Ребята, нужны подсказки и советы.
идем на 1е посещение дома. скажу честно, единственный дом, привлекший наше внимание за последние 2 года поисков.
тоесть интерестные дома были, но мы всегда смотрели снаружи, и в основном после 1й поездки желание увидеть его внутри отпадало.
в нете нашла много советов типа проверить Grundbuchauszug, Gebäudeenergieausweiß, попросить Energiekostenabrechnung за последние 3 года,
ну и пишут про запах в доме, плесень, отопление и Ко это все понятно. если дом заинтересует будим в любом случае подключать Gutachter(а).
я не сторонник Фертигхауза, хотела именно мурованый, по этому меня интересуетвопрос - какие "сюрпризы" могут ожидать от такого дома? чего вообще ожидать от такого дома?
Может кто в курсе - как строили в 80х годах эти фертигхойзер, какое было качество? были ли какие опастные материалы и Ко которые могли быть использованы?
Сможет ли гутахтер определить их?
Какие еще вопросы стоит/нужно обязательно задать владельцам/маклеру? На что обратить особое внимание при посещении? боюсь поддатся эмоциям и что-то забыть .
На участке стоит теплица, мурованый гриль и озерцо, оговаривается это отдельно или оно автоматически остается на участке при продаже дома?
смотрели фотографии у маклера, план дома, участок все супер и очень нравится.
по фотографиям состояние внутри дома очень ухоженое, видимо фотографии не старые.
ездили смотрели дом с улици, тоже понравился, место удачное.
вот описание:
Fertighaus mit gelungener Raumaufteilung für Ihre Familie in bevorzugter Lage von ...... Das Haus wurde 1979/80 gebaut und steht auf einem Grund von ca. 1.007 m². Auf großzügigen ca. 117 m² im Erdgeschoss auf einer Ebene findet jedes Familienmitglied seinen Lieblingsplatz. Das Dachgeschoss ist für den Ausbau bereits vorbereitet.Genießen Sie an kalten Wintertagen die wohlige Wärme des Kachelofens im Wohnzimmer. Ansonsten heizen Sie das ganze Haus mit einer Ölzentralheizung von 2000. Die Buche-Parkett und Korkböden sowie der Steinfußboden in der Küche runden das Einrichtungsangebot ab. Für klaren Durchblick sorgen die Holzfenster von 1980. Das voll unterkellerte Haus bietet Ihnen genügend Stauraum. Ihr Auto ist in der dazugehörigen Garage vor Wind und Wetter geschützt. Das gepflegte Fertighaus ist nach Absprache bezugsfrei.
Буду рада толковым советам и подсказкам!

Ничего хорошего в этих домах нет. Наружние стены, это 2фанерки с стекловатой между 14см . Окна с 80года в этих домах полное г. : нужно менять.

спасибо большое за быстрый ответ. я вот тоже сомневалась.
то что окна прийдется менять я уже и ранъше поняла, нада было во всех домах до этого тоже.
можна ли из каких либо документов узнать какая толщена стен в доме и чем они утеплены?
поможит ли внешнее утепленее стен дома и новая внешняя штукатурка? или это для такого дома как больному припарка?

Короче: я думаю, что речь идёт о так называемом "Zenker-Haus" это типичные "Fertighäuser" 80х годов.
Там, как я уже говорил, наружние стены это изнутри ДСП (Spanplatte) Снаружи тоже типа того, но погодоустойчивая, и между этими платами 14 или 16 см стекловаты.
"Болезнь" всех этих домов, что стены снаружи, в раене подоконников теряют герметичность, влага попадает в стекловату со всеми последствиями. Но если за домом всегда следили этого не должно быть.
Дальше: эти дома имеют свою жизнь, т.е. если один в доме и тишина, то слышиш, как дом "живёт": что-то где-то хрустит, потрескивет и т.д., дом на деревянном каркасе, по этому всегда "работает"
По поводу утепления: такие дома утеплял, почти уверен, что экономия будет существенная (14 см стекловаты по сравнению с 14см стекловаты + 14 см Стиропора), но в любом случае будет плюс, что фассад станет герметичный, и отпадёт проблема попадания влаги с улицы в стекловату (при условии утепление сделанно качественно!)
Моё мнение: в принципе, если цена интересная и хорошая местность: можно подумать, но внимательно дом изучить надо на предмет сырости изза неплотности фассада, потом взять в руки ещё немного денег, заменить окна и утеплить дом. Работы будет не мало.
Да, чуть не забыл: в этих домах все стены на нижнем этаже несущие (как правило), идеи, типа "передвинуть стену" можно забыть сразу.

