Как банки дают по 10 ипотек одному и тому же персонажу?
задавал в одной из тем, но дискуссия ушла в сторону, поэтому спрошу здесь. Речь шла о людях, которые берут по 20 хат в кредит с обычной рядовой зп и потом и сдают их
Я вот не совсем механизмус понимаю. Может вы мне обьясните?
Прихожу я в банк просить кредит на хату, имея уже хату для личного проживания также в кредите. Банк смотрит на мою зп и видит, что уже больше 50% из нее уходит на оплату взятых кредитов. Каким образом он мне выдаст очередной кредит?
Под обещание, что я сдам хату за столько то, и это приплюсуется к моему доходу? Но это же виртуальная цифра, хата может не сдаться или еще чего. И что, банки легко под такие виртуальные доходы подписываются?
По мне, это примерно равносильно просить миллион, обещая найти работу за 300 тыс. в год. Мол пока ее нет, такой работы, но я же найду ее, посмотрите в мои честные глаза.
а кто сказал, что вам дадут кредит? Вы пробовали? Или только фантазируете?
Кроме того, банк никогда не останется в проиграше, потому что даст кредит только 60-70% от оценочной стоимости квартиры.
И если вы перестанете платить по кредиту, то банк в любом случае за 60-70% от остоимости квартиру продаст и свои деньги вернёt
я не пробовал, но люди утверждают, что именно так и происходит, и вносят они самый минимум типа 5-10% взноса.
Так что если кто и фантазирует, то это не я, я как раз засомневался в этой схеме.
ну вот tatata писала, она же на теме недвиги профессионально сидит в мухине:
а помните я давно здесь расказывала про парня молодого, предположим поляка,который смотрел у меня квартиру на покупку и рассказал что у него где то (не помнюскажем 12 квартир) (стати у меня таких покупателей было человека три которые расказываличто у них 3-6 квартир уже в кредите, лет им было по 28 -40 не больше и все были иностранцы,с хорошими професиями).
ну вот tatata писала, она же на теме недвиги профессионально сидит в мухине:
И что? Может она маклёрша.
Вам что завидно? Так заработайте и хоть 10 иммобилек купите и сдавайте.
Или удачно женитесь на богатой 
)
Вы знаете я тоже над этим думала и тоже понять не погу как ??? У нас тоже есть знакомый , он уже 5 квартир имеет и сам живет в кредитном доме .... Работает на заводе , зарплата у него до 3 -х тысяч...
Кредит дается под гарантии уже существующих квартир. Грубо говоря, ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :) Банк ни чем не рискует.
"Кредит дается под гарантии уже существующих квартир. Грубо говоря, ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :) Банк ни чем не рискует."
Наивный. 
Конечно, это не так. Пока кредит не выплачен полностью, до последнего цента, квартира находится в залоге у банка, и заложить ее полностью или частично снова - не получится 
Квартира не полностью в залоге, а только на сумму долга. Мне предлагали оформить такую гарантию для банка.
т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро.
Квартира не полностью в залоге, а только на сумму долга.
Если стоимость была 100тыс. кредит 80тыс, выплачено 5тыс, то как Вы выше написали, у покупателя остался залог в 25тыс.
Ниже Вы пишете, что залог на сумму долга ... для приведённого выше примерa это, как я понимаю, не 25тыс, а 75тыс (80-5). Поясните Ваши раскладки, и какая из них правильная?
Börsenspiel - Все кремляди, путирасы и им сочувствующие должны сгореть в аду!
"а только на сумму долга."
Сумма долга - понятие эфимерное: вот не будете вы выплачивать банку долг вовремя - к нему приплюсуются штрафные проценты, не будете выплачивать совсем - прибавьте расходы банка на судебные издержки, оплату маклеру, аукционисту за процесс реализации квартиры.
"Если стоимость была 100тыс. кредит 80тыс, выплачено 5тыс, то как Вы выше написали, у покупателя остался залог в 25тыс."
Он неправильно понимает расклад и наивно фантазирует, что если он заплатил из своих денег 20 тысяч за квартиру (полной стоимостью 100 тысяч) и 5 тысяч уже выплатил банку - то он имеет право на долю в 25 тысяч, которые может заложить... Наивный.
Во первых, есть цена оценочная недвижимости - и есть продажная (это разные вещи).
