Steuerliche Aufteilung von Gebäudewert/Grundwert
Ребята, на формуме есть владельцы-фермитеры или только теоретики и бераторы ?
У нас (Штуттгарт и окрестности) от 80/20 до 70/30
что-то мне подсказывает, что Вы ошибаетесь. Айнкоменштойергезетц по всей Германии один, а не по городам и окрестностям. У Вас же больше десятка квартир, неужели не в курсе как делается Steuerliche Aufteilung von Gebäudewert/Grundwert für AfA?
Какая часть твего тела тебе так подсказываает ? В рассчете присутствуют:
1) Площадь объекта
2) Стоимость кв. метра жилплощади в р-не (заниженный Richwert)
3) Площадь зем.участка относящегося к объекту
4) Стоимость кв.метра земли в районе (рыночный Richwert)
Что здесь по всей Германии одинаково ? Ты сам к какой группе относишься ?
- владельцы-фермитеры
- теоретики и бераторы
Какая часть твего тела тебе так подсказываает ?
по-меньше гонора, ага?
Что здесь по всей Германии одинаково ?
см. пред. пост
Ты сам к какой группе относишься ?
архивы полистайте
Юра привет, нет никакого гонора. Скажи просто какой у тебя Gebäudewert/Grundwert в твоих объектах.
Для AfA я делаю 85/15 (на всех объектах)
то, о чем говоришь ты (Gebäudewert/Grundwert) используется для оценки
И финанцамт признает твои выкладки ? Они присылают по каждому объекту свой бриф с рассчетом.
да, принимает
Они присылают по каждому объекту свой бриф с рассчетом.
не совсем так, по-крайней мере у меня. бриф мне присылали, но с просьбой моих расчетов по объекту. и всегда удовлетворялись))
Здорово ! У нас по каждому объекту они сами производят неправедный рассчет Kaufpreisaufteilung. Цены на землю берутся рыночные (600-1200 EUR в завис-ти от района), на кв.м. жилой площади занижненные с учетом года постройки. Откуда ты взял 85/15 когда им представлял документы ?
А если ты напишешь 99/1 они признают это ? Какой у тебя PLZ ?
У нас по каждому объекту они сами производят неправедный рассчет Kaufpreisaufteilung. Цены на землю берутся рыночные (600-1200 EUR в завис-ти от района), на кв.м. жилой площади занижненные с учетом года постройки. Откуда ты взял 85/15 когда им представлял документы ?
ты сейчас точно об AfA говоришь?
или ты о том как расчитывают верт для начисления штойера?
Так AfA это и есть эти 2 % . Базу для этого они сами рассчитывают. Ты сам считаешь или штойербератер делает рассчет ?
я сам делаю.
мы говорим о разных вещах. то что прислал ФА для расчета штойера, там да, есть формула с привязкой к стоимости земли и зависимость от даты постройки здания.
при AfA можно списать только абнутцунг здания, но не земли
при штойере ФА берет с земли, но не с здания
Юра, ФА хочет поиметь владельца 2 раза
1) Grundsteuer - я не про него писал
2) Прибыль от сдачи в аренду (Vermietung und Verpachtung), Anlage V. Вот здесь AfA имеет значение чтобы занизить прибыль. Они присылают специальный рассчет стоимости Gebuedewert и это и есть база для рассчета AfA
Прибыль от сдачи в аренду (Vermietung und Verpachtung), Anlage V. Вот здесь AfA имеет значение чтобы занизить прибыль.
всё правильно
Они присылают специальный рассчет стоимости Gebuedewert и это и есть база для рассчета AfA
а это нет.
а это нет.
У нас Gebuedewert вычисляет финанцамт. Если ты напишешь рыночную стоимость своей квартиры на настоящий момент это не возымеет никакого действия на них.
какую рыночную стоимость на наст. момент? о чем ты?
ОТкуда берешь цифру Gebäudewert 
?