wld спасибо огромное за подробное описание всех проблем. как раз то, что я хотела узнать.
хочу узнать у маклера какой фирмы дом и модель, по этим данным можна уже будит найти больше информации.
в интернете сегодня перечитала много информации о фертигхаузах 1980г постройки, отзывы очень разные как позитивные так и негативные. много отзывов людей кто сами построили и так же тех кто покупал и модернизировал.
Цену считаю немного завышеной для фертигхауза (видимо потому что сама немного негативно отношусь к фертикхаузам), но участок большей и уже послностью обустроеный.
Дом не на центральной улице, а во 2м ряду. за домом идет еще одна улица, 2 поля и кемпинг возле речки. потом идет гора и на ней замок. но дом находится на солнечной стороне, не стоит в тени, и немного на возвышении.
стены внутри менять не планируем, но думаем зделать еще 2 комнаты и ванную на 2м этаже (он сейчас пустой), но это со временем, пока не горит.
Городок не большей, является курортным (Luftkurort), со всех сторон лес, ближайшая дорога (Бундесштрассе) в 3х км.
В городе есть садик и школа до 4го класса.
У нас в среднем дома 80х годов Масивбаувайзе стоят от 250-270 тысяч и выше, старые 50-60х годов реновирунгсбедюрфтиг от 170-190 тысяч, очень старые типа 1900 -1920 от 80 тысяч.
Средний участок 600-700 м2, а у этого дома 1000 м2, с огородом, садом, терассой
Kaufpreis: 183.000,00 EUR
Zimmer: 4,00
Wohnfläche ca.: 117,00 m²
Haustyp: Einfamilienhaus (freistehend)
Grundstücksfläche ca.: 1.007,00 m²
Keller
Objektzustand: Gepflegt
Baujahr: 1980
Heizungsart: Zentralheizung
Befeuerungsart: Öl
Garage
Provision: 3,57 % inkl. ges. MwSt. für den Käufer

По картинкам выглядит неплохо.
Нас останавливало от покупки подобных домов, что было вероятно использование асбеста в строительстве.
Также стоило бы проинформироваться насчёт Ölheizung. Оно дороже, чем газовое отопление.

я честно скажу, до этого даже и не интересовалась фертигхаузом (кстати, а как правильно на русском языке называется такой дом?)
сегодня потратила целый день изучая информацию, тоже вычитала про формальдегид и другие елементы, которые до 1990х годов использовались.
что скажут эксперты? сможет Гутахтер или баубиолог установить есть ли в помещении остатки? Уж очень планировка дома и место понравились, да и сам дом!

может сразу такое?
www.immobilienscout24.de/expose/63144446?is24EC=IS24&style=is24&navigatio...
поновее, и там же, где и другой стоит

поверъте, в эту цену еще ооооченъ многое не включено

не, мы не хотим такое, вроди воздух покупаеш...
нам нада что бы можна было посмотреть, пощупать, понюхать.... фертигхауз вообще никогда не интересовал! и даже никогда не задумывались о нем, пока не увидели этот дом. меня этот дом очень заинтересовал, пока не увидела что фертигхауз именно этот момент и отпугивает...