Во вторых, чтобы заложить хоть часть ипотечной недвижимости - этот, якобы, хозяин, должен получить согласие БАНКА... а банк, если уже не выплачено за эту квартиру более 2/3 кредита, на 99 процентов уверенности - такого согласия не даст.
Поясните Ваши раскладки, и какая из них правильная?
Обе.
Квартир 2, кредитов тоже 2. У первого кредита в качестве обеспечения остаточная стоимость первой квартиры (75тыс), для второго кредита есть еще 25тыс дополнительных гарантий.
ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :)
В схеме, описанной наверху, человек покупает типо ежегодно очередную хату в кредит. То есть банк ему дает не 25 тыс (по вашей логике макс сумма которую анк может дать), а все 80 (на новую однушку).
Что то не вяжется арифметика. Опять же - речь не о диреткорах с зп по 300 тыс, которые могут по 80-100 штук вваливать в зондертилгунг во взятые уже хаты. То есть при обычно тилгунге 1-3 процента - увеличение залога на 80 штук как то не получается. Где подвох?
Во вторых, чтобы заложить хоть часть ипотечной недвижимости - этот, якобы, хозяин, должен получить согласие БАНКА... а банк, если уже не выплачено за эту квартиру более 2/3 кредита, на 99 процентов уверенности - такого согласия не даст.
И тем не менее при оформлении кредита на 2-ю квартиру спрашивают примерную стоимость 1-ой квартиры и сумму остатка по кредиту и предлагают внести ограничение для 1-ой квартиры. Не помню как все это называется, я от этого отказался :) Кто там с кем разговаривает и как они производят оценку я не знаю. Я этот путь просто не проходил, но путь этот есть.
"Где подвох?"
Если это так - то это явно жульническая схема, и, с большим процентом вероятности, банк (кто то из сотрудников банка) - в доле.
Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации. Так что доход там 3000 - это от работодателя.
Так что достаточно, чтобы получаемая арендная плата была не меньше (ну или незначительно меньше) расходов на все 9 кредитов.
"И тем не менее при оформлении кредита на 2-ю квартиру спрашивают примерную стоимость 1-ой квартиры и сумму остатка по кредиту и предлагают внести ограничение для 1-ой квартиры."
Ну, допустим, если 10 лет назад вы взяли ипотечный кредит на 15 лет, и все эти годы без задержек выплачивали банку, то допускаю такую возможность... но в первые несколько лет? Нереально.
В первые несколько лет - банк только отбивает на вас свою прибыль. Ему невыгодно, чтобы еще кто то (кому вы заложите часть квартиры) становился ее фактическим совладельцем.
"Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации. Так что доход там 3000 - это от работодателя.
Так что достаточно, чтобы получаемая арендная плата была не меньше (ну или незначительно меньше) расходов на все 9 кредитов."
Это называется - финансовая пирамида.
Странно, что в Германии, стране западного капитализма, эта фишка проходит.
Считай с начала...
Грубо - изначально хата оценивалась в 100 и финансировалась банком на 100%.
Теперь - исключаем интерес банка - он в понимании схемы не существенен.
Кредит - палтится, выплачено - 50% - 50, осталось 50 к выплате (фиксировано).
Кроме этого - рынок - хатейка подорожала в полтора раза - ее текущая оценка - 150.
В этой ситуации банк может предоставить дополнительный кредит на : 150-50 = 100.
Вот под эти 100 уже имеющихся свободных активов берется кредит и покупается следующая хатейка. Ну может еще 50, до 150, своих добавляется.
Бо, если банк не идет на это - текущая хатейка сбрасывается за 150, 50 идет на закрытие кредита и на 100(+50) покупается другая хатейка - банк в пролете - вместо 50+100 единиц гарантированного хатейками кредита имеет 0.
При двух и более - все тоже самое, только обсчет длиннее...
И чем сильнее разгонят инфляцию - тем легче прокатывает схема...
или частично снова - не получится
-----
Получится. На разницу между текущей оценкой ее стоимости и остатком по кредиту.
"Получится. На разницу между текущей оценкой ее стоимости и остатком по кредиту."
Нет, не получится. Оценочная цена и цена продажная (иногда квартиру очень сложно реализовать) - разные вещи.
Банк должен это понимать.
но в первые несколько лет? Нереально.
-----
У меня вообще стоял вопрос об возможности закрыть кредит за несколько месяцев...
