Пузырь или не пузырь? Есть уже ответ!!!!

Нередко тут возникает дискуссия насщет пузуря.
Сегодня попал мне в руки "фокус" номер 20/14 от 12.05, там интересная статья с 70 стр.
В общем пузырь отличается тем, когда цены на покупку раздуваются, а рост миеты значительно отстает.
Я сфотала картинку из фокуса, привешиваю. Самый большой пузырь в Регенсбурге, на 2-м месте - Мюнхен.
В Берлине не пузырь. Не стесняемся, ознакамливаемся, выбираем город для инвестиций!
Выборка тупо по иммоскауту24 за последние 6 лет. Обьявы не врут.

А вообще метода мне понравилась. Так же понравилась цифра роста миет в Берлине за последние 6 лет 38%. Прошу заметить, что это средняя по городу. В занюханых раёнах выросло едва.

Мы уже из Мюнхена думаем переехать в "даааальний пригород", но и он на 6-м месте по росту цен. Кошмар.

Если про Аугсбург, из этой таблицы он не 6-ой по росту цен (2-ой столбик).
Он 6-ой в очереди на гордое звание "Пузырь" (плохое соотношение роста цен на недвижку и роста миеты) .

Да, Аугсбург имею ввиду, ок, по пузырчатости на 6 месте :) По росту цен где-то на 8-м после Берлина, но и сам рост цен за 7 лет на 49,8% тоже совсем не радует.

Кстати в той же статье. (Если не путаю, в самолете много литературы набрала).
Пик цены на иммобилию в Берлине 15.000 € за квадрат, в Мюнхене 12.000 €. Понятно, что это люксус, тыры-пыры, но все равно некисло....

Мюнхен не отстаёт! Помню, на работе еще удивлялись, почти 15.000 за метр в старом Швабинге, и почти обычная квартирка в альтбау: www.sueddeutsche.de/muenchen/teure-ferien-in-muenchen-betongold-in-bester...

Ну так там же и намекнули: дураков с бабками нашли за 14.500, а так то от 8. до 11.000 за квадрат.
Наверное эта сюдомериканише парочка не в скауте24 искала, а статья из фокуса сделана по обьявам из скаута.

"Я так думаю"(с), пузырь- это гораздо ширше понятие (и с другим смыслом), чем то, о чем ты толкуешь..
И , когда он лопается, нехорошо станет и в Мю, и в Аугсбурге, и в Берлине
Ты, видимо, скорее, на тему переоцененности/недооцененности недвиги в разных городах рассуждаешь и, как следствие, о том, где "правильнее" покупать.. Да?

Для немецкого "Фокуса" это именно это понятие: покупается дороже, чем верт (возможность сдачи) на рынке.
Дороговизна не оправдана, цена значит раздута. "Пузырь в иммо" это и есть без основания надутые цены на покупку.
Да, статья была только про иммо на немецком рынке, не про мировой кризис.

Хоть статья и про немецкий рынок, но один из абсолютно интернациональных признаков перегретого рынка (читай, переоцененной недвиги в данном случае, хотя, то же применимо и к ряду иных активов)- это опережение роста цен по отношению к доходности.. Это знает любой мало-мальски интересующийся экономикой/инвестициями, посему , в данном контексте, журналист Фокуса Америки (чего-то присущего именно для Герм) не открыл..:-)
Иное дело, с какого потолка он взял именно 20% разницу в росте стоимости vs доходности как некий порог перехода в перегретый рынок- вот это вопрос..

Я не писала, что он открыл Америку.
Я писала о дебатах, бывших здесь на форуме, является ли ПУЗУРЕМ то, что твориться сейчас на рынке Германии.
Кто-то кричал: "Пузырь надулся до максимума, счяс будет сдуваться, тогда-то мы и купим по нормальной цене!"
А кто-то: "Да то ли еще будет! Это ни фига не пузырь пока!"
Я думаю это допустимое (когда не пузырь) отставание миеты может как раз математицки (счетать неохота) и отражает известное правило
про то, что хата должна отбиваца за 12-14 лет?
Или журналист провел экватор посередине и сказал, все что выше, дельта в % больше - пузырь.
Самое главное что сравнилка по городам наглядная, а там каждый решает за себя, где ему пузыриться.

Про лопание пузуря тут речь не идет, мы не на бирже, только про сдутие.
В Мюнхене пузырь "лопнет", если только там предприятия разом позакрывают или на Мюнхен ядерный гриб упадет, уровень радиации будет как в Хиросиме.

Эдак ждать очень долго можно.

