Как лучше продать квартиру в РФ, до переезда в Германию или после?

Здравствуйте!
Будьте добры, подскажите, пожалуйста, как лучше продать квартиру? Думаем выехать, пройти все процедуры, связанные с регистрацией, получением гражданства и потом вернуться для продажи. Какие могут возникнуть проблемы?
Спасибо!

За исключением того, что государству (России) придется подарить 30% стоимости в виде налогов - никаких

Елена, спасибо за ответ!
Звучит, конечно, печально - почти треть отдать... да и замкнутый круг получается - слышал, что в Германии у нас могут возникнуть проблемы из-за наличия недвижимости, а продать - почти отдать... может Вы не подскажете, как лучше сделать?

Лучше прожить в россии 183 дня ( то есть до 2 июля) и потом продать как налоговый резидент РФ, тогда налога вообще не будете платить, если владеете недвигой более 3 лет.

Треть Вы отдадите от суммы разницы продажи и покупки, то есть с дохода, а если сумма в договоре купли-продажи будет меньше миллиона, то вообще ничего не надо платить. Никаких проблем, из-за недвижимости в России, в Германии не будет. А продавать сейчас вообще не выгодно. Курс бешеный. Подождите, год-два, может курс упадёт, может цены поднимутся. За бесценок зачем отдавать. Я, в декабре, уже выходила на оформление сделки, и буквально за неделю курс поднялся так, что получалось - я отдаю квартиру дешевле, чем купила. Отменила сделку. Пусть лучше стоит. Есть, пить не просит. Коммуналка по нынешнему курсу в евро - копейки. Риелтор сказал: Подождём до весны. Поживём - увидим.

Спасибо Вам!

Спасибо Вам большое, Татьяна! Значит оставим.
А Вы не сдаете свою квартиру? Хотя, опять же, из-за курса, я прикинул - совсем немного дохода получится...
Спасибо Вам!!!

лучше вообще не продавать. Тогда и возникшие проблемы будет решить проще.

Сдавать не выгодно. Убьют квартиру. Потом еще за ремонт платить. Сдавать будете за 10 000, а на ремонт отдадите 50 000, дохода нет, только головная боль. Я не сдаю. У меня новостройка.

А вот тут вы не правы. Треть от полной суммы с продажи квартиры. Налоговых вычетов для нерезидентов нет.

в случае с новостройкой согласен, но я вот сдаю, чтобы квартира так сказать сама не убилась, квартира довольно старая и ремонт в ней очень давно неделалася, пустил жильцов, чтобы они её хоть в порядок привели.

Продажу квартиры осуществлять по российскому паспорту

ну да, "бабушкины квартиры" выгодно сдавать , хотя опять же на кого нарвётесь

не стоит вводить людей в заблуждение ;)
30% надо будет заплатить от полной стоимости.

Это для налоговых резидентов.

Если по приезду планируется социал, то проблемы будут.

ну главное чтобы стены не вынесли, а так там ценного ничего нету

Вообще голова закружилась... так как тогда лучше? Кто из форумчан как поступал?

А это: Если с момента приобретения квартиры прошло более 3 лет, налог на доход продавцом не платится, независимо от суммы продажи. ???

Платится. Для нерезидентов никаких вычетов и льгот. Или продавайте сейчас или позже перед продажей в календарном году проживите 183 дня, т.е. снова станьте резидентом. Или через дарственную родственникам (подарите, они продадут и заплатят только 13%).

Не продавайте. Потом продадите по российскому паспорту.

Татьяна, так видите, что форумчане пишут - резидент/не резидент... это что же, чтобы продать, нужно будет полгода в РФ жить??? Вам маклер советовал? Ну этот народ-то знает, наверное...

Мой риелтор даже без 13% всё оформит )))) Кто будет там говорить резидент я или нет? И здесь я ни в каких бумагах по приезду не писала, что у меня есть недвижимость. Знаете, Вам скорее о другом надо подумать. Вам тут деньги нужны будут на первое время или у вас есть сумма какая-то? Мне просто эти деньги не к спеху, поэтому я не тороплюсь. Жду, когда цена продажи будет выше цены покупки. Если есть кому смотреть за квартирой, и есть деньги на первое время, то не порите горячку. Пусть стоит недвижимость. Как на месте освоитесь, то и решите куда вам эти денежки потратить.

а вы в курсе, что джобцентр сейчас хотят узнать. а если у вас там квартира, могут заставить жить на деньги от квартиры, а не платит пособие на первое время.