Ему невыгодно, чтобы еще кто то (кому вы заложите часть квартиры) становился ее фактическим совладельцем.
-----
Это - еще кто-то - да. Но вот свою долю он увеличит с удовольствием...
Оценочная цена и цена продажная
-----
Какими бы они не были - есть разница. Под нее и дадут кредит.
"Грубо - изначально хата оценивалась в 100 и финансировалась банком на 100%."
Банк никогда не даст по ипотеке 100% от стоимости квартиры. Максимум, 75-80.
Банк никогда не даст по ипотеке 100% от стоимости квартиры. Максимум, 75-80.
Мне дали 130% :) Там правда было разделение на 2 кредита - 110% ипотека и остальные 20% - потребительский, но все это шло одним договором.
"Кроме этого - рынок - хатейка подорожала в полтора раза - ее текущая оценка - 150."
Может и подешеветь... примеров - масса.
Это называется - финансовая пирамида.
Это не пирамида, это бизнес. А пирамида, это когда у старых "инвесторов" доход получается за счет привлечения новых "инвесторов".
"Это не пирамида, это бизнес."
Нет, пирамида. Именно она. Мыльный пузырь. Большой по размеру, но с пустотой внутри и с крайне ненадежной оболочкой.
А бизнес - это когда вы покупаете за свои реальные деньги квартиру, и затем, поставив ее в залог банку, покупаете вторую по ипотечному кредиту.
Бо, если банк не идет на это - текущая хатейка сбрасывается за 150, 50 идет на закрытие кредита и на 100(+50) покупается другая хатейка
А в чем смысл так делать должнику? Идея была пассивный доход рубить со второй хаты. А так получается на свои берется новая хата для собственного проживания - а пассивный доход с чего рубить?
Банк никогда не даст по ипотеке 100% от стоимости квартиры
-----
На моей памяти - предлагалось и по 110% от оценочной/покупочной стоимости.
И ты еще почему-то не пыхтишь на то, что Я опустил интерес банка - а надо бы, надо бы...
Может и подешеветь... примеров - масса.
------
Может. Но на "может" оценка не делается - делается - по факту.
Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации
В том то и дело, что ЕЩЕ ПОКА не сдается та хата, под которую кредит просишь.
То есть если ты на пределе возможности зп взял кредит на хату для своего проживания на 90% стоимости и с небольшим тилгунгом какой то там кусочек погасил - с какой радости банк тебе отвалит новые 90% кредита на очередную хату? В декларации пока у тебя только твоя скромная зп указана и все.
"На моей памяти - предлагалось и по 110% от оценочной/покупочной стоимости."
Бред... 
Там наверно другая схемка была: эти 10 квартир - не на одного человека, а на нескольких членов семьи.
И члены семьи идут гарантами при получении очередной ипотеки... при ипотеках в разных банках - может прокатить.
Но это тоже, по сути, пирамида.
А в чем смысл так делать должнику?
-----
В модели Я сбросил интерес банка как мешающий пониманию схемы.
Смысл для должника - сбросить этот интерес в реале.
Будет вопрос - зачем - ответ - на моей памяти государство несколько раз вмешивалось в отношения между кредитодателем и кредитополучателем - хочу избежать вмешательства, если есть возможность.
а пассивный доход с чего рубить?
-----
Ну так ищи новую хатейку и бери в новый кредит - у тебя более выгодные стартовые условия по сравнению с взятием первого кредита - не голый доход, а доход плюс обеспечение в виде хатейки за 150. Торгуйся.
А бизнес - это когда вы покупаете за свои реальные деньги квартиру, и затем, поставив ее в залог банку, покупаете вторую по ипотечному кредиту.
При ипотечном кредите в залоге остается покупаемая квартира. А остаток от предыдущей - это просто дополнительная гарантия.
"В модели Я сбросил интерес банка как мешающий пониманию схемы."
А зря. Ибо интерес банка - основной, и он - весьма существенный.
на моей памяти государство несколько раз вмешивалось в отношения между кредитодателем и кредитополучателем - хочу избежать вмешательства
ув. Мурр, если Вы говорите о себе, о государстве и ваших отношениях, озвучивайте сразу что Вы не из Германии и никогда в ней не были
"При ипотечном кредите в залоге остается покупаемая квартира. А остаток от предыдущей - это просто дополнительная гарантия."
