Насчёт через 3 года самим въехать, проверьте этот пункт досконально.

Я была в процессе покупки квартиры, 2 недели назад, где оказалась Kündigungssperrfrist не 3 года, как мне обещали, а 10 лет. Хорошо мой Finanzberater проверил и меня оповестил, я бы и не перепроверила.

Мне тоже так кажется, тем более что

в объявлении стоит " Kapitalanlage".

Продаёт маклер, который скорее всего

является ещё и управляющим.

Значит его фирма купила этот дом

пару лет назад, разделила на отдельные

квартиры и продала по отдельности, оставаясь управляющей конторой.

Но при таком раскладе Sperrfrist может

доходить аж до 10 лет.

Возможно кто-то купил до вас, обжогся

и теперь опять пытается продать вам.

Продаёт маклер, который скорее всего является ещё и управляющим. Значит его фирма купила этот дом пару лет назад, разделила на отдельные квартиры и продала по отдельности, оставаясь управляющей конторой.

Это неправильное предположение.

Дом управляется одним из жильцов, причём бесплатно.

Teilungserklärung было произведено ещё летом 1983 года.

По нему в доме всего 5 квартир.

Действующий хозяин унаследовал продаваемую квартиру от своих родителей летом 2013 года.

С 2014 года сдаёт семье из 4 человек и хотел бы, чтобы новый хозяин их не стал сразу выселять.

Сам же хозяин планирует на вырученные деньги в 20 км строить большой дом для себя и всех своих родственников.

Всё узнал из документов и от маклера.

Подозрений или доп. хотелок ничего, кроме обещанного договора аренды, пока не вызвало, всё выглядит "правильно".

Дом находится на границе старого города, цена - одна из дешёвых на сегодняшний день, что подтверждают оценки разных банков даже без учёта состояния, по адресу и площади квартиры.

Потолки ок. 2,77, что тоже нравится, думаем половое отопление для себя через 3 года сделать.

Стараемся быть объективными, всё перепроверяем, лохами оказаться не хотим, но и судебные разборки ни к чему.

Завтра едем во второй раз в квартиру, лично знакомиться с арендаторами.

Всем откликнувшимся - большое спасибо!

Может, у кого-то ещё возникнут подозрения или придут в голову моменты, которые стоит перепроверить?

Вот, кстати, планировка (реальный масштаб не соответствует этому плану):

Кроме проходной ванны (над исправлением чего думаем через 3 года поработать), всё очень даже импонирует.

Отопление газовое этажное, распределитель (или котёл - сорри, если плаваю в терминах) находится в кухне.

Электричество уже трёхжильное, разве что без FI Schalter'а.

Окна пластиковые, двухкамерные.

Из работ по дому в ближайшие пару лет лишь покраска стен и замена входной двери запланированы.

Хорошо если так как вы дуваете, но учтите что

Sperrfrist начинается не с оформления Teilungserklärung,

а с момента первой покупки.

Продавать квартиру чтобы построит дом в 20 км совсем

не обязательно, скорее не логично. У них явно есть

ещё недвижимость, где они сейчас живут и им

спокойно дадут кредит на хороших условиях.

Продавать квартиру чтобы построит дом в 20 км совсем

не обязательно, скорее не логично. У них явно есть

ещё недвижимость, где они сейчас живут и им

спокойно дадут кредит на хороших условиях.

Не всегда всё логикой объяснить можно. Мы тоже одну квартиру продали, чтобы дом купить. Сейчас немного сожалею, а тогда мы просто не хотели в очень большой кредит влезать.

Sperrfrist начинается не с оформления Teilungserklärung,а с момента первой покупки.

Как можно точно узнать, покупалась-продавалась ли квартира до нас?

В актуальной выписке из Grundbuch стоит:

1) Nr. 1 bei Neufassung des Bestandsverzeichnisses als Bestand eingetragen am 23. Juni 2004.

2) Данные родителей текущего хозяина. +

Spalte 1 Nr. 1 bereits gelöscht. Nr. 2 bei Neufassung der Abteilung ohne Eigentumswechsel eingetragen am 23. Juni 2004.

3) Данные хозяина. +

Aufgelassen am 22.04.2013. Eingetragen (GA --- / ---) am 12.06.2013.

Далее идёт в Abteilung 2 lfd. Nr. 3 noch eine Erwerbsvormerkung:

Vormerkung für

1. Ф/И отца продавца, geb. am 03. April 1949; Esslingen

2. Ф/И матери, дев. Фам., geb. am 14. Juli 1956; Esslingen

- als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB –

auf Rückübertragung des Eigentums.

Bezug: Bewilligung vom 22.04.2013 (Notar Rolf Pratz in Esslingen a.N.,

UR Nr. ---/----).

Eingetragen (GA --- / ---) am 12.06.2013.

Эту запись банк просит при оформлении удалить.

Как-то можно узнать, как досталась квартира родителям продавца?

У хозяина дома, осуществившего в 1983м Teilungserklärung, фамилия совсем другая, не совпадающая ни с одной из бывших хозяев (включая девичью матери продавца).

У хозяина дома, осуществившего в 1983м Teilungserklärung, фамилия совсем другая, не совпадающая ни с одной из бывших хозяев (включая девичью матери продавца).

Скорее всего, родители актуального хозяина когда-то купили эту квартиру после ТЕ. Тогда все Sperrfristen уже давно прошли.

Спросите это у маклера или у самого хозяина.

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Скорее всего, родители актуального хозяина когда-то купили эту квартиру после ТЕ. Тогда все Sperrfristen уже давно прошли.