узнала сегодня информацию по дому:
производитель Christian Heinlein Fertighaus GmbH. Слышал ли кто либо о такой фирме?
Есть бауплан и печати архитектора (архитектор сейчас скорее всего уже на пенсии), сможет ли гутахтер по этим даным установить какие материалы использовались для строительства?
В интернете ничего не могу найти о них, кроме что они были в Баерсдорфе, Миттельфранкен и переняли какой-то "сегеверк" в австрии где делали я так поняла для Австрии "фертигхойзер"
FIRMA CHRISTIAN HEINLEIN, FERTIGHAUS G.m.b.H., WERK 2
Die Firma Christian Heinlein, Fertighauserzeugung in Baiersdorf, Mittelfranken, erwarb im Jahre 1970 das Sägewerk A. Brüll und gestaltete es durch einen grundlegenden Umbau zu einem Industriebetrieb für Fertighausproduktion.
Bereits 1971 wurde die Produktion aufgenommen und noch im selben Jahr fünf Fertighäuser in Österreich zur Aufstellung gebracht. Die Erzeugung steigerte sich 1972 auf 26 Einheiten und erreichte 1977 bereits 75 Fertighäuser. Damit gelangten in den ersten sieben Betriebsjahren 234 Fertighäuser in österreich zur Aufstellung, während Häuser im Gesamtwert von 34,517.000 Schilling exportiert wurden.
Den Interessenten stehen heute 30 verschiedene Grundhaustypen zur Auswahl, die alle noch zusätzliche Variationsmöglichkeiten offen lassen. An fünf in Österreich erstellten Musterhäusern (in Munderfing die Typen 120, HK 100 und HK 60, im Bauzentrum Wien W 115 und in Innsbruck der Typ HK 90 mit Dachausbau) können sich die Bauwerber von der sprichwörtlichen Qualität, die aus einer mehr als hundertjährigen Tradition resultiert und der überaus soliden und geschmackvollen Ausstattung an Ort und Stelle überzeugen. Fast alle Einzelteile werden in den eigenen Werken hergestellt. Laufende Kontrollen garantieren eine gediegene Qualität, hervorragende Wärmedämmung und exzellente Verarbeitung. Auch der kritischste Beobachter wird es schwer haben, im Heinlein-Haus ein Fertighaus zu erkennen: Der fugenlose Außenputz und die Giebelholzwandverkleidung in den verschiedensten Farben und Qualitäten geben dem Haus einen konventionellen Charakter, der sich jeder Landschaft anzupassen vermag.
Das Holz als Hauptbaustoff der Produktion kommt zum Großteil per Bahn aus dem firmeneigenen Forstgut Gasting bei Gröbming in der Steiermark und wird in dem 1971 neuerbauten vollmechanisierten Sägewerk in Munderfing geschnitten. Der jährliche Rundholzbedarf liegt bei 6000 Festmeter.
Holz ist der älteste und immer noch bewährteste Baustoff, der Jahrhunderte zu überdauern vermag. Die prächtigen Fachwerkbauten des Mittelalters zählen heute zu den Attraktionen des internationalen Fremdenverkehrs. Die zahlreichen Schutzhütten unserer Alpen trotzen seit Jahrhunderten Sturm und Regen, Schnee und Eis, obwohl ein wirkungsvoller Holzschutz unseren Vorfahren unbekannt war. Heute wird das Holz nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen aufbereitet und gegen alle Witterungseinflüsse imprägniert.
Schließlich ist der absolut verbindliche Fixpreis für viele Käufer ein entscheidender Impuls.
Der Personalstand des Werkes 2 in Munderfing erreichte 1977 die Zahl 90.
Der Fuhrpark umfaßt zwei Stapler, einen Kranwagen mit Anhänger, einen Sattelzug mit Anhänger, einen LKW, vier PKW, drei Kleinbusse und vier Busse. Für den Brandschutz sorgt eine eigene Betriebsfeuerwehr.