Ипотеку никогда не дают на 100 процентов от стоимости квартиры.
То что вы пишите про 110 и 130 процентов по ипотеке, что вам когда то банк такое предлагал - это вранье (ни в одной стране мира нет такого).
От 50 до 80 процентов. 80 процентов - максимум. 20 процентов, как минимум, вы должны заплатить за квартиру из своих денег.
и никогда в ней не были
-----
Был.
Но вот кредитов, слава богу, там не брал.
И, кстати, последнее вмешательство было уже в ЕС - захапали 50К и до сих пор не отдают... причем в Германии было бы точно так же.
не дают на 100 процентов от стоимости квартиры
-----
Задачка для Фомы:
Покупаешь домик у родственников и нужны деньги в бизнес.
Своих денег есть 100.
Родственники согласны отдать домик за 100.
Средняя цена домиков по району - 200.
Вопрос: какой процент от сделки составит кредит?
Кредит дается под гарантии уже существующих квартир
В смысле? а как люди первую квартиру берут? Никаких существующих квартир на тот момент нет, есть только справка о доходе.
То что вы пишите про 110 и 130 процентов по ипотеке, что вам когда то банк такое предлагал - это вранье (ни в одной стране мира нет такого).
Мне не просто банк предлагал, банк дал мне такой кредит! Вообще это обычное дело, когда финансируется 100% + 10% дополнительных расходов (на нотара, маклера итд), в таком случае просто больше процент. (у меня процент был около 5.5% если бы прал кредит на 80%, то был бы 4% годовых или около того). Когда я хотел купить 2-ю хату, то речь вел исключительно о 100% кредите (нотара и маклера хотел сам оплатить) и опять никаких проблем не было и кредит мне был одобрен (отказался от покупки по другим причинам).
Для первой квартиры должно быть достаточно зарплаты чтобы обслуживать кредит.
Для первой квартиры должно быть достаточно зарплаты чтобы обслуживать кредит.
------
Для любого кредита достаточно зарплаты (минус текущие расходы) чтобы обслуживать кредит.
Для чего берется кредит - большой роли не играет.
"Для любого кредита достаточно зарплаты (минус текущие расходы) чтобы обслуживать кредит.
Для чего берется кредит - большой роли не играет."
1) Не для любого. Вас могут уволить - доход вы потеряете.
2) Еще как играет.
У меня 19 квартир в разных стадия финансирования и финансируются они исключительно самостоятельно.
Есть такой чувак на ютубе: Immobilien Investor Alex Düsseldorf Fischer, он много полезной информации даёт у себя на канале, главное не ведитесь на его инфоциганство.
Дают максимум 85% при условии, что у Вас в остальных нюансах чисто.
финансируются они исключительно самостоятельно.
Так что определяет решение банка при выдаче кредита - оценка текущих активов на случай погашения, актуальный доход, или теоретический доход включая доход от ренты на покупаемую ( но еще не купленную и не сданную) квартиру?
Залогом всегда дополнительно выступает "оплаченная" часть предидущих объектов. Ну и чтобы баланс доход-расход всегда был позитивный.
ну а сумма кредита может превысить сумму залога?
И еще такой момент- дадут кредит под хату безработному с выплаченной хатой? Допустим платеж за новую хату в ренту равен сумме ежемесячного платежа. Подпишется под такое банк при выдаче кредита? Или ему нужны актуальные доходы, а не предпологаемые
Безработному - не дадут. (разве что вы учитесь в университете)
Зависит от банка и Ваших способностей договариваться и насколько убедителен Ваш бизнес план. Знаю когда давали и безработным под обеспечение даже чужой недвижимостью.
Не бред. Мне тоже 100% плюс 10 000€ предлагали в 2015-м.
Бред...
Похоже, Вы живете не в Германии...
Одно время, это была массовая практика банков.
Пкм, в части финансирования первого жилья, подразумевалось, что для собственных нужд...
Условия были только хуже...
У меня 19 квартир в разных стадия финансирования и финансируются они исключительно самостоятельно.
А вы могли бы тему чуть раскрыть?
Просто в моем представлении, все эти истории про самофинансирующуюся недвижимость относятся либо к давно удачно купленному (попали в минимальные цены 10 назад, а потом все подорожало) либо к случаю, когда основной источник дохода совсем другой и заметно больше от деятельности с недвигой...
