Покупка квартиры как Kapitalanlage
Уважаемые форумчане,
У меня такой вопрос. Я начала 3-4 года назад подыскивать квартиру(ы), чтобы купить на сдачу. Как Altersvorsorge, например. Проблема в том, что мой парень меня постоянно тормозит, начинает рассказывать всякие страшилки, риски, страх неплатёжеспособности и пр. У меня уже были две квартиры, которые я сдавала, и спустя 10 лет неплохо продала. Поэтому сейчас хочу опять вложить, купить объект поближе да получше.
Уже попадались две очень хороших квартиры, цена была нормальная, желающих практически не было. А я прислушивалась к его мнению, тоже начинала сомневаться, и соответственно, не купила. Теперь кусаю локти, очень жалею, потому что квартиры были классные. Сейчас вот снова попалась неплохая квартира, и пошли опять эти разговоры.
Типа, сейчас не самое подходящее время для покупки недвижимости. И брать кредит во время кризиса тоже очень рискованно. И зачем тебе это надо.
Может быть я чего-то не понимаю? Или что-то где-то пропустила? Я понимаю, что кризис. Ну что может произойти в самом плохом случае? Квартира сдана, Я хочу вложить часть своего (не его даже) капитала, а кредит будет погашаться доходами из квартплаты. Банк схему расчитал, всё реально, процент нормальный. Даже если будет Leerstand, расчёт такой, что я могу сама кредит несколько месяцев продолжать выплачивать, довольно безболезненно.
А если всего бояться, так можно всю жизнь просидеть в страхе…
Знаете, что отличает предпринимателя? У него стакан никогда не бывает наполовину пустым.
А вообще это очень хороший тандем - два разных мнения. Один другого заставляет задуматься, второй подталкивает к действиям сомневающегося.
Ну и по теме. Идеального времени для инвестиций не бывает. Кажется, что оно было в прошлом году, а оно, как оказалось, было 20 лет назад.
Да вы правы. Если ориентироваться на окружающее, то вообще страшно жить, и что-то долгосрочное планировать. Риск есть абсолютно во всём. Надо все тщательно просчитывать, и если все сходится, то почему бы и нет?
Риск есть конечно во всем, но есть оправданный риск, а есть неоправданный.
Надо все тщательно просчитывать, и если все сходится, то почему бы и нет?
Покупать надо подешевле, сдавать подороже 😄☝️
Ну и по теме. Идеального времени для инвестиций не бывает. Кажется, что оно было в прошлом году, а оно, как оказалось, было 20 лет назад.
Или через год 😉
Надо все тщательно просчитывать, и если все сходится, то почему бы и нет?
А на какой процент дохода вы выходите по вашим расчётам?
попадались две очень хороших квартиры, цена была нормальная, желающих практически не было
Это где такой парадиз, если не секрет?
А по теме - квартиру однозначно покупать. Молчела гнать побыстрее и подальше.
Если все по плану, то через 10 лет останется чуть больше половины Restschuld.
это было четыре года назад в пригороде Дюссельдорфа. Сейчас таких цен и в помине нет
Скоро будут цены, как 15 лет взад. Я обещаю.
Сейчас вот снова попалась неплохая квартира, и пошли опять эти разговоры. Типа, сейчас не самое подходящее время для покупки недвижимости. И брать кредит во время кризиса тоже очень рискованно. И зачем тебе это надо.
Может быть я чего-то не понимаю? Или что-то где-то пропустила? Я понимаю, что кризис. Ну что может произойти в самом плохом случае? Квартира сдана, Я хочу вложить часть своего (не его даже) капитала, а кредит будет погашаться доходами из квартплаты. Банк схему расчитал, всё реально, процент нормальный. Даже если будет Leerstand, расчёт такой, что я могу сама кредит несколько месяцев продолжать выплачивать, довольно безболезненно.
А если всего бояться, так можно всю жизнь просидеть в страхе…
Риск заключается в том, что произойти может то, что ваш желец не будет платить арендную плату и вам предется из своих других доходов выплачивать взносы банку. Пока вы жильца не выселете и не найдете новых квартиросъемщиков. А это может занять время!
Другой риск, что нынешние цены в Дюссельдорфе или там где вы хотите купить в свете актуальной экономической ситуцаии все-таки чуть чуть просядут и квартира будет стоить на определенную сумму Х меньше.
Вы живете в своем жилье или в съемном? Если второе, то лучше забудьте эту идею и купите себе с другом квартиру. И арендную плату сэкономите и проблем с жильцами меньше.
А если серьздно: вот случай из собственного опыта: многокваритрный дом, в одной из квартир проживает обычная немецкая семья: симпатичная мама, сорокалетний папа и двое маленьких детей - школьников.