Татьяна, в США те кто купил недвижимость в 2006-07 уже восьмой год ждут, когда цена продажи хотя бы сравняется с ценой покупки, у многих ипотека, и все никак (((. Оптимистка вы.

а как они это могут проверить? кто им даст эту информацию?

вот и Германия походу к этому идёт.. сейчас все ипотек наберут, а потом цены то походу и попадают...

Так если резидент, то надо было сообщить о том, что у вас есть право проживания в Германии. По новому закону
http://foren.germany.ru/consul/f/27556340.html?Cat=&page=0&view=collapsed&sb=5
Ну а там уж несложно вычислить по отметкам в загранпаспорте где вы жили в последние полгода.
Или все надеются, что бардак в стране настолько глубок?

По приезде в Германию меня будут расспрашивать, что у меня осталось в РФ?

Татьяна, если никто не спрашивает во Фридланде в процессе регистрации, распределения или уже на Земле во всяких учреждениях, тогда можно конечно, оставить. Но если будут узнавать, тогда нужно будет сказать и если это как-то негативно повлияет... А для продажи резидентом собственнику нельзя сниматься с учета перед выездом? Или я что-то не понимаю? Если собственником будет моя жена, находящаяся в декрете, а я выпишусь...

Здравствуйте! Ваша ссылка, к сожалению, не работает...
кто-то спрашивает, где вы жили, если собственник с учета не снимается?

Поправила ссылку.

Ну если вы сначала на социал предполагаете сеть, то конечно будете каждый год подписывать формуляры, что у вас никаких движимых и недвижимых имуществ нет.
Или все же есть?
Тогда проешьете их и смело в социал, на пособие

я бы хотел сразу работать, но социала, думаю, все равно не избежать...

Значит на свой страх и риск, сообщите заведомо ложные сведения в социал, а там как кривая выведет
Выведет плохо, на всю жизнь получите отметку "где надо" в личном деле, типа "склонен к обману - на истинного арийца не тянет"

спасибо, я христианин - не вру и не собираюсь. хочу делать все правильно.

тогда продайте там и купите здесь. харц 4 позволяет иметь собственное жильё в разумных пределах. и конечно для собственного пользования.

Спасибо Вам!

Если там сейчас продадите, то тут Вам хватит только на небенкостен, а кредит на недвижимость Вам сейчас никто не даст.

Ну у нас еще стоимость, все-таки выше - Подмосковье.

всё так но нужно сначала купить не завися от социала, другими словами работая
а уж потом пожалуйте на харц 4
что то подсказывает мне что для ТС это пока не вариант

Тогда без шансов. Социал вам не положен, потому что вы с вашей квартирой не бедный. А если продавать, то нужно было в прошлом году. В этом вы уже не резидент, если в марте выезжать собираетесь.

Выезжать хотим в мае следующего года, а до того работаю в немецкой компании и исправно плачу в бюджет Российской Федерации все налоги.

И что? От того что вы исправно налог платите вам можно будет 30% не платить?

Если выезжаете только в следующем году, так и отложите продажу до следующего года.. Ситуация наверняка изменится- либо рубль снова окрепнет, либо цены на недвигу подтянутся до прошлогодних в долларовом эквиваленте.. бросовые цены на недвижимость в России долго не продержатся, ниже себестоимости строительные фирмы продавать не будут... или строить перестанут(? при растущем спросе) или цены поднимут... Как вариант- продать родственникам.. В социале можно что угодно сказать" жили как бомжи, у родственников, своего ничего не имели, потому собственно и подались в Германию".. На детекторе лжи проверять не будут...

Для того чтобы давать советы о налогах и прочем всяком резидентсве и нерезиденстве, необходимо не только знать законы, но и так же знать как эти законы работают. Продавал и покупал жилье, новостройки, вторичку и не раз, так же и с автомобилями, и никогда никакие налоги не платил и платить не собираюсь. Они там в своем хозяйстве не разберутся никогда. Они прислать нормально налоговую квитанцию за автомобиль то не могут. А если они сами не шлют оно мне что надо? Единственное что это три года в собственности да. Тут у меня опыта нет.

Вот и я о том же ))))) Третью квартиру продаю, ни одной копейки налога не заплатила

ну, значит, побольше денег потеряете ))))) вы их просто проедите по приезду...

30% отдавать не собираюсь. это неприемлемо.

