет в том же доме.
- Если это двухквартирный дом (хозяин занимает одну квартиру, арендатор — вторую), у хозяина по закону (§ 573a BGB) есть облегченное право выселить арендатора без объяснения причин (правда, с увеличенным сроком предупреждения).
- Но на право арендатора съехать это никак не влияет. Наоборот, суды еще строже оценивают долгие привязки арендатора в домах, где живет сам хозяин, так как там чаще возникают бытовые конфликты.
Итог: Арендатору нужно отправить официальное письменное уведомление о расторжении договора (Kündigung) в стандартный срок за 3 месяца (лучше заказным письмом с уведомлением о вручении — Einschreiben). Если арендодатель пойдет в суд, с высокой долей вероятности он этот суд проиграет. Для полной уверенности арендатору стоит показать договор в местный союз защиты прав арендаторов (Mieterverein) или адвокату, но закон на его стороне.
назад
список