Через год после покупки мама с папой через 10 лет совместной жизни решают, что видимо они сильно в друг друге ошиблись и все-таки для совместной жизни не подходят, папа решает развестись и уезжает, но алименты платить и не планирует, а за маму начинает платить Job Center.
Все бы было нечего, но через пол года Job Center начинает платить на 300 Евро каждый месяц меньше, поскольку квартира в 110 метров по социальным нормам в районе Ratingen-Hösel (те кто проживает в Дюссельдорфе поймут) на семью из 3х человек ну совсем не проходит.
На уговоры что нужно бы как бы решать вопрос и искать себе другое жилье одинокая мама с двумя детьми особо не реагирует. Поэтому дело заканчиватеся Fristlose Kündigung, Räumungklage, dem Zahlungstitel für 5500 Euro, который можно повесить на стенку и выездом мамы через 6 месяцев после суда - поскольку добродушная судья сказала, что ну как же так ребенку надо обязательно закончить учебный год в Grundschule.
Мама повела себя в итоге все-таки более менее адекватно, нашла в итоге маленьку квартиру в соседнем городе и добровольно переехала.
Так что расходы на Gerichtsvollzieher не потребовались.
Сдача в аренду - это не пассивный доход, а работа или бизнес (в зависимости от Ваших объемов). Со всеми вытекающими от сюда рисками и пробламмами.
Если вы готовы к подобному, то рисков нет.
Но на самом деле я бы честно говоря подождал еще 3-4 месяца. Мне кажется зимой - в начале весны выбор недвижимости будет значительно больше :)
Если все по плану, то через 10 лет останется чуть больше половины Restschuld.
Зачем загадками? А сколько было внесено Eigenkapital сначала и покрывает ли мита monatliche Rate или вы со своего кармана доплачиваете?
Самое простое это назвать фактор = цена/Jahresmiete. A остальное я и сам прикину, не первый год покупаю и сдаю...
Девушка 10 лет сдавала две квартиры, а ты ей тут азбуку втуляешь...
Это не тайна, напишу.
стоимость 230 т., квартира на двух уровнях с собств. садиком, 87 кв.м., 2000 года, без маклера.
Eigenkapital 50 т. Квартплата после вычета Hausgeld: 700 евро в месяц.
Вроде в притирочку подходит. Если со временем миту поднять, то вообще хорошо будет.
стоимость 230 т., квартира на двух уровнях с собств. садиком, 87 кв.м., 2000 года, без маклера.
Eigenkapital 50 т. Квартплата после вычета Hausgeld: 700 евро в месяц.
3,3% рендита была нормально раньше. Сейчас уже плохо, так как процент по кредиту поднялся почти в 4 раза.
стоимость 230 т., квартира на двух уровнях с собств. садиком, 87 кв.м., 2000 года, без маклера.
Дуйсбург?
ИМО можно через года 2-3 купить намного дешевле.
Надо покупать квартиру, когда:
1) Цены на недвижимость упали настолько, что 99% инвесторов уверены, что они и дальше будут продолжать падать
2) толпа уверенa, что Германии пришел конец и лишь бы на еду денег хватило
3) политики заявляют, что все очень плохо, народу надо затянуть еще пояса и работать еще больше, а на пенсию выходить еще позже.
4) экономисты прогнозируют дальнейшее падение экономики на 5-10%, а некоторые - армагеддон
Вот когда все эти пункты будут выполняться и на недвижимость не будет спроса, тогда и надо ее покупать.
(кстати, эти пункты все выполнялись в пик последней рецесии 2007-2008 г)
Все Ваши пункты на сегодня выполняются. Кроме того прочитал, что возможно по нам яо впалят.
Так, что сейчас самое время, как по вам.
Девушка 10 лет сдавала две квартиры, а ты ей тут азбуку втуляешь...
Если бы на 100 % была уверена, то наверное бы на форум не спрашивала.
стоимость 230 т., квартира на двух уровнях с собств. садиком, 87 кв.м., 2000 года, без маклера.
Eigenkapital 50 т. Квартплата после вычета Hausgeld: 700 евро в месяц.
Звучит, скорее, как квартира для себя. На мой скромный взгляд, квартиры меньшего размера, выгоднее сдавать. Выхлоп по деньгам тоже скорее низкий.
Из советов на форуме, которые для нас оказались самыми полезными: жилье под сдачу должно быть в хорошей доступности от вас. Так намного легче держать сьем под контролем.
Покупать или не покупать не знаю, мне легко критиковать, потому как уже многое куплено. Но кредиты под 4-5% делают сдачу, при текущих ценах, мало выгодной. Когда покупали наш первый объект под сдачу в 2017г. выбор был намного больше и цены лучше, вернётся ли рынок к ценам 2017г. понятия не имею. Но то что сейчас намного меньше покупается/ продаётся, чем ещё год назад, это точно.