а разве не нужно декларировать эту продажу? ведь вырученную сумму нам в Германию везти/переводить...

Вы, конечно, правы, просто уже сейчас спрашиваю форумчан, кто и как поступал. ведь нужно знать. и за действительно добрые советы всем большое спасибо!

и

Какие-то двойные стандарты, типа "свое не упущу и чужого не отдам?"

Я не вижу здесь ничего плохого. если есть варианты (абсолютно честные), которые позволили бы не платить такую сумму налога, почему это не сделать? я не вижу здесь никаких противоречий, жаль, что Вы этого не понимаете. врать я и не собираюсь. Здесь уже говорили и то, что можно заплатить 13% и вообще ничего и если это легально, то зачем платить больше? и какое "чужое"? Вы либо что-то напутали, либо мы просто по-разному думаем, живем - я Вашей фабулы не понимаю... у нас ничего нет чужого, а все заработали своим трудом.

и вообще ничего и если это легально, то зачем платить больше?
не платить можно, но для нерезидента это, разумеется, нелегально. Единственный легальный вариант не платить - прожить в РФ полгода минимум.

Спасибо Вам, это как раз то, что мы и рассматриваем в качестве самого рационального для нас и другие форумчане тоже об этом говорили.

Если вы уезжаете только через год, то продать квартиру нужно до конца этого года. Тогда совершенно честно не нужно будет ничего платить.

Спасибо Вам! И, конечно, это еще при условии, что квартира в собственности 3 года и более. Все честно.
Все выяснил! Благодарю ВСЕХ форумчан!

В конце 2014 г. в российском законодательстве произошли изменения - теперь квартира должна быть в собственности не менее 5 лет. ( к сожалению)
Тогда резидент при продаже квартиры не будет платить налоги.

Вот тут поподробнее ,когда три года ,а когда пять.
"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Спасибо за пояснения к закону.
Этого я не знала : "3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года
для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или
по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации..."
Дочь планирует продать подаренную квартиру (которая в ее собственности почти 2 года), в связи с переездом в другой город. А эти поправки к закону нарушили все наши планы: одно дело - ждать год, и в течении оставшегося года искать варианты продажи и покупки квартиры в другом городе, а другое дело, когда надо ждать еще 3 года! За три года многое может поменяться.
Вот еще , что я нашла в дополнение к новому закону:
"С 1 января 2015 года жители 28 регионов России первыми начнут платить налог большего размера, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости...
Итак, по новому рассчитают налог на имущество физических лиц со следующего года в Башкортостане, Бурятии, Ингушетии, Карачаево-Черкесии, Коми, Мордовии, Татарстане, Удмуртии. Также это коснется Амурской, Архангельской, Владимирской, Ивановской, Магаданской, Московской, Нижегородской, Новгородской, Новосибирской, Пензенской, Псковской, Рязанской, Самарской, Сахалинской, Тверской, Ярославской областей, и еще вводят в Москве, в Ханты-Мансийском и Ямало-Немецком Автономных округах и в Забайкальском крае.
Таким образом, жители 28 регионов первыми начнут платить налог большего размера. И последнее, граждане вышеперечисленных регионов квитанции за 2015 год с новой суммой к оплате получат только в 2016 году."

...с ума можно сойти... думал уже, что все выяснил...

Прежде чем принять решение о неуплате налога в РФ, стоит вспомнить, что в сентябре 2017 года произойдет событие, о котором целая куча стран заключила соглашение. А именно, обмен налоговыми базами в интересующих все стороны частях.
Данный документ был здесь на форуме опубликован в отдельной теме.
Стоит полагать, что РФ узнает о тех, кто их на налог "кинул", а Германия узнает о тех, кто имеет недвижимость в РФ и "харцуется" в Германии.
Согласно законам РФ, вышеуказанные лица будут должны России как земля колхозу + административка. Для дорогих московских может быть и уголовка. Уголовка может быть так де предъявлена, если будет доказан умысел. Это сделать будет легко, если человек сидит тут на социале. К остальным людям притянуть умысел будет сложнее.
Теперь про освобождении от налога, при владении 3 или 5 лет. Если переписать недвижимость на маму с целью выждать 5 лет и ничего не заплатить, то и тут предвидится большая засада. Дума РФ введет правило, при котором освобождение будет только на единственное жилье. Если они это уже не ввели.