Какой гебойдеверт? Для AfA важен не Gebäudewert, а Anschaffungspreis. Ты ведь владелец свыше десятка квартир... а азов не знаешь...
Щас проверим азы. Anschaffungspreis 200.000. Afa ?
Гляди ка правильно посчитал !!! (200.000 / 100) * 2 * 0.85
Так вот, голубчик 0,85 (85 %) это и есть твой конкретный Gebäudeanteil
Его в нашем случае высчитывает финанцамт (не знаю как у вас на конезаводе это делают)
По каждому объекту FA присылает такое письмецо, называется Kaufpreisaufteilung. В нем рассчитывается процент для Grund und Boden а также auf das Gebäude entfallener Wertanteil. При этом стоимость земли берется реальная (допустим 600 EUR/m) а стоимость квадратного метра здания - заниженная с учетом года постройки (1400 EUR/m к примеру для здания 2000 г). Этот процент (auf das Gebäude entfallener Wertanteil, допустим 78 %) они используют для последующего рассчета AfA. Как я уже тебе выше повторял 101 раз, стоимость земли и квадратного метра здания это
региогальные Richtwert а не общие по Германии о чем ты мне вначале темы утверждал.
ты так ничего и не понял...
расчеты AfA делает не ФА, а ты. Если ты их предоставишь их спишут с доходов, не предоставишь никто за тебя этого делать не будет.
а расчеты вертов ФА делает для начисления штойера
Так вот, голубчик
учи матчасть, клоун
расчеты AfA делает не ФА, а ты. Если ты их предоставишь их спишут с доходов
Юр, не нервничай голубчик. Может у тебя на конезаводе все по своему. расчеты AfA ты можешь делать какие угодно, база для них это Anschaffungskosten и Gebeudeanteil в цене объекта. Откуда ты взял 85 % , почуму не 99 % ?
сначала ответил, а потом решил удалить...
ты решил своим хамовато-ироничным тоном меня на "слабо" развести? штутгартский рантье...
Юр, не горячись. Не хочу я тебя развести. Что ты про §7 EStG писал ? Откуда цифру 85 % для своих рассчетов взял ?
раз прочитать успел с остальным тоже разберешься
Дело в том что §7 EStG не определяет Gebäudewert-Anteil для конкретного объекта. Откуда ты взял 85 %, почему не 99 % или 100 % ?
я подозреваю, что у Вас такая же самая ситуация, как у меня была в свое время.
для меня, в свое время, было очень важно наличие приличного участка под домом.
ну и купил я дом с, по-нашим городским меркам, с приличным участком. дом- довоенно-послевоенный, участок "большой".
финансамт мне это все подсчитал, и дали мне результаты, по которым дом стоит чуть-ли не отрицательную сумму. ну, не отрицательную, конечно, но забавную такую для добротного дома.
я туда позвонил, мне сказали, что мы умножили среднюю стоимость кв. метра земли под Вашим домом на кол-во метров, ну и, чтобы Вам было не совсем уж обидно, добавили "паушале" чтобы хоть что-то там было. а у меня одних унитазов виллерой энд бош на большую сумму там стояло.
я пошел к штеуэрбератеру со всем этим, он мне сказал, что это нормально в наших краях.
попросил меня рассказать, что за дом, как там вообще.
спросил, ессть ли балкон, есть ли даххаубе, есть ли то, есть ли се. я рассказал,
он сел и написал в финанцамт злое письмо, о том, какой это дом, и что там всего хорошего есть... .
короче, после этого всего они мне увеличили стоимость дома практически в три раза.
вот такие дела.
расчеты AfA делает не ФА, а ты. Если ты их предоставишь их спишут с доходов, не предоставишь никто за тебя этого делать не будет.
кстати, вот об этом, судя по всему, Ауслендер и писал
тогда, в-принципе, проблем вообще быть не должно, достаточно грамотно описать все фичи квартиры.
по-идее, в случаях домов/квартир это самое деление на стоимость участка земли/стоимость строения должно быть более адекватно.