Ну чисто математически-если не об одной своей квартире говорить, то банку нужна уверенность, что он не прогорит, то есть на 19 квартир 100% финансирования не будет, будет 70%. Т.е чтобы купить 19 штук надо иметь денег на 5 своих. Если своих денег есть на одну, то можно соответственно купить 3-4.
Далее опять -доход от сдачи, при текущих ценах на рынке -ну 5% максимум грязными. Кредит (при таких условиях)-процента 2%. Даже если налоги в 0 убрать, будет
3% дохода. Из них 1-2 процента на погашение тела кредита. То есть чистый денежный поток-ну около 1%. Т.е, чтобы накопить на следующую итерацию с 20% собственного капитала надо 30 лет (еще 10% на оформление сделки). Явно больше одного раза такое не получится за обычную жизнь провернуть.
Как при этом фокусе перейти от 2-х квартир к 4-м совершенно не понятно. Ну и доход вся эта конструкция принесет только если "продать подорожавшее"
Так я точно также не смог матемтически выйти на весь этот фокус с ежегодной покупой и обычной (даже немного выше среднего зп).
Поэтому и поднял тему, ибо есть подозрение, что речь либо о миллионерах (которые и без кредитов могут набирать) или банки лопухи раздают кредит под будущие доходы от сдачи (а от заемщика требуется только на первоначалку наскребсти, что тоже кстати нетривиально с сегодняшними ценами и налогом на покупку).
банки лопухи раздают кредит под будущие доходы от сдачи
Ну может кто-то договаривается на 110% финансирования для 10-й квартиры...только тогда эта конструкция становится неустойчивой-малейшее отклонение от оптимистичного плана и все в убытках . Только государство и маклеры в прибыли, они свои проценты уже получили
-----
А ничего что она и при первом/единственном кредите является неустойчивой? 
"Так я точно также не смог матемтически выйти на весь этот фокус с ежегодной покупой и обычной (даже немного выше среднего зп)."
Тут нет никакого фокуса: видимо, последующие квартиры оформляются на родственников, а часть родственников - идет гарантами.
Так как банков в Германии больше одного - этот финт проходит (до определенного предела).
Почему это неустойчивая?
Ну как бы вся недвига живых денег не приносит (все идет на проценты и погашение долга), своих денег тоже нет. И тут в одной квартире жилец не платит и не выезжает...где деньги брать будем?! Даже продать не поможет, т.к долг равен стоимости...
Может там порядок действий и качество жилья немного другие, чем вы думаете? Персонаж живет изначально в аренде. Покупает потертую дешевую однушку с хорошим первоначальным взносом. Сдает ее. Потом уже под залог этой однушки (выплаченной части) берет вторую ипотеку и т.д. В какой-то момент перебираясь и в свое жилье. Рост стоимости жилья по 10% в год отчасти способствует.
Хата для личного проживания (т.е. скорее всего приличного качества и расположения) в кредите стоит больше чем аренда. И возврат на инвестии от нее меньше чем от битых однушек сдаваемых студентам.
Потом уже под залог этой однушки (выплаченной части) берет вторую ипотеку и т.д.
Ну так он и получит кредит только под выплаченную часть, и что он купит на это, с учетом 10% роста цен в год?
При тилгунге 1% -3% много ему там арендатор выплатит то за год?
То есть последовательость то понятна, непонятна как можно успеть за несколько лет 19 квартир так купить.
только под выплаченную часть
-----
Ты кое-что постарался упустить.
Помимо выплаченной части и роста есть еще такая штука как справочка об уплаченном подоходном налоге - там будет зарплата... плюс рент.
Так весь рент уходит на обслуживание первого кредита☺
Т.е на втором шаге челу банк под ту же зарплату и те же активы готов в 2 раза больше денег дать?
Так может я где сразу могу миллионов 50-100 под 2% взять без этих промежуточных телодвижений? Риск для банка тот же самый☺
Если брать под завязку, так, что в случае необходимости не можешь погашать кредит на одну квартиру несколько месяцев за счет зарплаты, тогда рассыпется конечно.
Но зачем так делать?
кстати важный момент еще забыли - это налоги с ренты и налог с владения. Ну если второй пока не кусается, то с каждой ренты будь добр 43% отлистай, то есть почти половину. То есть от рендиты 3 процента останется в итоге полтора, которые уйдут на оплату процентов банка.