вот нашла в нете такой же дом, с такой же планировкой
http://www.bothmerimmobilia.de/immo_kauf/haeuser/hauskaudetails/749/Expose.pdf

Это аргумент. Два года - вполне срок, чтобы понять свои желания.

Зачем ? В доме живет одна бабУшка - топит одну комнату и кухню до 17 градусов, в остальных комнатах +13... И что вам даст её малый расход ? Тем более, что бабУшка может быть не одна, зато во всех помещениях они держат температуру +24, ибо мерзнут... Но держат окна открытыми, ибо душно... И опять их жуткий расход вам ничего не даст.

Оценить общее впечатление - вам там долго жить, если случится... Всё остальное можно подробнее рассмотреть во время второго и третьего посещений.

Если запах сырости есть - могут быть серьезные проблемы с подвалом. Возможно, с деревянными стенами. И на крыше осмотрите балки-стропила на предмет гнилости, сырости и разводов от влаги. По большому счету остальное можно сравнительно недорого вылечить. Стоимость отопления важна, конечно, но может оказаться дешевле 20 лет топить как есть, чем делать сейчас дорогостоящее внешнее утепление.
з.ы. При таком возрасте дома, рамки для торговли необъятны. Замена только коммуникаций может потянуть тыщ на 25-30. Плюс замена окон 10-15. Плюс внешнее утепление 20-25... И не забывайте, что маклерша - сторона заинтересованная только в скорейшей продаже. Остальное - только слова и никакой ответственности. Поэтому к информации от маклерши нужно относиться критически. И, кстати, можно потом поторговаться и за размер провизиона, после того, как хозяева упрутся в свой минимум.

этот пункт для меня очень важен, так как дом находится не далеко от речки (метров 300-400 до воды), и вообще там часто туманы и предполагаю высокие грунтовые воды, хотя дом стоит на склоне, не на уровне воды.
спасибо что розяснили про Gebäudeenergieausweiß, попросить Energiekostenabrechnung за последние 3 года, об этом пишут на всех сайтах, но я для себя так и не поняла зачем это важно (по тем же причинам которые Вы мне написали), особенно скептично стало после того, как увидела что этот energieausweiß можна в ебае за 15€ купить

говорила с маклером, продается у нас через шпаркассу, маклерша которая ведет этот дом сейчас в отпуске, я говорила с ее коллегой.
сказали что в доме зделан полностью ремонт. Семья купила этот дом 4 года назад, поменяли полностью полы, и зделан полный ремонт жилого этажа.
на верхнем этаже вроди как все подготовлено к раширению дома (стройка еще нескольких комнат).

я спросила причину продажи - маклер сказал, что сейчас в доме живет только жена, муж ушел и у них гетреннте лебен, видимо будит развод. Не знаю на сколько можна верить этим даным?
спросила про Баубиологише гутахтен по поводу формалеъдегида, азбеста и Ко. такого у них нет. Вот меня стал волноватъ вопросс - когда эта семья 4 года назад (для дома это не срок) покупала этот дом, они что совсем ничего не осматирвали, гутахтера не приглашали? почиму у них нету никаких гутахтенов специалиста?

как спросить готовы ли они к торгам? просто не хочится приглашать баубиолога, гутахтера они найдут кучу негатива, а хозяйка скажет - неа, а мы ни копейки не уступим. Как подготовить почву к этому моменту?
спросила по поводу котла - котел 2002-2003 года по мнению хозяйки, в описании дома стоит 2000г, но это можна узнать по тюпеншилду на котле, это не проблема.
спросила или меняли трубы и Ко или только котел - этого они не знают.
Окна прийдется менять в любом случае - они с дня постройки не менялись.
балки и Ко в любом случае должен осматривать специалист. брат мужа (живет правда далеко) дахдекер и шрайнер, с этим не проблема, он посмотрит.