деление на стоимость участка земли/стоимость строения должно быть более адекватно
И это отношение везде разное, тк. земля стоит по разному. Также как и квадратный метр здания. В FA есть для этого свои Richtwert ы, ты можешь написать что земля ничего не стоит но это не возымеет никакого действия.
ты никак понять не можешь что ФА рассчитывает свои верты для начисления грундштойера и никакого отношения к АфА при сдаче не имеет.
забудь, это слова из другой песни
Ты сыплешь все в одну кучу. ФА присылает еще Grundsteuermessbescheid. Цифры там стоящие имеют отношение к начислению грунштойера а к афа нет.
Другое письмо из ФА как раз определяет стоимость земли и стоимость здания. Например в отношении 20/80
Этот процент (80 например или 85 или 70) и используется в рассчете и проверке AfA со стороны FA. Я тебя многократно спрашивал откуда ты взял цифру 85 % но ты мне так и не ответил.
ты ни разу AnlageV не подавал?
всё давно стандартизировано и не ФА, а OFD.
Aus Vereinfachungsgründen bittet die OFD deshalb bei standardmäßigen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern den vom Stpfl. erklärten Grund und Boden-Anteil nicht zu beanstanden, wenn er innerhalb der folgenden Grenzen liegt:
| v.H. | |
| Eigentumswohnungen: | 10 - 15 |
| Einfamilienhäuser: | |
| Baujahr: ab 1950 | 20 - 25 |
| Baujahr: 1930 bis 1950 | 25 - 30 |
| Baujahr: 1890 bis 1930 | 30 - 50 |
Какой у тебя PLZ ?
Я задал 15 % в AnlageV для объекта к примеру при PLZ 70599 FA сделал пересчет исходя из Richtwert в данном районе стоимости земли и площади относящейся к квартире и по их рассчетам вышло что земля стоит 30 %. И так по всем объектам был сделан FA собственный рассчет и прислана соответствующая бумага. При обработке V финанцамтом были учтены их значения - в основном отношение 80/20. В Штуттгарте в каждом районе есть свой Richtwert по стоимости земли который они и учитывают.
Вы не правы. Когда ФА присылает штоербешайд за год в котором вы купили квартиру, они кроме бешайда делают расчет: Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufreises.
У меня 3 квартиры и дла КАЖДОЙ мне присылали расчет, где указывали сколько 1. в %% ot Kaufpreis (incl. Nebenkosten) составляет сама квартира, а сколко земя, 2. сколько составляет в год AfA, которую я и должна списывать
Ты еше здесь ? Сбросить скан этой бумаги ? Один пример за прошлый год.
po dvum kvartiram u menja: sootnoshenie 25% (Boden) i 75% (Wohnung), po drugoj - 89% (Wohnung) i 11% Boden.
мне присылали расчет, где указывали сколько 1. в %% ot Kaufpreis (incl. Nebenkosten) составляет сама квартира, а сколко земя, 2. сколько составляет в год AfA, которую я и должна списывать
а откуда им известно о небенкостен? и с чего они взяли что не будет доп. расходов которые увеличат размер АфА?
сколько у вас гаражных мест в доме? ФА посчитал только одно.... Если больше пишите видершпрух
Но я и купил его за 157 тыс 2 года назад и после ремонта за 190 тыс могу продать. Она сдана за 750 кальт. В этой квартире 73 м площади а земельный участок 99 м. - многофамильный 3-х этажный дом на большой площади.
Кауфпраис + Нотар+ Маклер+налог = Аншаффунгскостен Никакие другие расходы Афу не увеличат. ФА вычислаэт сколько от Аншафунгскостен составляет земя под домом, вычитает ээ и берет 2% , вот и АфА
а откуда им известно о небенкостен?
Это нотар и грундервербштойер. Их им же и платил, кроме того к налоговой декларации они требовали копии всех этих бумаг.
