Инфляция, которая у нас "почти отсутствует", делает любые 4% мелочью

Это если ваша зарплата или доход от аренды индексируются вместе с инфляцией. Если нет, то 4% - это 4%. В 8 раз больше, чем ещё недавние 0,5%

Приятно, когда все мнят себя экономистами.

Ещё раз. Я ни слова не сказал, что кредит полностью погашается арендой.

Ваши выплаты по кредиту составляют 1000 евро в месяц. Стоимость объекта 200.000. Ваш объект при сдаче его в аренду уже сделает так, что Вы будете отдавать не 1000, а меньше. А остаток по кредиту через 10 лет в любом случае для Вас станет ниже. Чего не скажешь про стоимость самого объекта, который Вы сможете продать за те же 200.000(условно).

https://www.immobilienscout24.de/expose/140122568?referrer...

вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.

Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое. Вот в январе пересдали: Kaltmiete была 640 стала 990€, по другой квартире была 290 стала 420€. По объекту купленному в 2017г. доходность за эти годы увеличилась на 80%, и это мы не всем жильцам повышали, только тем кто сам съезжал. Две дамы платили по двадцать лет свои 230€. Сейчас послали обеим письмо с 20% увеличением аренды.

Списывание кредитных процентов с налогов тоже прекрасное дело.

Это списание такое мизерное, что даже не стоит его упоминать.

А можно на цифрах эту мизерность увидеть?

Посмотрел ради интереса у себя. Для одной 2-х комн. квартиры в Аугсбурге в 2021

Nettomieteinnahmen: 9120 Euro

Zinsen: 3023

Я так понял, что речь не о абсолютных цифрах в евро, а о процентуальном списывании в соответствии с налоговой ставкой шла.

Ну и банковский процент из 2021 в 2023 не применим. Сегодня ваша мита актуально уже даже проценты по кредиту не покрывала бы.

вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.

Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое. Вот в январе пересдали: Kaltmiete была 640 стала 990€, по другой квартире была 290 стала 420€. По объекту купленному в 2017г. доходность за эти годы увеличилась на 80%, и это мы не всем жильцам повышали, только тем кто сам съезжал. Две дамы платили по двадцать лет свои 230€. Сейчас послали обеим письмо с 20% увеличением аренды.

Это все работало когда ставка по процентам имела 0 или 1 спереди.

При нынешней ситуации на рынке покупка такого дома с фактором 15 это верный способ потерять деньги и влесть в кабалу банку.

7 % годовых при процентах по кредиту от 4 % и выше это очень мало. Дом не новый, пару мелки ремонтов и от Ваших 7 процентов останеся 5.

Как раз из за этого весь рынок жилой недвижимости под сдачу в аренду просто встал.

Да никто не спорит что арендная плата повышается, так же как повышаются стоимости строительных материалов, ремонта и тп.

% ставка та же. На сегодняшний день 3,8 и выше.

К сожалению это не совсем так. Зависит от банка и от их желания выдать вам кредит. Знаю конкретные банки где объекты в аренду они прибавляют 0.15 % zinsaufschlag.

Аргументация простая: статистически риск не возврата кредита взятого под объект который сдается выше нежели у объекта находящегося в самопользовании.

Аргументация простая: статистически риск не возврата кредита взятого под объект который сдается выше нежели у объекта находящегося в самопользовании.

Как говорят немцы - hää?! С чего это? Наоборот, арендная плата обеспечивает доп.доход - риск невозврата понижается. Банки, наоборот, понижают ставку, если жилье будет сдаваться

Присоединяюсь к Endy.

Когда человек живёт в своей недвижимости и у него возникли финансовые затруднения, то мотивация для преодоление этих трудностей и выплате кредита существенно выше, чем для сданной квартиры.

Ну вот пример: если у семьи две квартиры, в одной сами живут, а другую сдают. На обе квартиры кредиты.

Какой кредит будет выплачиваться первым и до последней возможности, если финансовые затруднения возникнут?

Это знает и банк.

Банки, наоборот, понижают ставку, если жилье будет сдаваться

Это не так, а как раз наоборот. Это в последние годы стало круто особенно когда появились все возможные ютьюб какалы и советники которые за 5 тысяч евро за семенар рассказывают как правильно инвестировать в недвижимость чтобы в 40 лет уйти на пенсию. В этих семинарах рассказывают, что надо жить в съемном жилье и самому сдавать недвижимость в наем. Там столько возможностей сэкономить на налогах, списать проценты ремонт и тп...

Но увы сэр статистику никто не отменял, и доля проблемных кредитов у объектов под сдачу выше чем у тех кто пользкутся сам.

Наоборот, арендная плата обеспечивает доп.доход - риск невозврата понижается.

Это в теории арендная плата обеспечивает дополнительный доход, а на практике кроме дохода она обеспечивает дополнительный геморрой, головную боль, постоянные ремонты, общение с в последние годы совсем обнаглевшими мастерами и рассылани напоминаний что аренда не была вовремя оплачена.

Что вы будете делать если ваш жилец в вашей квартире просто не платит аренду или регулярно задерживает? Платежи банку никто не отменял?

Пока вы его выселети пройдет пол года.

Я понимаю эти рассуждения, но несколько лет назад банк для меня и на моих глазах после вопроса, будет ли сдаваться, внес в систему взятую мною с потолка предполагаемую аренду как доп.доход и понизил предлагаемую прямо перед этим ставку

Это списание такое мизерное, что даже не стоит его упоминать.

Уверены? Я так понимаю, что 'Zinsen" идут также, как и "Ausgaben" по сдаваемой недвижимости. В нашем случае-это существенные деньги. Если они, к примеру 15 000€ в год, и мы просто на эту сумму меньше налогов платим, разве не так?

А списывать, в случае ремонтов сдаваемых квартир, можно только работу хандверкеров или и материалы?

А списывать, в случае ремонтов сдаваемых квартир, можно только работу хандверкеров или и материалы?

И то и то. Но я не спец по налогам, образование архитектурное.

ага, хорошо, если так. Спасибо!

Не так. Это налогооблагаемая сумма уменьшится на 15 тысяч.

Это все работало когда ставка по процентам имела 0 или 1 спереди.

При нынешней ситуации на рынке покупка такого дома с фактором 15 это верный способ потерять деньги и влесть в кабалу банку.

7 % годовых при процентах по кредиту от 4 % и выше это очень мало. Дом не новый, пару мелки ремонтов и от Ваших 7 процентов останеся 5.

Вы практик или теоретик? Я практик. Наш самый лучший объект был куплен под 2.7%.

Если хотят фактор 15, запросто можно сторговаться до фактора 13 (по двум купленным объектам 2017 и 2021 получали скидку 10%, с 550 тысяч на 498 т., с 490т. купили за 440т.)

Ремонты мы списываем с налогов, после модернизации повысим аренду.

Еще один вопрос касемо:

Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое.

Как вам удаётся каждый год по-новому пересдавать? Ведь для временного договора нужны веские причины. Ну раз можно, наверное, типа собираюсь сам туда вьехать через год (хотя если жить при этом в своем доме и в том же городе?), но и так каждый год? Ну и тем более если у вас квартир несколько, не будешь же планировать (аргументировать) вьезжать во все?