Инфляция 5%, подешевеют ли бетонометры?
В Вашем случае недвига не объект инвестиции, а объект потребления: как сосиска, холодильник, бассейн или Бентли.
Ошибаетесь. Если б он для своего проживания покупал,то тогда можно условно с сосиской сравнить, а он именно инвестирует и деньгу качает.
Я тут разных мудрых людей в ютубе послушал. В Германии пока последние 15 лет недвижимость только растет, поэтому неясно, как будут действовать банки, и какая правоприменительная практика будет по текущему законодательству. Это может в Америке такое широко практикуется, Nachbesicherung. Ну вот как митера неплательщика трудно выселить, а банку плательщика(!) с молотка пустить и подавно нереально. И потом, им же самим невыгодно. Ну продадут они квартиру, человек объявит инзольвенц, и все. Не видать банку денежек. А пока человек платит, вообще нет оснований полагать, что он не расплатится.
Не надо слушать «мудрых» людей на YouTube. Это чаще всего большая глупость.
Речь только о Германии, Америка или Финляндия это другая страна со своими особенностями.
Если кредитор не платит кредит, то у банка есть элементарная возможность пустить недвижимость с молотка на аукционе и банк имеет доступ ко всему имуществу кредитора. Для этого не надо больше ничего, ни суда, просто ничего. Это кредитор подписывает сразу при внесении Grundschuld и заключении кредита.
Читаем, что такое Vollstreckungsunterwerfung, здесь один нотариус более понятным языком написал:
https://www.kurz-sagmeister.de/fileadmin/user_upload/PDF/M2-Grundschuld.pdf
Я это при каждом кредите подписывал, таковы правила игры.
И банки таки выставляют недвигу должников на Zwangsversteigerung, можете сами посмотреть в интернете. Это официальная информация от Amtsgericht: https://www.zvg-portal.de/
Конечно, банк сначала проведёт пару разговоров с должником, но долго банк церемонится не будет. Если банк видит, что платить нечем и ждать неоткуда, то запросто в течении года всё может быть закончено. Либо должники сами до Zwangsversteigerung продадут.
Когда банк продал недвигу с аукциона, он забирает всю сумму себе, потом высчитывает все долги кредитора, вычитает их из суммы продажи и остаток выплачивает бывшему кредитору. Если же остаток отрицательный, то кредитор всё таки не бывший и остаётся и дальше должником. Банк имеет доступ ко всему его имуществу.
До тех пор, пока недвижимость растёт в стоимости, продажная цена на аукционе превышает долги, так что это не столь страшно. Ну переедет бывший кредитор в Mietwohnung и будет дальше жить. Долгов по кредиту не будет.
В Вашем случае недвига не объект инвестиции, а объект потребления: как сосиска, холодильник, бассейн или Бентли.
А можно растолковать? Я как-то не понимаю вашего высказывания.
До сих пор думал, что если приобретаешь/строишь объект для извлечения прибыли через его сдачу, то это называется инвестицией.
Если кредитор не платит кредит, то у банка есть элементарная возможность пустить недвижимость с молотка на аукционе и банк имеет доступ ко всему имуществу кредитора. Для этого не надо больше ничего, ни суда, просто ничего. Это кредитор подписывает сразу при внесении Grundschuld и заключении кредита.Читаем, что такое Vollstreckungsunterwerfung, здесь один нотариус более понятным языком написал:
https://www.kurz-sagmeister.de/fileadmin/user_upload/PDF/M2-Grundschuld.pdf
Я это при каждом кредите подписывал, таковы правила игры.
И банки таки выставляют недвигу должников на Zwangsversteigerung, можете сами посмотреть в интернете.
Если заемщик (дебитор) не платит кредит, то кредитор (банк) конечно имеет полное право пустить все с молотка.
Но если просто квартира упала в цене скажем на 30%, а дебитор продолжает платить исправно, то для банка же лучше не лезть в бутылку и не расторгать договор. Хотя в законе что-то и прописано на этот счет, но вряд ли банк будет разрывать сотрудничество, тут не Америка.