Ну что же, на очередную хитрую попу нашелся свой болтик

Не верьте никому , верьте мне (с) ничего не продавайте, может ещё самому понадобится .
Сдайте в аренду и живите спокойно в дойче .
Если спросят про квартиру и вам так хочется об этом властям сказать , скажите ...что у вас там родственница бедная живёт или лучше мама.
Придёт день, когда вам государство ещё и деньги будет возвращать , когда налоговую будете заполнять в Германии о доходах.
На завистников не обращайте внимание , оне тут многие на "сосале" сидят ...скучно им

А Вам, однако, известны такие детали, о которых мы ничего не слышали и подумать не могли...
Мы, я вижу, на разных языках разговариваем... да это и хорошо! Никто не собирается никого "кидать", по-моему, я ясно рассказал о своей позиции. Если по закону владея квартирой 3 года владелец (резидент) при продаже освобождался от налога, то какая тут хитрость и что здесь плохого? Но если сейчАс все иначе, и срок увеличился - будем все делать согласно новым правилам, ничего не поделаешь...
Никто в Германии (и вообще где-то) не собирается никого обманывать, сидеть на пособиях (под Вашим "харцеваться", если правильно понял, имеется в виду это), не для того уезжаем. Благодарение Богу - Он дал и знание языка нам с супругой С1-С2, и желание работать. Он нас не оставит!
Мне жаль что мой вопрос, заданный абсолютно без всякой "задней" мысли, вызвал много инсинуаций... но каждый, по-видимому, понимает в меру своего мировоззрения.
Я благодарен всем, кто по-доброму старался помочь!
Искренне желаю всем мира и добра!

Спасибо Вам!
Просто, действительно, жаль, что желание прояснить ситуацию, как можно решить серьезные вопросы законно и "меньшей кровью" для семьи, вызывает кривотолки и рассматривается как обман.
Жаль людей, которые так думают...

Мне хотелось тоже уточнить ,начали собирать документы на выезд. Живем в частном доме я порагров 4 ,дом оформлен на меня ,в доме остаются жить мои родители у них жилья нет, прописаны в доме ,прдбовать я его не собираюсь родители уезжать не хотят . Будут ли у меня проблемы с социалом?

Спасибо форумчанам. Про увеличение срока с 3-х до 5 лет не знала. Жесткая жесть. Т.е. сейчас самый легальный вариант, если я нерезидент, сделать дарственную на маму-резидента, у которой нет другой собственности и потом продавать с 13% и дарить эти деньги мне? Подарок от мамы кучи денег не облагается налогом ни в РФ, ни в Германии на данный момент, или тоже есть новости?
Можно ссылку на этот документ 17-го года? Интересно какую именно инфу они будут сообщать и будут сообщать только свежак, на момент 17-го года или обо всех счетах, давно закрытых в 2010-2015 годах. Будет ли исковая давность существовать (если все в этом году приведут в порядок свои дела, то все могут спокойно спать в 17-м году, или поезд уехал).
Топикстартеру: если вы еще налоговый резидент РФ и можете продать без налогов квартиру (теперь уже видимо 5 лет нужно), то можно сделать это и со своего РФ счета перевести деньги на свой немецкий счет. О немецком счете нужно уведомить налоговую РФ, и возможно предоставлять им отчеты в каком-то виде (закон от 1 янв. 2015 года, вроде бы о частоте и виде отчетов точной инфы еще нет). Я скорее поверю в стабильное лежание евро в немецком банке, чем в то, что цены на недвигу в РФ сильно вырастут. Если уже нерезидент, то видимо искать близкого родственника, который может безналогово по дарственной принять вашу квартиру, и далее без налогов подарить вам деньги от её продажи, при чем без налогов в обеих странах.
В Германии облагаются ли налогом подарки от родной бабушки? Какие документы нужно предоставить для подтверждения родства?

Я так поняла, что не облагается. Но! Когда Вы будете в Германии заполнять налоговую декларацию, то обязаны включить эту сумму в доход.
А так как в Германии прогрессивная шкала налога, то получается весело.
Тут вот можно примерно посчитать:
http://www.einkommenssteuertabelle.de/#Einkommensteuer-Grundtabelle
Если у Вас к примеру доход 50.000€, то Вы отдадите государству около 15.000€ налога. Допустим, мама продаст квартиру в России и подарит Вам 100.000€. Тогда Вы должны уже около 60.000€ налога. То есть вам придется доплатить фифанзамту 45.000€. То есть практически половину подарка!