Похоже, так и есть, в Grundbuch есть ещё запись о долге бородатых времён, в которые вряд ли люди такие долги на покупку чего-то кроме недвиги брали:

Sechsundachtzigtausendneunhundertneunzehn 62/100

EURO Grundschuld mit 15 % Jahreszinsen für Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen Sitz in Esslingen

Bezug: Bewilligung vom 16. Oktober 1985.

Eingetragen am 23. Oktober 1985

Nr. 1-3 bereits gelöscht.

Nr. 4 bei Neufassung der Abteilung eingetragen und gleichzeitig umgestellt auf Euro am 23. Juni 2004.

Только из этого ещё вопрос: эту запись тоже нужно удалить при текущей покупке, причём за счёт продавца?

я тоже так подумала изначально. А потом представила другую ситуацию, когда кто-то намарафетился на парад а в это время кто-то купаться изволил. Вот тут будет завал с выходом из пальни. Если бы там ещё вторую дверь, хоть и в соседнюю спальню сделать то да можно и ид спальни в туалет ходить.

так в эту спальню только через горшок и попадешь. другой дороги нет...

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Тут похоже вообще без вариантов. Планировка с туалетом мягко говоря не очень. Один утром встал, пошёл на горшок или мыться, второй ждёт пока процесс закончится. Хоть шлагбаум ставь. Ну и проход через вторую комнату не так-то легко организовать.

Видел вариант квартиры в которой в туалет вход через кухню. Уж не знаю какие запахи лучше, то ли кухни в туалете, то ли туалета в кухне. Здесь не сильно отличается.

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Согласен, только засада в том, что горшка там как раз нет и, судя по планам других этажей, нет ни сверху, ни снузу.

Соответственно, вряд ли там проходит необходимая канализационная 100ка.

В туалет придётся тогда по-любому через коридор шагать.

А вот в ванной люди в среднем находятся подольше.

Это особенно актуально для нас в перспективе, с моими двумя подрастающими красавицами.

Как-то неудобно папе не иметь выхода из дальней комнаты всё время наведения лоска ..

Один утром встал, пошёл на горшок или мыться, второй ждёт пока процесс закончится.

Ничего, все свои. Можно и мимо моющегося пройти, спинку заодно потереть.

Ну или делать соседнюю комнату проходной и на горшок ночью на старости лет некоторые встают, через углы оббегать по комнатам, или действовать по плану Б - "ночная ваза".

или действовать по плану Б - "ночная ваза".

Без плана Б тут никак. Забудут дверь в спальню после промывки открыть вышеупомянутые красавицы, уйдут в школу и придётся папе ночную вазу из загашников доставать. Да и туалет не самый смак. Там ширина помещения 80 см при длине в 4 метра как в поезде. Вдаль что-ли смотреть задумчиво? Умывальник нормально не поставишь, придётся после отправления нужды в проходную душевую идти. Для себя я такое точно бы не брал. Может и не надо контракт на 3 года?

Вот Вы смеетесь, а моего знакомого супруга закрыла в комнате в митованой квартире на сутки, она с диагнозом, там ночных ваз не было, телефона тоже, хорошо что простая ваза нашлась.

Да не смеюсь я, просто представил как жить в такой планировке. Пока квартира не куплена думать надо. Есть ли возможность стены сдвинуть или по другому что-то переделать. Оценить масштаб работ. После покупки поздно будет.

Дом не самый молодой наверняка, видимо на ночные горшки (без иронии) изначально рассчитан был. С открытыми глазами нужно дело делать.

Спасибо за советы и внимание!

Для того и спрашиваю у опытных, чтобы по максимуму важных моментов продумать.

По аренде вроде выяснили, скорее всего, выселить при необходимости проблемой не станет.

Нет - так на 10 лет фиксируем проценты и квартира саму себя окупать должна (привет Большому П. с актуальным примером имеющей финансовый смысл покупки на такущем рынке).

Жить самим есть где, не получится/не захотим въехать - без необходимости вложений стоимость составляет на текущий момент чуть менее 30 годовых аренд, инфляция следующих 10 лет нам в помощь.

Доходность вложенного собственного капитала (превышение кэша над расходами и выплатой банку) составляет 3% после налогов, а если учитывать погашение тела кредита, то и все 24-25% ROE!

По планировке думаем заранее, как разумно переделать, на возможность ещё раз обратим внимание завтра при втором посещении.

Сейчас там живёт семья тоже с двумя, правда, разнополыми детьми лет 9-11, сами постелили в одной из комнат ламитат, всё устраивает, будут счастливы и дальше какое-то время пожить, осталось лишь подтвердить подписанным договором с продавцом на 1200 кальт. Что тоже возможно (надеемся со слов маклера) произойдёт завтра.

Если жить самим, то нам очень нравятся большие, ближе к квадратным комнаты, что в немецких реалиях - редкость, даже в новострое.

Главный минус же не остался незамеченным - это санузлы.

Перестройка до ума нужна, конечно, приличная и много зависит от того, где и какие проходят коммуникации.

Но люди мы гибкие, больших ремонтов не боимся, плюс сделать под себя любимое гнёздышко - одно из проявлений счастья, считаем.

У нас есть необходимость во втором "горшке", ну а верх мечтаний - в одном ванная, а в другом - душ.

Жена предлагает вариант объединить кухню с маленькой комнатой Kind 1 и сделать на том месте открытую кухню плюс гостинную.

За счёт этого увеличения возможно получится увеличить длинный бестолковый туалет.

Ну а в существующем душе, если не будет технически возможен унитаз, хотя бы поставить писуар.

Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?

Ну а в существующем душе, если не будет технически возможен унитаз, хотя бы поставить писуар.
Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?

Не мороч*тес*. Писсуарит* Вы можете прямо в душе. К чему еще один "герет".

И Не жырно ли для единственного мужчины в семе индивидуалный писсуар. Это же мужская приблуда.