Indexmiete или иные способы повышения арендной платы?
Да "Смешались в кучу кони, люди..." в комментах.
Тема создана изначально для новых договоров.
2. Indexmietvertrag можно и нужно заключать (пока их не забанили политики) для новых контрактов и жильцов, с учётом ограничений выше.
Кстати есть ещё одна интересная вещь, о которой мало говорят, но которая станет очень актуальной скоро:
Eine Verwertungskündigung gibt Vermietenden die Möglichkeit, ein bestehendes Mietverhältnis dann zu beenden, wenn die Vermietung der Wohnung/des Hauses wirtschaftlich nicht mehr rentabel ist. Die gesetzliche Grundlage bildet § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Причём сейчас даже два фактора подходят под этот пункт - если Zinsen возрастают и Miete не покрывает платежи по кредиту, плюс energetische Sanierung, которые зелёные фанатики и безумцы продвигают, тоже не позволяет во многих случаях отбить затраты на модернизацию (макс. 3€/м2)
Поэтому и Mieter ждут весёлые времена. Думать что их повышение Bauzinsen и Sanierungspflicht не коснётся- крайне наивно и глупо.
Да "Смешались в кучу кони, люди..." в комментах.
Тема создана изначально для новых договоров.
Осталось просчитать, в какую тыкву превратятся эти индексы, когда их признают незаконными и тогда можно заключать.
Попробую суммировать инфу о существующих на сегодняший день законных способах повышения арендной платы для новых договоров. Дополнения и уточнения следуют.
1. Indexmiete согласно § 557b меняется один раз в год,
(+) арендная плата изменяется соразмерно уровню стоимости жизни (Preisindex für die Lebenshaltung)
(+) стартовая арендная плата в договоре может быть выше Mietpreisspiegel на 15%(20%) (§ 5 Wirtschaftsstrafg.)
(+) обоснование отпадает, достаточно сослаться на индекс потребительских цен
(-) плата не может быть повышена после модернизации (§ 559) или до местного уровня арендной платы (§ 558)
(-) административные затрыты на ежегодное повышение
(-) индекс работает в обе стороны и может так же понижаться
2. Staffelmiete Повышение арендной платы происходит согласно (§ 557a) один раз в год. Даты и суммы повышения уже заложены в договоре.
(+) административные затры нулевые, повышение происходит автоматически
(+) проблемы и споры при очередном повышении арендной платы исключены
(+) стартовая арендная плата в договоре может быть выше Mietpreisspiegel на 15%(20%) (§ 5 Wirtschaftsstrafg.)
(+) собственник может наложить запрет на расторжение договора до 4х лет (§ 557a Abs. 3 BGB)
(-) плата не может быть повышена после модернизации (§ 559) или до местного уровня арендной платы (§ 558)
(-) сложно предсказать развитие уровня цен на 20-30 лет вперед
(+) договор не может быть нормально (срок 3 месяца) расторгнут
(+) за счет ежегодного заключения нового договора повышение арендной платы возможно выше чем при 1. и 2.
(+) продать такой объект можно быстерей и дороже
(-) необходимость вовремя подтвердить наличие причины
(-) повышенные административные затрыты на ежегодное заключение нового договора, на приём-сдачу объекта вновь
Добавлю, что при Indexmiete никакого влияния от Mietspiegel при изменении миты в связи с инфляцией нет. Если индекс допустим каждый год по +20% показывает, то каждый "год" (14 месяцев) можно миту на 20% поднимать, даже если Mietspiegel что-то другое говорит.
Ну и никто не заставляет ни фермитера, ни митера пользоваться этим инструментом полностью. Обязаловки нет.
Ну и никто не заставляет ни фермитера, ни митера пользоваться этим инструментом полностью. Обязаловки нет.
Что подразумевается под словом полностью? Идем от обратного - частично это как?
Я могу либо вообще не поднимать миту, либо только на какую-то сумму, меньшую чем строго по индексу. Либо полностью по индексу.
Хорошим митерам я много лет вообще не поднимал.
3. Befristet согласно § 575 должны быть названы причины срочного договора(-) необходимость вовремя подтвердить наличие причины (-) повышенные административные затрыты на ежегодное заключение нового договора, на приём-сдачу объекта вновь
А какие причины можно акцептировать?
Например ребёнку через 2 года будет 18 и хочет жить сам.
Или через 3 года заканчивается 10 летний срок когда можно продать без налога.
Или через 1 год нужно заключать новый кредитный договор и проценты сильно вырасли.
Или через 3 года заканчивается 10 летний срок когда можно продать без налога.
Это не канает. А вот айгенбедарф для любовницы - вполне...