В ютубе, если ввести "immobilienboom", то почти все ролики про скорый его конец. Покупать сейчас недвижимость лучше разве что для себя, а как инвестицию - очень выборочно, и в B-городах.
В ютубе, если ввести "immobilienboom", то почти все ролики про скорый его конец.
Так вот откуда ветер дует... 😂 Эти «сурьёзные разговоры на кухне» уже минимум 5-7 лет ведутся, а по ощущениям и все 10.
Советую задать себе вопрос, какой мотив всех этих «мудрых» дядь на YouTube....
Я по этой теме уже писать ничего не буду, просто надоело.
Эти «сурьёзные разговоры на кухне» уже минимум 5-7 лет ведутся, а по ощущениям и все 10.
Больше. Я точно помню, потому что когда я собралась свою самую первую квартиру покупать, уже тогда здесь писали, что пузырь надут и вот-вот лопнет и на пике роста цен покупают только идиоты. Но как выяснилось потом, был ещё далеко не пик. И пузырь ещё 10 лет спустя не лопнул, а распрекрасно надувается. Никто не утверждает, что цены на недвигу будут расти вечно, но оснований полагать, что они ощутимо упадут, на данный момент тоже нет.
Я, конечно понимаю, что для тех, кто покупал в Берлине трёхи по 20к, цены и 10-летней давности казались уже раздутыми. Но для тех, кто совсем дёшево купить не успел, врядли имеет смысл ожидать, что цены в обозримом будущем упадут на уровень 20-ти летней давности.
Но если просто квартира упала в цене скажем на 30%, а дебитор продолжает платить исправно, то для банка же лучше не лезть в бутылку и не расторгать договор. Хотя в законе что-то и прописано на этот счет, но вряд ли банк будет разрывать сотрудничество
Во первых, речь идёт не о падении стоимости самой недвижимости, а о дисбалансе между залоговой стоимостью и остаточным долгом. Если остаточный долг допустим 20%, а стоимость залога с 80% упала на 30%, то всё в шоколаде и банку и кредитору не о чём беспокоится.
Во вторых, если всё-таки произошёл дисбаланс, но кредитор ещё исправно платит, то банк будет рассматривать ещё такие параметры:
- это было окончательное падение недвиги и цены уже на дне или падение только начинается?
- что у кредитора с доходами и их перспективой?
В зависимости от этих двух пунктов, степени нервозности банковского управления и личной симпатии между банковским работником на месте и кредитором будет приниматься решении о Nachbesicherung (ja, nein, vielleicht). Закон для этого уже существует.
Чёрное-белое здесь не будет, будут индивидуальные решения.
Но ещё раз, пока никаких оснований для резкого падения цен я не вижу. Их рост я тоже не приветствую, но просто принимаю как есть и действую по ситуации.
1. При нынешних ценах на недвигу, ценах на съем и левацком правительстве (леваках в ЕС) недвигу (в общем) трудно назвать инвестицией, скорее Geldverschwendung. Но если бабла море и оно халявное, то для диверсификации сойдет.
2. Если Вы покупаете для себя, чтобы жить там, то это естественный продукт потребления, как как сосиска или машина.
1. При нынешних ценах на недвигу, ценах на съем и левацком правительстве (леваках в ЕС) недвигу (в общем) трудно назвать инвестицией, скорее Geldverschwendung.
Для меня понятием инвестиции является простой вопрос: сколько процентов от вложенных денег я получаю за счёт чистой миты? Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция. Если в минусе, то Geldverschwendung. Если у вас есть альтернативные способы инвестиций с похожим почти нулевым уровнём риска, то поделитесь.
Заметьте, в моём расчёте отсутствует будущая цена объекта. Я ей не интересуюсь.
1. При нынешних ценах на недвигу, ценах на съем и левацком правительстве (леваках в ЕС) недвигу (в общем) трудно назвать инвестицией, скорее Geldverschwendung. Но если бабла море и оно халявное, то для диверсификации сойдет.
А для чего именно Вы это пишите? Это вы себя уговариваете, или кого-то ещё?