Выхлоп близок к нулю, так что со сдаваемых хат не разживешся на очередной первоначальный капитал под новую покупку.
ну или хороший ангебот где несколько квартир в пакете...при хорошей зарплате реально.
кстати важный момент еще забыли - это налоги с ренты и налог с владения.
Ну налогов все-таки не так много будет-в расход же идут проценты по кредиту и что-то около 2-х процентов ежегодной аммортизации, насколько понимаю, Т.е если доходность от сдачи около 5% то аммортизация и проценты по кредиту приведут к тому, что для финанцамта доходность будет всего 1-2% с которых и возьмут налоги.
Но все равно не понятно, как с прибыли 1% можно накопить 30% собственного капитала на следующий обьект.
Я только один вариант вижу, что деньги на следующий обьект берутся не с доходов от поедыдущего, а оттуда же откуда и на первый-с зарплаты т.е.
Ну или рентабельность квартир-поганок на сдачу сильно выше 5%. При 10% картина оптимистичнее становится, но такие варианты, из разряда "повезло, дешево досталось"
ну ок, допустим у меня есть 100 штук евро. Я могу пойти и кредит на 5 квартир попросить и в каждую по 20 первоначалки ввалить? И вместо 1 квартиры на свои - купить 5 с кредитным рычагом? Или банк меня уже на втором кредите пошлет на три буквы, мол - чем отдашь голытьбы, своих то активов у тебя нет, доля собств в имеющейся хате только 20 штук, вот и прлучишь кредита 16 тыс. Только, а не 80.
ну ок, допустим у меня есть 100 штук евро. Я могу пойти и кредит на 5 квартир попросить
Попросить? 😀 Можете.
думаю возможный вариант. Банку какая разница, если он свое сможет вернуть при продаже имущества и вы можете кредит обслуживать? Ну процент побольше влупят за риски со сдачей.
Только потом то что ? 5 квартир куплены, работают в ноль в лучшем случае, значит следующие 100 штук на следующие 5 квартир снова с зарплаты копить придется.
То есть соотношение зарплаты и цены недвижки никудв не делось. А купленные в кредит квартиры превращаются в своеобразный опцион на квадратные метры. Подорожает-вам повезло, подешевеет-вы в пролете.
Ну сейчас мне скажут, что "недвижимость может только дорожать"☺
смотря кому сдавать...могут не платить и спалить дом.
Я могу сказать только за себя, у меня чистый 9% RENDITE. Плюс все квартиры с полным AFA и максимальными KFW дотациями.
Сразу скажу, что добиться таких результатов не сложно, но нужно иметь время и желание погрузиться в тематику налогообложения, дотаций, списаний и бухгалтерских режимов.
И если первый объект у меня был на меня лично, то сейчас всё через GmbH & Co. KG, то есть одна квартира это отдельное GmbH & Co. KG и холдинговую управляющую компанию.
В этом году ещё 4 квартиры и 6 апартаментов оформляю и подготавливаю к сдаче. На них ожидается чистый RENDITE 8% и около 12% на апартаменты.
Для успешного успеха нужно выбирать города попроще, где высокий спрос на квартиры и при этом нет хайповых цен. Не нужно лезть в крупные города, если нет лишнего миллиона собственных средств на всякий случай.
Сейчас полно инструментов для оптимизации всех процессов, что экономит деньги, время и даёт массу возможностей для развития.
Например перед новым годом я упустил многоквартирный дом, который был мне интересен только потому что заболел мой банк бератер и не подготовил вовремя гарантийное письмо. Для таких случаев нужно иметь 3-5 банков с хорошими контактами. И у меня такие контакты есть, но я понадеялся на свой "постоянный" банк.
Спасибо за подробный ответ. В таком случае как работает ваша схема понятно и никаких особых чудес типа "программер из Мюнхена получил кредит на 10 квартир без собственного капитала и они себя выкупили" не происходит)))
А 8-12% чистой прибыли-имеется в виду прибыль на юрлицо? Т.е при выводе себе в карман как физлицу государство еще отщипнет? Если не секрет конечно.
Плюс все квартиры с полным AFA и максимальными KFW дотациями
А что такое "полный" АФА? Земля под еббаупахт?
А с максимальными КФВ дотациями? Это какой-то энергоэкономный новострой?