С моей точки зрения, вопрос не только в отношении стоимость жилья / мита. Возникает ощущение, что в силу законодательного ограничения скорости роста аренды это самое отставание и возникает. Люди просто бояться квартиры менять. В новых договорах этого ограничения нет и цену можно сразу существенно поднять. Поищут, посмотрят и ... остаются. Достаточно просто количество предложений на рынке посмотреть. Тут если даже очень грубо прикинуть:
Мюнхен:
население 1.388.308 (31/12/2012)
предложений на миту: 1.363 (всех типов квартир иммоскаут, сегодня)
или на ~1000 человек одно предложение
Регенсбург
население 138.296 (31/12/2012)
предложений на миту: 293 (всех типов квартир иммоскаут, сегодня)
или на ~500 человек одно предложение
К примеру в Потсдаме ~300 человек одно предложение
Дешевые квартиры разлетаются как пирожки.
С другой стороны других инструментов для надежного вложения денег вовсе нет. Банковские % для соразмерных сумм малы , на бирже опасно, чулок денег вообще не приносит.
Так что бы там дядя про отставание не говорил, но пузыря до появления других способов сохранения капитала не будет.

Это не мне говорите! Я как раз то была в другой группе мнений.

Прошу прощения, это я этому "кто-то" адресовал, хотя после прочтения действительно кажется, что имею в виду Вас. Подправил.

Я шучу. Но про пузырь Берлинский тут некоторые кричали еще 3 года назад, когда цены были еще сладенькие.
Но я тогда не понимала, что они сладенькие, рыдала, маты складывала, торговалась до посинения, интриговала, но покупала.
Насчет того что все вцепились крепко в свои квартирки, это так. У меня девочка знакомая в фервальтунге работает, на квартирах сидит.
Говорит, раньше была ротация 2-3 квартиры в месяц сдавали новым миетерам, сейчас по полгода тишина... если только кто помрет.
А уж если освобождается хата: 200 желающих. Раньше просто в газете писали, когда безихтигунг, приходили 5-10 интерессентов на термин, то теперь по 100.
Стали отбирать по интернету, по аншрайбену и только приличных звать на термин. Раньше можно было с ней гешефты делать, еслинужна кому хата - у нее справяться,
но после пары раз нахфраге-порожняков с моей стороны, когда хата нужна, люди готовы заплатить, а у нее реально голый Вася и ни одного кюндигунга за полгода и не предвидица....

Однако, ситуация аналогичная: "блю чипс" (гамбург, мю, штуттгарт, фрайбург и тп) , будучи наиболее ликвидными, находятся в верхней части списка и показывают худшее соотн рост цен vs доходности, чем "акции" второго эшелона.. Все логиш.. И делать вывод о переоцененности "голубых фишек" немецкой недвиги по сравнению со "вторым эшелоном" исходя из приведенного в правой колонке таблицы фактора я бы не стал..
Зы. Если бы аффтор продлил свою таблицу еще позиций на сто, то внизу списка можно было бы увидеть "самые обаятельные и привлекательные города для инвестиций", где давно мышь сдохла

Ну да. 9% с 2007 года - район Тирпарк.
Спасибо за оскарбление.
Обращайтесь ещё, всегда рады.

То же могу и про Штуттгарт сказать.
Цены выросли, но это скорее "отражение" низких цинзов и спроса на жилье.
Рост миты по старым договорам "узаконен", нельзя повышать параллельно с ценами не объекты.
А вот размер миты по новым договорам- вполне.

Точно.
Интересующиеся могут актуальную аналитику на иммоскауте посмотреть. Занимательный надо сказать документик, после изучения которого многие вопросы отпадут сами собой.
Выкладываю только ссылку, картинки, кто надо сам повставляет.
www.immobilienscout24.de/content/dam/is24/documents/ibw/IMX/2014/imx_apri...

berlije, а почему в список вошли именно эти 20 городов по Вашему мнению?

Тиерпарк (граница Лихтенберга с Марцаном, дикий промышленный Восток) это Вам не Тиергартен!
У Вас лично по старому фертрагу фермиетер всего на 9% поднял? И Вы говорите за весь берлин? И за приличные раёны?
Ну поднял бы на 15% вы бы обиделись и убежали из своей панельки в другую панельку, несанированую, еще восточнее, еще дальше от кольца, зато дешевле!
Почитайте тему "старый фертраг - новый фертраг". Много нового для себя узнаете.

Крупнейшие? Плюс Регенсбург как рекордсмен? (О его феномене в статье было посвящено немало строк).
ИЛи для пестроты и полноты картинки взято штихпробой и наблюдились "каждой твари по паре", а не только самые крупные города?
И опубликован только верх? Где тухло-вяло и мышь повесилась по диагнозу Новичка, те никому неинтересны?
Можно написать в Фокус письмо и задать этот вопрос,письмо даже могут опубликовать в "Фокусе"! Так приходит слава.
Я не знаю, почему только 20.