Если кого-то ещё, то зря, ибо люди, которые заработали на хатку-другую, вполне в состоянии сесть и посчитать выгодно ли им вложить деньги именно в недвигу или нет. Настолько полные идиоты, которые воспримут написанное в интернете или сказанное в роликах ютюба, как аксиому, среди владельцев недвижимости может и встречаются, но не особо часто. По-любому колличества таких идиотов до сих пор не хватило для обвала цен, несмотря ни на какие ролики/статьи/митендекели и т.д. и врядли хватит в обозримом будущем. Достаточно актуального примера с митендекелем и как быстро собственники адаптировались и нашли для себя выходы, несмотря на запугивания и сеяние паники, никаких массовых продаж подешёвке не
случилось.
А себя уговаривать тоже как бы незачем. Ведь чтобы НЕ покупать, достаточно просто не хотеть, даже без всяких оснований.
сколько процентов от вложенных денег я получаю за счёт чистой миты? Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция. Если в минусе, то Geldverschwendung
справедливости ради, нужно признать, что расчёты последнее время только минус и показывают. Продаваны совсем нюх потеряли и просят или совершенно нереальные деньги за откровенный хлам, или СОВЕРШЕННО НЕРЕАЛЬНЫЕ ДЕНЬГИ за приличное состояние.
Ну или я искать не умею(
С этим полностью согласен, поэтому тоже не могу найти сейчас ничего. Последнюю покупку в 2020 сделал и ищу постоянно.
Но я не принимаю в расчёт поднятие цен в будущем, а сравниваю только цену и миту. И вот это уже не сходится, ну или максимально 1% остаётся. А вот это уже перебор риска.
Продаваны совсем нюх потеряли и просят или совершенно нереальные деньги за откровенный хлам, или СОВЕРШЕННО НЕРЕАЛЬНЫЕ ДЕНЬГИ за приличное состояние.
За более-менее неплохие объекты покупаны уже и сами больше изначальной цены дают, даже несмотря на "скромные" запросы продовцов. Ну у нас так. Особенно если объект для себя, а не на сдачу в аренду, то там уже у покупанов крышу сносит, а не у продаванов.
Ну что тут далеко ходить, я весной за один объект тоже на 70к больше изначальной цены предлагала и то он мне не достался 
. А продаваны изначально нормальную цену назначили (земля по Борису и за постройку), там уже покупаны за объект дрались.
Во вторых, если всё-таки произошёл дисбаланс, но кредитор ещё исправно платит, то банк будет рассматривать ещё такие параметры:- это было окончательное падение недвиги и цены уже на дне или падение только начинается?- что у кредитора с доходами и их перспективой?
Финляндия с примером моей подруги именно нужный пример. Я сейчас не говорю о законах в той или иной стране, я говорю о финансовой ситуации с кредитами, когда недвижимость резко подешевела. А произошло следующее. Московские менеджеры верхнего звена образовали могучую кучку и купили землю в Финляндии, в райском месте. Все профинансировались в финских банках по моему без начального капитала. Отгрохали дома и тут в России случился очередной кризис. Все они конечно не ожидали такого поворота дел, но примерно половина потеряли работу. Перестали платить. Банки задергались и попытались оценить дома вычурной формы в российском гетто. Они поняли, что эти домики фиг продашь по среднефинляндской цене. Значит, надо их оставлять владельцам и убеждать себя, что многие выкарабкаются. И чем в большем потенциальном минусе банк, тем большее пространство для маневра имеют как бы владельцы недвижимости.
Базилио действительно кое что не учёл, абшрайбунг и списывание цинзен, там после уплаты налогов паругульденофf в кармане задержатся. Калькуляция, господа, очень важная наука, а знание налоговых дебрей и умение ими правильно пользоваться, прибавляет к тем гульденам ещё пару рупий.
Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция.Минус инфляция (и налоги), не забывайте. Альтернативный способ фондовый рынок или сидеть в кэше/надежных гособлигациях в ожидании дефляционного шока. Но это на любителя...
Как раз инфляция не в минус, у меня миты индексированы и иногда я это применя. И налоги я естественно учитываю.
А деньги в cash держать ещё те расходы. Вы про Negativzinsen ничего не слышали? А уже наяву. Пришлось меры предпринимать.