Прихожу я в банк просить кредит на хату, имея уже хату для личного проживания также в кредите. Банк смотрит на мою зп и видит, что уже больше 50% из нее уходит на оплату взятых кредитов. Каким образом он мне выдаст очередной кредит?
Если у вас 50% зарплаты угодит на погашение кредита одной кватиры. То либо вы сделали высокий тильгунг, либо квартира дорогая, либо зарплата маленькая. Для получения следующего кредита, комбинацию этих трёх показателей сместить. К примеру понизить тильгунг. Или следующий объект выбирать за такую цену, чтобы выплаты по кредиту помещались в остаток вашего дохода. Или доход повысить, к примеру, сдав комнату в своей дорогой квартире болгарско-румынской даме (внимание! сдать комнату именно за деньги!).
Под обещание, что я сдам хату за столько то, и это приплюсуется к моему доходу?
Из моего личного опыта, банки засчитывают аренду в доход, если хата УЖЕ сдана, т.е. если покупаете с жильцом. А если без жильца, то в моих случаях ожидаемый доход не учитывался совсем. Но может разные банки по-разному считают.
-----------------------------------------------------------------------
Лирическое отступление.
Одно дело - каким образом понабрать кредиты на 20 квартир. А другое дело - зачем.
Возьмём, к примеру, человека, который вообще-то желает тусоваться в тёплых странах в окружении резвых нимф и ищет возможные формы финансирования этого желания. А 20 квартир в кредит, так чтобы они сами себя финансировали, да ещё и доход приносили, подразумевают изначально "пахать, пахать и ещё раз пахать!" и продлиться это может долго, и до тех пор, пока не окупятся хотя-бы наполовину, будут представлять риск. Т.е. человек, начиная с определённого возраста, может даже и не дожить до времён "сбора сливок".
Ну почему пахать? Зарядил все 20 хат на сьем, а сам поехал остатки кэша прожигать на острова. Закончится кэш - начинаешь хаты сбрасывать, часть там арендатор загасил, часть с прибыли ушла на погашение, и цена подросла, плюс собств.капитал вернулся. Жгешь дальше с нимфами до следующей продажи. Так эти 20 хат можно много лет скидывать потихоньку
Ну почему пахать? Зарядил все 20 хат на сьем, а сам поехал остатки кэша прожигать на острова.
Ну, стало быть я правильно предположила Вашу логику.
Потому что первоначально (а возможно даже долго или даже всегда ) не будет у вас никаких остатков кэша, ну или не в тех размераx. Наоборот, возможно ещё и зарплату туда вливать придётся. И заниматься этими 20-ю квартирами, в том числе ремонты/переписка/налоговая. Как только вы отдадите управление в чужие руки, доходы ваши резко упадут до совсем смешного.
Вы уже слышали, чтоб кто-то купил 20 хат в кредит, а сам поехал на острова прожигать остатки кэша? Лично я нет. Я знаю только случаи, когда покупая хаты в кредит люди продолжают работать. Просто при большом колличестве именно обслуживание этих хат и является их основной деятельностью.
Вы возьмите сначала хоть одну хату на сдачу и посмотрите сколько будет работы и сколько дохода. Тогда и будет понятно, что выйдет, если то же самое на 20 помножить.
В общем счастья нигде нет))
Куда податься человеку с жалким миллионом и желанием больше никогда не работать? Ну еще с тягой отжигать на теплых островах 😂
При покупке недвиги к стати, примерно 10% кэша испарится уже в момент покупки...их еще бог знает сколько лет отбивать придется.😢
Персонажу? А Вы точно в Банк обращались за оформлением ипотеки?
Речь шла о людях, которые берут по 20 хат в кредит с обычной рядовой зп и потом и сдают ихЯ вот не совсем механизмус понимаю. Может вы мне обьясните?
Так Вы же уже ответили на свой вопрос!
И если первый объект у меня был на меня лично, то сейчас всё через GmbH & Co. KG,
поясните, пожалуйста, т. е. вам банк дал кредит на следующий объект на уже оформленное GmbH & Co. KG под залог вашего приватного первого (полностью выплаченного объекта), без учета других доходов? Значит ли, что на GmbH & Co. KG проще получить кредит для покупки vermietete Immobilien? И как надо оформлять это GmbH & Co. KG: сколько участников, вид деятельности, с каким минимальным капиталом? Спасибо.
