Покупка квариры для последующей сдачи в аренду
Приятно, когда все мнят себя экономистами.
Ещё раз. Я ни слова не сказал, что кредит полностью погашается арендой.
Ваши выплаты по кредиту составляют 1000 евро в месяц. Стоимость объекта 200.000. Ваш объект при сдаче его в аренду уже сделает так, что Вы будете отдавать не 1000, а меньше. А остаток по кредиту через 10 лет в любом случае для Вас станет ниже. Чего не скажешь про стоимость самого объекта, который Вы сможете продать за те же 200.000(условно).
https://www.immobilienscout24.de/expose/140122568?referrer...
вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.
Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое. Вот в январе пересдали: Kaltmiete была 640 стала 990€, по другой квартире была 290 стала 420€. По объекту купленному в 2017г. доходность за эти годы увеличилась на 80%, и это мы не всем жильцам повышали, только тем кто сам съезжал. Две дамы платили по двадцать лет свои 230€. Сейчас послали обеим письмо с 20% увеличением аренды.
вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.
Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое. Вот в январе пересдали: Kaltmiete была 640 стала 990€, по другой квартире была 290 стала 420€. По объекту купленному в 2017г. доходность за эти годы увеличилась на 80%, и это мы не всем жильцам повышали, только тем кто сам съезжал. Две дамы платили по двадцать лет свои 230€. Сейчас послали обеим письмо с 20% увеличением аренды.
Это все работало когда ставка по процентам имела 0 или 1 спереди.
При нынешней ситуации на рынке покупка такого дома с фактором 15 это верный способ потерять деньги и влесть в кабалу банку.
7 % годовых при процентах по кредиту от 4 % и выше это очень мало. Дом не новый, пару мелки ремонтов и от Ваших 7 процентов останеся 5.
Как раз из за этого весь рынок жилой недвижимости под сдачу в аренду просто встал.
Да никто не спорит что арендная плата повышается, так же как повышаются стоимости строительных материалов, ремонта и тп.
% ставка та же. На сегодняшний день 3,8 и выше.
К сожалению это не совсем так. Зависит от банка и от их желания выдать вам кредит. Знаю конкретные банки где объекты в аренду они прибавляют 0.15 % zinsaufschlag.
Аргументация простая: статистически риск не возврата кредита взятого под объект который сдается выше нежели у объекта находящегося в самопользовании.
Аргументация простая: статистически риск не возврата кредита взятого под объект который сдается выше нежели у объекта находящегося в самопользовании.
Как говорят немцы - hää?! С чего это? Наоборот, арендная плата обеспечивает доп.доход - риск невозврата понижается. Банки, наоборот, понижают ставку, если жилье будет сдаваться
Присоединяюсь к Endy.
Когда человек живёт в своей недвижимости и у него возникли финансовые затруднения, то мотивация для преодоление этих трудностей и выплате кредита существенно выше, чем для сданной квартиры.
Ну вот пример: если у семьи две квартиры, в одной сами живут, а другую сдают. На обе квартиры кредиты.
Какой кредит будет выплачиваться первым и до последней возможности, если финансовые затруднения возникнут?
Это знает и банк.
Банки, наоборот, понижают ставку, если жилье будет сдаваться
Это не так, а как раз наоборот. Это в последние годы стало круто особенно когда появились все возможные ютьюб какалы и советники которые за 5 тысяч евро за семенар рассказывают как правильно инвестировать в недвижимость чтобы в 40 лет уйти на пенсию. В этих семинарах рассказывают, что надо жить в съемном жилье и самому сдавать недвижимость в наем. Там столько возможностей сэкономить на налогах, списать проценты ремонт и тп...
Но увы сэр статистику никто не отменял, и доля проблемных кредитов у объектов под сдачу выше чем у тех кто пользкутся сам.
Наоборот, арендная плата обеспечивает доп.доход - риск невозврата понижается.
Это в теории арендная плата обеспечивает дополнительный доход, а на практике кроме дохода она обеспечивает дополнительный геморрой, головную боль, постоянные ремонты, общение с в последние годы совсем обнаглевшими мастерами и рассылани напоминаний что аренда не была вовремя оплачена.
Что вы будете делать если ваш жилец в вашей квартире просто не платит аренду или регулярно задерживает? Платежи банку никто не отменял?
Пока вы его выселети пройдет пол года.
Это списание такое мизерное, что даже не стоит его упоминать.
Уверены? Я так понимаю, что 'Zinsen" идут также, как и "Ausgaben" по сдаваемой недвижимости. В нашем случае-это существенные деньги. Если они, к примеру 15 000€ в год, и мы просто на эту сумму меньше налогов платим, разве не так?
Это все работало когда ставка по процентам имела 0 или 1 спереди.
При нынешней ситуации на рынке покупка такого дома с фактором 15 это верный способ потерять деньги и влесть в кабалу банку.
7 % годовых при процентах по кредиту от 4 % и выше это очень мало. Дом не новый, пару мелки ремонтов и от Ваших 7 процентов останеся 5.
Вы практик или теоретик? Я практик. Наш самый лучший объект был куплен под 2.7%.
Если хотят фактор 15, запросто можно сторговаться до фактора 13 (по двум купленным объектам 2017 и 2021 получали скидку 10%, с 550 тысяч на 498 т., с 490т. купили за 440т.)
Ремонты мы списываем с налогов, после модернизации повысим аренду.
Еще один вопрос касемо:
Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое.
Как вам удаётся каждый год по-новому пересдавать? Ведь для временного договора нужны веские причины. Ну раз можно, наверное, типа собираюсь сам туда вьехать через год (хотя если жить при этом в своем доме и в том же городе?), но и так каждый год? Ну и тем более если у вас квартир несколько, не будешь же планировать (аргументировать) вьезжать во все?