мне тоже посчитали 1, и получилось, что кварира составляет 50% от цены, все осталное земя. Я была в шоке, а потом почитала, посчитала и увидела, что надо полное кол-во гаражей вносить (26). Написала видершпрух и вот: 89% квартираи 11% земя
вы посмотрите, ФА считает, что 1 гаражное место стоит 9000 евро, а если вы напишите обсчее кол-во мест, то цена дома возрастет и у вас уже не 66% будет, а болше. Пишите вудершпрух и шлите и, тайлунгсерклерунг с гаражами. Я только на етой неделе получила исправленный бешайд
Вам наверное общую стоянку перед домом внесли как ваш участок. В Teilungserklärung стоит какая часть общей земли принадлежит каждой квартире. Как тут можно ошибиться ?
Кауфпраис + Нотар+ Маклер+налог = Аншаффунгскостен Никакие другие расходы Афу не увеличат. ФА вычислаэт сколько от Аншафунгскостен составляет земя под домом, вычитает ээ и берет 2% , вот и АфА
так было и у меня, только с домом. в первый раз, после покупки, когда подавал налоговую декларацию. мне многое не подсчитали.
штоербератер помог. в итоге стало все более-менее на свои места.
но, конечно, у квартиры относительная величина Афы по сравнению отдельно стоящим домом должна быть намного выше.
но, конечно, у квартиры относительная величина Афы по сравнению отдельно стоящим домом должна быть намного выше.
Это зависит от количества метров земли принадлежащей квартире согласно Teulungserklärung а также от стоимости земли в данном районе.
в посте 42, я дала ссылку. Там есть эксел.Откройте его и осчитайте. Вы вностите полный кауфпрайс, еигентумсантайл за квартиру + антайл за тифгараж, размер всего участка, ричтщерт, кол-во гаражей на улизе и кол-во гаражей под домом
из ФА мне прислали именно расчет с этой таблизы экселе
не пробовали, кстати, к штоербератеру сходить?
я тогда в этих делах вообще ничего не понимал, штоербератера посоветовала соседка, которая жила в доме рядом.
сказала, он не самый дешевый, но дело свое хорошо знает.
он мне, как я сейчас понимаю, очень много денег съэкономил.
так вот к нему и хожу до сих пор.
Там все верно сказали - и рассчет полностью правильный я же только показывал. Сама квартира 74, земли к ней 99 метров то есть 36/1000 от 2744 кв. метров для всего дома. Метр земли стоит 546 EUR (реальная цена в Штуттгарте), метр здания 1300 EUR/mq (заниженная цена). По этой формуле считали Aufteilung von Gebäudewert/Grundwert для всех объектов.
в вашем расчете не учли общее количество гаражных мест по домом. Там учли только 1 место, а должны были все места учесть и умножить на 9000 евро
Рассчет идет для одной квартиры, 1 TG увеличивает ее Gebäudewert на 9000.EUR - если я впишу туда все гаражи в доме (25) то мой Gebäudewert будет приближаться к 100 % Я не против, но это же неправильно ? Такое не признают. Попробовать ?
Anzahl Tiefgaragenstellplätze Zu Ziffer 8 Anzugeben ist die Anzahl der vorhandenen Tiefgaragenstellplätze.
ОК. Спать ? Главный эксперт нас покинул так ничего и не сказав.
он сел и написал в финанцамт злое письмо, о том, какой это дом, и что там всего хорошего есть... .
короче, после этого всего они мне увеличили стоимость дома практически в три раза.
очень интересно! а не могли бы вы обнародовать скан этого письма, ну или хотя бы в личку
Все таки надеюсь что главный эксперт по AfA Юра Ауслендер напишет свое мнение о рассчете финанцамтом Aufteilung von Gebäudewert/Grundwert. Нечестно спрыгивать после такой интересной дискуссии , тем более увидев документ
А также сообщит PLZ своих объектов для которых он сам рисует Gebäudewertanteil для расчета AfA
убрал свое сообщение. надеюсь, Вы прочитали.