Так это тот самый документик-штудия и есть, который в Фокусе мусолили! За старт взяли март 2007 на иммоск24, все сходица!
Мужык на картинке Вашей наверное статью и писал! Жаль, не могу посмотреть, чумодан в гостинице, я эту статью домой повезу!

http://realty.rbc.ru/experts/10/02/2014/562949990512238.shtml
взгляд из россии

Вы в 2-х словах разобраться не можете?
Я написал только 1 пример о спокойном и для меня привлекательном районе.

Спасибо, что следуете моим предыдущим пожеланиям.

Знаю достаточно для рядового обывателя, если наступит необходимость о чём-то новом узнать - тогда и просвещусь.

Рядовые (пока непросвещеные), делающие вывод о всем Берлине по одной сьемной квартирке в панельке, не дуют щечки обиженно, если им говорят, что их 14-этажная панелька в Лихтенберге не показатель.

Инвесторы не ориентируются на редких извращенцев, а ориентируются на миетшпиегель, где очень точно отражена привлекательность того или ного лаге.

Ты дебила, кокой весь Берлин? я тебе в 3-й раз уже пишу, что я здесь только 1 пример о "занюханом" районе опубликовал.

Публикация о Вашем занюханном раёне с 9 % повышением с 2007 года старого договора принимается.
Спасибо за участие в моей теме. Но тема не про Вашу панельку облезлую в Лихтенберге, а про ГОРОДСКУЮ СТАТИСТИКУ: 38% по новым договорам.
Так как иммоскаут делал статистику по своим обьявлениям о сдаче с 2007 года. Для Вас обьясняю-перевожу эту мысль медленно и доступно: = по новым договорам.

Мне в этом документике интересной показалась 6 страничка. Очень четко видно, что цены на новое жилье и миты растут. А в 2008 в связи с кризисом (скажу точнее, падением на финансовых рынках) инвестиции в существующее жилье уменьшились, а потом резко бросились вдогонку.
С новым жильем все сложно. Сегодня оно новое, завтра уже вторичный рынок. А вот насчет соотношения роста стоимости существующего жилья и мит, то любопытная картинка вырисовывается.
Купленная в 2008 году квартирка после 7 лет будет стоить уже на 20% дороже + мита за этот период покроет около 50% цены покупки (из расчета 15 лет на выплаты).
Возьмем к примеру квартирку за 100.000, средняя кальт. мита 590 евро.
За 7 лет: рыночная стоимость 120.000 + мита 50.000 = 170.000
итого за 7 лет: 10% годовых без учета вартунга.
В любом случае лучших инвестиций не найти.

Такое определение "пузыря" применительно к отдельно взятому городу, когда цена на саму недвижимость в городе растет быстрее, чем цена аренды недвижимости, это очень (имхо) правильное определение.
Берлин...берлин. Поездил день, походил кое-где. Очень интересное впечатление.
1. Город есть, а людей почти нет (сравнение с москвой).
2. Берлин город контрастов. За 15 минут перелетаешь по автобану из Нойкельна-Стамбула в ызысканный Далем. Есть в городе всё от миллионных Вылл Грюневальда до родных пивных ларьков и рож на Варшавской улице. Действительно широкоформатный ангебот, на любое настроение. Конечно стыдно себе самому признаться, что берлинское свинство в отдельных местах города, оно тебе родное, но ведь сцуко факт, факт.
3.На западе ты всегда шайсауслендер, на тебе это незримое клеймо, в берлине как бы ауслендер, но без вот этого презрительного шайс. (если у тебя деньги есть, конечно)
4. Ну многое конечно еще криво, блекло, некрашено, пыльно. На западе краски сочнее, асфальт темнее, линии ровнее. Но они в Берлине над этим работают. Работы много, лет так на 50. Но ведь немцы, они такие, если что начнут, так уже не бросят до логического конца. Так что лет на 50 вперед рост цен на недв. Берлину гарантирован, быстрый или медленный это другой вопрос, но спада не будет.
5. А люди то клевые. Интересная атмосфера. Кажется все одинаково довольны жизнью и друг другом, и харцующие и кующие бабулетти. Расслабся чувак, аллес вирд гут. Хотя бегают все почти с московской скоростью. В москве люди не такие, там больше как павуки в банке, все нервные, глаза злые и неуверенные, укусить-отползти.
6. У каждого своя москва. Точно также можно и сказать, у каждого свой берлин. Я уже вижу мой архипелаг-берлин, и он мне нравится.
7. Бабельсберг это святое! Я петлял по нему между коттеджей около красного здания универа, смотрел на сосны, вдыхал запахи (ну почему на этом дурацком западе вообще ничем не пахнет, а в берлине все запахи как в подмосковье?) и орал (про себя конечно) "подвиньтесь, суки, я скоро вернусь, я буду здесь жить."