даже если продажа идет через шпаркассу? я чет думала за провизион не торгуются.
Кто знает, во сколько обойдется гутахтер и баубиологе? про Гутахтера пишут от 800 до 2х тысяч, смотря что он должен проверять. а вот про баубиологе ничего не могу найти.
я хочу в любом случае анализ на формальдегид и Ко, шверметале и тд и на бактерии и грибок, еще читала что баубиологе делает какой-то анализ на потоки воздуха в доме (от этого вроди зависит есть/будит ли в доме плесень).
Сколько стоит енергиексперт? я так поняла они специальной камерой могут замерять где именно идет потеря тепла и Ко и скажут как ее можна устранить.
Где искатъ таких экспертов и что важно в выборе? должны они иметь определенный диплом или какой-то госсударственный документ?
и еще вопросс - на сколько лет "жизни" вообще рассчитан "фертигхауз"? он же вроди как из дерева? не рухнет ли он через 10-15 лет? или лучше всетаки искать массивбау дом??
почиму-то много сомнений закралось.

Нюхайте. Если не чувствуется характрный запах застарелой сырости - приглашайте гутахтера.

Видно, что объявление писала тётенька...

На каждом счетчике стоит год установки. Поделите намотанное число на годы - получите примерный расход. Если жила нестарая семья, то они - скорее всего - не экономили каждую калорию тепла. Так что как ориентир сгодится.

Полный ремонт, это замена всех коммуникаций - вода, отопление, свет. А замена ковролина на ламинат и покраска обоев, полным ремонтом никак не является. Это косметика...

Вполне возможно. Совместный ипотечный кредит на большую сумму не всегда сплачивает семью... Особенно, если приходится жестко экономить.

Не приглашали. Не делали. Нет.
Такое тоже бывает сплошь и рядом. И наоборот, раз их гутахтер сбивал цену, находя важные и неважные недостатки, то сейчас показывать такое заключение потенциальному покупателю было бы верхом неразумности...

Прямо в лоб. Мол, всё очень интересно и привлекательно, но теперь начинаем базар. Ибо, разумеется, 30-летний дом таких денег не стОит. Участок стОит столько-то (см. Bodenrichtwert), а вот за дом будем говорить отдельно.
Маклер с покупателем заложили в цену немного на торговлю. Маклерша завысила цену возможной продажи, чтобы завлечь продавцов. Так что возможностей уйти вниз масса. Если, конечно, нет толпы желающих купить. А как последний штрих к торговле - "минус маклер". То есть после всех уступок вычесть еще и маклерский провизион. В конце концов, продавец согласен на сумму ХХХ тысяч евро. А то, что он нанял маклера - пусть с ним сам разбирается. Из этой самой суммы...
Понятно, что всё это только общая канва. Но если (как только) маклерша почувствует в вас слабину и опасение показаться невежливыми (ах, торговаться - это так невежливо, некрасиво и вообще фи...) - тут вам не только цену не сбавят, а еще заставят дополнительно платить за кустики в саду и озерцо на лужайке.

"Улыбаемся и машем..." Ручкой... Со словами "как надоест продавать за эту цену - позвоните нам, может быть поговорим про цену на 20% меньше".
Учтите, что у маклерши всегда есть два клиента, уже готовые купить за "эту" цену (какая бы она не была), но они стоят вторыми в очереди. Мол маклерша изо всех сил держит дом для вас... Вариант - эти клиенты прорабатывают последние детали финансирования и завтра-послезавтра обещали сказать окончательное "да".

Котел меняли. Трубы вряд ли.
Выясните про страховку на дом. Узнайте, какие случаи оплачивала страховка.
Тепловизор хорошая вещь, но вам намного больше помогут замена окон и утепление потолка. Зачастую это слабое место, но легко исправляемое. Судя по картинкам, внешнее утепление этого дома вряд ли экономически оправдано. Хотя нужно смотреть на месте, разумеется.
И будьте готовы к тому, что каждый эксперт имеет своё личное мнение, зачастую радикально отличное от мнений остальных экспертов.

http://foren.germany.ru/arch/immo/f/19850872.html?Cat=&page=&view=&sb=&vc=1

"...спросила про Баубиологише гутахтен по поводу формалеъдегида, азбеста и Ко..."
вам нужно что-то типа этого.
возьмут пробы и в лаболаторию на анализ.