А если подарок был сделан до получения ВНЖ Германии с российского счета на российский счет, или наличкой от бабушки сразу на счет в РФ? А потом перевод с личного своего счета в РФ на свой счет в Германии? Этот перевод нужно как-то отражать в декларации?
И кстати, в вашем варианте, можно списать тогда из этого 45тыс налога расход на покупку квартиры в Германии? Или лучше чтобы сразу они переводили на счет продавца квартиры, тогда точно никакие налоговые не прицепятся?

Ихмо, нет. Для финанцамта это абсолютно никакой роли не играет, куда вы эти деньки потратите.

Это называется "слышал звон..." Поинтересуйтесь вначале, какие доходы попадают под то, что вы называете " обязаны включить эту сумму в доход". Я даже вам ключевое слово скажу: прогрессионсфорбехальт это называется.

А если маме подарить потом мама через несколько лет подарит своему внуку который не будет на социале

Спасибо большое, так ситуация выглядит намного лучше!
Для ТС: оказывается, что подарок только повышает налоговую ставку на основной доход. То есть с 50.000 налог заплатится например не 15.000€ (30%), а скажем 50%. Так потери конечно гораздо меньше, чем я себе это представляла!
Спасибо знатокам. Надеюсь, что я теперь правильно поняла.
Интересная эта все-таки вешь - разбираться в немецком законодательстве.

Но вы так не поинтересовались, какие доходы попадают под эту прогрессию. Хотя выводы уже сделали. Проблема автора никакого отношения к изложенному вами не имеет.

Извините, если приняли мои слова на свой счет. Я ни в коем образе не имел намерения уличить Вас в таких умыслах. Я лишь написал свой флейм абстрактному читателю темы, так-как именно эта тема повторяется здесь регулярно. И наиболее часто эти темы все уходят в русло обсуждения как избежать расставания с деньгами.

Ничего страшного!
Мир Вам!

Я подумала, что доходы от продажи недвижимости в России попадают под пункт 2:
http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__32b.html
Так же как и подарки от родственников из России.
Ошибаюсь?
Буду рада, елси поясните

Что бы было понятней, наверное проще сказать, что подарки по закону это не доход и отношения к подоходному налогу не имеют.

Эдвин, а могли бы вы для тех кто в танке еще не владеет хорошо немецким языком пояснить как облагаются налогом подарки от близких родственников (влияют на прогрессивный налог или еще что-то что потребует уплаты неких денег из-за процесса дарения)? Попадают ли бабушки-дедушки в близкие родственники или только родители? Имеет ли смысл покупать квартиру и переводить деньги до получения ВНЖ, или всё равно нужно указывать в декларации, если покупка квартиры и устройство на работу произошло в одном году? Спасибо.

Это оригинал:
http://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/

Прошлым летом хорошо поднимались цены.
Я купила квартиру в 2007 году. Продала дороже на 40% от цены покупки.

В 2014 году так сложились обстоятельства, что можно было приобрести очень выгодно 2 квартиры. Мама с тетей перевели мне деньги через банк, так как были не в городе длительное время. И я оформила эти квартиры на себя. Мозгами подумать не успели, что это может быть чем-то чревато. Теперь я планирую как ПП 7 пар в сентябре ехать в Германию. На мне в собственности до 3х лет 2 однокомнатных квартиры, каждая стоимостью чуть меньше 18000 евро. Подскажите, что и в какие сроки делать, чтоб не подставить родных и себя на налоги с имущества, которое даже не мое. Мама живет в этой квартире и не планирует продавать, а тетя скорее всего через год или два продаст.
Что делать? (((
Накоплений очень мало своих. Рассчитываю хотя бы полгода первых получать социал..., поэтому видимо надо искать варианты как продать/подарить квартиры. Кто хорошо разбирается в законах, распишите возможные варианты, пожалуйста!

Подарить маме и тете.

Тогда ни мне, ни маме/тете не придется платить налоги?

Налог на дарение мама платить точно не будет. Тетя.. может быть, надо уточнить. (у меня нет тети)))). Вы можете как неимущая споконо выезжать и получать пособие с чистой совестью. Мама провладеть недвигой должна будет 3 года после дарения. Если соберется продать раньше, что заплатит 13% налог. Про тетю уточните. По-моему , если не родня первой линии, то она 5 лет должна владеть, чтоб не продавать с 13% налогом. Но уточните про тетю.