В чем вопрос??

наверное потому что расчет твой прост. не забудь, что на доходы придется прогрессивно налоги платить.
сколько надо денег на поддержание состояния дома? сколько денег на управление? страховки некоторые можно переложить на съемщиков, некоторые нет. налоги на землю/недв. тоже на съемщиков. какие будут расходы по содержанию дома? немецкие митеры шустрые - с поломками жить не будут :-)
сколько можешь себе простоя позволить? (если часть квартир не сдана).
мне рендиты в 7,5% кажутся завышенными.
в любом случае надо ОЧЕНь хорошо подумать и все рассчитать, а не полагаться на чью-то цифру в 7,5%. состояние дома, расположение унд унд унд...
(доходы - расходы - проценты по кредиту)*steuersatz = прибыль

Это сколько??

Товарищ высказывался о нетто-митте

Реально может быть меньше..
Мне кажется эта цифра..оптимистичной, но не нереальной

Перейдём на предметный разговор. Сколько квартир вы будете сдавать, что-бы получить такую митту? А самое главное где?

да хоть бы вот... вот... вот... и еще вот! *листаю иммобилиенскоут24 - капиталанлаги*. Да вон же, вон, вон и еще за углом, отсюда не видно... *тычу пальцем из окна*. Тут кругом, если более-менее приличные районы, и более-менее приличные дома, ну не новострои конечно, но вполне крепкие, то аренда примерно от 6.5 до 7.5 евро за кв.м в месяц, а цена покупки - около 1000евро за кв.м. Да вон у меня в посте была же ссылка на дом, он мне очень нравится. Посмотрите, если есть люст)
А Вы серьезный человек, ни слова лишнего, сразу к делу!)

этот?
http://www.immobilienscout24.de/46436059

в вашей ссылке написано, что за все квартиры 1050 кальтмита (Die Summe der derzeitigen Kaltmieten beträgt ca. ┬ 1.050,-- monatlich.).Поэтому митта за кв.метр = 4,88 евро.
да и цена как-то странно написана. 215 х 813= 174795, но никак не 139. Цена квадрата = 813 евро.

Поскольку я в этих местах бывал, да и город этот хорошо знаю, вот Вам моё мнение.
Район далеко не самый лучший, инфраструктура так себе, без машины плоховато, рядом есть пролесок с речкой (на мой взгляд единственный плюс), но есть также и железная дорога (a это скорее минус, особенно если учесть, что контингент там в основном старшего возраста).
Теперь о цене. 139.000 ┬ за весь объект, где почти половину стоит земля. Дом старый, 1933 года. Как Вы думаете, он будет со временем дорожать ?
В этом районе съёмное жильё скорее редкость, в основном частные дома, т.е. снимать жильё там будет только тот, кому особенно важно жить именно там, а таких будет немного.

Вы туда хотя бы ради интереса заходили ? Я удивлён, что за этот объект ещё и маклер взялся.

Господа, ссылка-то не та. Эта ссылка по дому за 139тыс в крайсе - она всего лишь иллюстрирует ставку брутто-аренды в 10проц годовых, не более. И домик конечно страшноватый, особенно с фасада). Я имел в виду свою другую, вторую ссылку, на дом за 500тыс во Франкенбергском квартале. Такой фасад красивый, прям глаз не отвести. Правда может быть внутри не так...) Короч, сорре, ссылка, да не та)

http://www.immobilienscout24.de/50371895
Вот он, наш дворец!)))

Ага, спасибо)
А вот типа общага, с 10проц брутто, но тут контингент будет побеспокойнее гораздо), и простоев побольше... Не рискну...)

Вот! Это вариант наверное самый подходящий, жалко что прибыль невелика, зато риска никакого, и для личного использования перспектива хорошая)

http://www.immobilienscout24.de/51815719

А ты уверен, что цифры соответствуют действительности?

Не уверен. Смотреть надо, разбираться. Уверен я в том, что если объект хорошо выбран, и хорошо содержится, то он простаивать не будет, а арендаторы и хозяин будут союзниками в вопросах содержания. И закон им будет в помощь, а не как в России, понятия да эмоции.
А еще я уверен, что сейчас банковский процент по кредиту на покупку жилой недвижимости позволяет сделать то что я задумываю, потому что из-за кризиса он невысокий.
Но я совсем не уверен в том, что мне дадут кредит, даже 50проц под залог всего объекта. И еще я не знаю, как лучше осуществить задуманное, как физлицо, или всетаки как юрлицо. Но интуитивно чувствую, что как юрлицо - лучше, выше вероятность получить кредит. Ибо если что не так, то банк отнимет залог у юрлица, и никто в социальном гос-ве за юрлицо не заступится. А вот если физлицо - то банку социальное государство может не дать отнять дом, типа "а где же он будет жить, а что он будет есть?", и тогда, понимая это, банк мне как физлицу кредит просто не даст, ибо предмет залога он может у меня просто не смочь отобрать. И юрлицо похоже надо типа ООО, с огр. ответственностью хозяина, так чтобы если банк обанкротит ООО, отнимет недвижимость, то хозяин - в стороне, не связан... Это банку очень понравится.
А кажется сейчас есть фирмы ГмбХ, но не с 25000 мин. уст. капиталом, а с 1евро, какие-то иностранные, с разрешением работать на территории Германии... Или?

Банк интересует вероятность выплаты , а уж от кого - дело десятое.

На юрлицо банк не даст кредит, а если все же даст, то потребует, чтобы ответственность была на физлице.

если Вы вчитаетесь в мой последний пост, то увидите, что я предполагаю запросить кредит на ООО именно для того, чтобы банку в случае необходимости изъятия и реализации предмета залога по кредиту - не помешало социальное государство, пытаясь защитить кредитора, как если это был бы кредит на физлицо.
Обычно же. конечно, ООО используют для ограничения личной ответственности учредителей, например за кредит, так ООО инстинктивно и понимает любой финансист при оценке риска невозврата. Но тут, если вчитаться, случай с точностью до наоборот.
Лишь бы дали)

persönliche Steuersatz. добавляется к остальным доходам (зарплате и тп).
почитать можно здесь:
http://de.wikipedia.org/wiki/Spitzensteuersatz

ну тогда можно и паи недвижимости купить (Beteiligung, Genussrechte, geschlossene Immobilienfond и тп)

я бы сказала, с точностью наоборот ИМХО

что-то мне не верится в такой сценарий. у вас есть подтверждение? если бы так было, то не было бы в Германии Zwangsversteigerung

насколько я знаю (но это все конечно вилами по воде писано - как и все спекуляции здесь на форуме - "дадут, не дадут"), в плане кредитоспособности лучше быть работающим, неограниченный контракт и стабильный доход. Если вы не можете выплачивать кредит, то банк продает этот дом для погашения долгов.
Если вы ООО, то отвественность хозяина ограничивается капиталом. Дом входит в этот капитал? Если капитал 25000, а дом куплен за 500000, то банк сможет с вас только 25000 стребовать.
Поправьте меня, если я не права.

такому наверное вообще ничего не дадут.
у меня есть друг, который купил дом и сдает его своим родителям. он сказал, что они свой маленький ГмбХ учредили. подробностей не знаю может, и правда, все гораздо проще?