Спасибо за Ваши комментары по поводу "психологии торговли". Очень познавательно и занимательно!
Люди, а как можно на ебаи енергиепасс купить?
Патамушта есть закон с 1/01/2009 года, что без него продавать и сдавать нельзя. Штраф 15.000 €.
Я подписываю хату в понедельник, если все сложица, никакого паса там нет, квартирка теплая. Уж все бы получилось, спящую собаку будить не хочу, но потом ее(собаку) с удовольствием натравлю через несколько меяцев на деревенского нотара, которыи знает продавцов 30 лет, покупатели для него грязь из под ногтеи. Которыи настолько "шлямпих", что у него даже бауштаины для составления договора еще в старом рехтшраибунге (реформе > 10 лет). Он пишет списек доков в договоре, что было предоставлено покупателю. Енергиепаса нет.
Я ему устрою мстю, после того как куплю!
А мне то самои нужен енергиепасс! Я буду сдавать! МОжно подождать до мая и поднять вопрос на собрании жильцов (немецкие пенсы, живут в доме по 30 лет сами, никто не сдает).
Вопрос - поддержит ли меня собрание?
Как мне его купить на ебаи?

st99 спасибо Вам огромное за подробные ответы!
еще несколько вопросов:

будит ли чувствоватся сырость, если хозяева топят постоянно камин в доме?

мне маклер-коллега с которым я говорила сказал, das Haus wurde in den letzten 4 Jahren комплетт реновиерт, neue Böden wurden verlegt und dachgeschoss steht zu ausbau bereit.
на вопрос или этот дах сам утеплен или нет - он не знает, или новые трубы, комуникации менялись он тоже не знает.

st99 скажите мне еще пжл:

где можна узнать такие данные? у нас спаркасса не указывает, хотя я уже довольно часто видела в обявлениях что пишут Боденрихтверт столько то € за м2

как определить есть ли на дом толпа желающих?

спасибо за такой хороший психологический совет. по мне не заметит, а вот в муже... ой ой ой..... он у меня слово боится поперек сказать, не то что торговатся

меня волнует вопрос, как этот момент оговорить до того как подключим гутахтера, не хотелось бы вывалить 1500€ гутахтеру, 1000€ баубиологу и еще 300€ енергибератеру, а потом уходить махая ручкой.
я вот думаю на первом термине можна же будет сказать - я исхожу из того, что эта цена verhandlungsbasis? и посмотреть на их реакцию? если сразу начнут что это не verhandlungsbasis, то можна сразу забывать и не вываливать 3-4 тысячи на всяких гутахтеров? или я ошибаюсь?

это какая именно страховка? гебойдеферзихерунг или Хаузрат или есть еще что-то??? насколько можна положится на слова маклера/владельца в этом случае? или можна как-то узнать у самой страховки?
знаю что у них сейчас schaden im bad, ist versicherungsfall und wird zur zeit behoben. какой шаден - не сказали.
в ветке прочитала, что жизнь фертигхауза 80-100 лет, но пишут если не ремонтировать. тоесть если постоянно поддерживать и модернизировать то жизнь дома длиннее?
я переживаю что бы он не упал ... случайно .... лет так через 30 шутки-шутками
мы нашли одну фирму, они занимаются санированием именно фертигхаузов, и у них на сайте написано, что владелец фирмы был много лет бауляйтером фирмы Хайнлян фертигхауз (о доме этой фирмы идет речь), вот думаю может стоит с ним связатся да расспросить какие именно проблемы есть/были у домов этой фирмы, или оплатить ему что бы приехал да посмотрел что нада зделать? или это деньги на ветер? он может сразу и ангебот зделать сколько стоит устранить те или иные проблемы будит уже на что опиратся.