клево написали
ну так какой районец в душу запал ососбенно?

Батенька, да Вы по€т!

Да, это Вы про меню хорошо сказали.

Так ведь мало видел, чтобы обобщать. Грюневальд, Далем, Целендорф, отдельно Бабельсберг. А, ну еще Карл-Маркс-Аллее-дежавю, и наверх на Пренцлауерберг. Вот эти все места как-бы со знаком плюс. Кройцберг и Нойкельн мне не очень понравились. Центр я как место для жизни не понял, точнее не понял, а где у города собственно центр и хорошо ли там жыть. Шпандаву тоже не ощутил, как-то невнятно проехался, галопом. Отдаленные раёны вообще ниасилил. Кабы жызнь свою как кинопленку... тогда по стереотипам прошлого хотел бы жыть на КМ-Аллее и ездить на дачу в Бабельсберг. Но чую я, берлинское оптимальное решение лежит в другой плоскости.
А вообще, это охренительно, что есть в этой сраной стране такой город как Берлин! Как я его раньше не замечал?

А это еще не всё. Я Вас и дальше восхвалять буду, петь песни и саги.

А хокку слабО?
Женя- деушка образованная

Выбирайте выражения, вы не в кабаке. Предупреждение.

Лео, я все осознал, извините вырвалось, буду выбирать выражения, спасибо, что поправили и вовремя остановили.
Приглашаю посмеяться, посмотрите, как Ваше замечание смотрится рядом с героем Вашего аватара. Это же просто классика какая-то получилась.

Не надо спорить, надо открыть конкурс на лучшую хокку на тему ЖиН.
А Лео посадить в жюри, у него есть чувство языка и чуйство прекрасного (подлизываюсь).

Лео и сам может хокку сочинить.
В новом своем кимоно
Сакуры цветом любуюсь.
Плавно мита растет.

А хокку разве не 5-7-5 размер?

Это по-японски. А по-русски тут о недвижимости...

Сакура цветет
Луна стоит над рекой
Хату куплю!
Кимоно в соплях...
Где кредит мне взять
Судока сложна
Спит Фудзияма
Токио дорожает
Друг копи йены
Модератер строг
Лучше его не злить
Япона мама...

класс

ой и мне интересно порасуждать!:)
ладно имобилиен так сильно поднялись в цене, это и было как раз связано
с тем что деньги " дещевые", люди были вынуждены влаживать хоть куда-то
а то на конто денги сгорают, биржа тоже рисико, вот имобилиен эт стабильно
но вот плазе эт или нет, нужно ведь в фокусе посматреть
а) как финансируеться эт недвижимость, если в кредит то плазе( где цыфри выданых сум кредитов за эти года?!)
выросли ли они или остались на том же уровне
если иммо финансируеться за свой счет то не блазе а способ соханить деньги
но вот что мне интерессно; дах за последние годы растет и за последние 10 лет достиг рекорда
дураки будут пытаться вскочит на поезд который падет в пропасть и конечно спикулянты/ банки не упустят своего
спикулируют они чем? нашими деньгами! и чует моя попа скоро даст по голове

кимоно в слезах. И без троеточий. А вообще - имхо просто прекрасно, нет слов как!

"Плазе" это среднее между пузырем и блазе?

чует моя попа скоро даст по голове[/цитата]
Да она уже дала! И не раз.
"влаживают", "спикулируют", "финансуруеться"... "Ты чего, Легкоступов?!" (с)

блин, да лан Вам, может чел в Германию в детстве переехал, в Росси 2-3 класса закончил...
Если нет, тады ой.
"плазе" - я грешным делом подумала, что это "плаза", дворец типа; как в Москве что ни торговый или бизнесцентр. то такая-то плаза

нп
Господа, прошу не придираться к грамматическим ошибкам. Для непрофессионала это простительно. Вот когда приходит к вам очередной влагатель с предложением что-то куда-то выгодно влаживать, тогда надо насторожиться, а то не успеешь оглянуться и - блазе.

я знаю что 90% читателей/ писател германи ру такие же балбесы как и я
но мне было бы интерессно мнение людей на счет эконом. последствий вот такой
блазе
помогите сформировать мысль!
ЦБ печатает деньги инвестируя их в анляи кризе штаатен
вместе с тем понижая леитцинс и провозируя людей искать
новые способы инвестиций, иммобилиен и борсе поднимаються
в цене потому что есть спрос,но вопрос не о следствии а в причине
зачем кому-то нужно искуственно повышать цены на продукты инвестиций?!

потому что этот кто-то тоже хочет скассировать не особо напрягаясь