Чистая прибыль на квартиру в 2017 году после выплаты налогов и затрат и учёта выплаты холдингу была 14% - 16% за счёт налоговых и KFW льгот и AFA списаний. Если выводить потом на физлицо, то конечно необходимо оплатить личные налоговые ставки. Но я не вывожу, так как получаю зарплату, а остальные реинвестирую.
Очень полезное видео недвижимости на ГмбХ и о холдинге:
Я не покупаю новострои - это для лохов, я покупаю исключительно объекты которые попадают под Afa: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standard... и санирую их с помощью дотаций от https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestan... и всегда вытаскиваю максимум.
Я выше выложил полезное видео, посмотрите.
Всё зависит от Вашей личной ситуации. И как Вы договоритесь с банком.
У меня у холдинга и у управляющей компании стандартный капитал по 25000 Евро. А у КГ сумма первого взноса плюс расходы за данный объект плюс расходы на 3 месяца.
Рекомендую Вам посмотреть видео вот тут много чего полезного получите для себя: https://www.youtube.com/channel/UCCwCa-faBqcY-zJ4PS1lCHA/v...
я покупаю исключительно объекты которые попадают под Afa
Извините, не поняла. Они же все под Афа попадают. Т.е. 2-2,5% в год. Или что Вы подразумеваете под "полным" Афа?
Имеется ввиду альбау мит санирунг.
Это https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html ?
Ведь просто альтбау мит санирунг те же 2,5%.
Вы сами ссылкой ответили на свой вопрос.
Für unter Denkmalschutz stehende Immobilien gilt eine zusätzliche Regelung, allgemein auch als Denkmalschutz-AfA bezeichnet. Neben der linearen Abschreibung können die Kosten von Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach § 7 i EStG innerhalb von 8 Jahren zu je 9 Prozent und weitere 4 Jahre zu je 7 % steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt allerdings nur, wenn die Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach dem Erwerb der denkmalgeschützten Immobilie begonnen werden. Nach § 10 f EStG können auch die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten von selbstgenutztem Wohneigentum 10 Jahre lang zu je 9 % abgesetzt werden.
программер из Мюнхена получил кредит на 10 квартир без собственного капитала и они себя выкупили"
вы неправильно читали исходный текст. нигде не было написано, что не было собственного капитала .
для получения кредита, особенно первых, нужно иметь айгенекапитал 10 - 15 %
то есть одна квартира это отдельное GmbH & Co. KG и холдинговую управляющую компанию.
а какой смысл "плодить" под каждую квартиру отдельное GmbH & Co KG?
если люди собираются жить на доходы от сдачи недвижимости и не подпадают
под Spitzensteuersatz,то для них смысла с GmbH вообще не вижу...
Я не покупаю новострои - это для лохов,
ну почему? у всех разные цели покупки недвижимости. в твоем случае ты покупаешь "unter Denkmalschutz", списываешь расходы на модернизацию большими частями, но сама покупка дома (с вычетом стоимости земли) списывается по стандартной ставке 2-2,5%. модернизация в таких объектах может обойтись дороже из-за дополнительных требований учреждений. повышенная ставка на расходы по модернизации распространяется на ремонтные расходы, если в первые 3 года они превышают 15% стоимости объекта. иначе 100% амортизация в том же году.
теперь берем новый дом: туда не нужно инвестировать столько, сколько в старый. получается, что превысить 15%-планку будет сложнее, а без превышения все расходы на ремонт списываются сразу, т.е.
те же 100%.
можно так же сравнить стоимость земельного участка, который у объекта в центре (старая постройка) будет скорее всего выше, чем у новостройки на окраине и тем самым не подлежит амортизации. можно, конечно, учесть, что стоимость земельного участка будет расти, но рост на окраине будет скорее всего выше, чем достигший почти пикового показателя участок в центре...
если люди собираются жить на доходы от сдачи недвижимости и не подпадают под Spitzensteuersatz,то для них смысла с GmbH вообще не вижу...
смысл, насколько я понимаю, в том, что пока человек работает на хорошей работе (с доходов от которой он и покупает недвижку) он как раз и попадает на Spitzensteuersatz, а GmbH нет. Если деньги из GmbH не выводятся, то получается сильная экономия на налогах, так?
Абсолютно верно.
А на кого берутся кредиты для покупки новых квартир? На физлицо? Но тогда как оформить квартиру на юрика? А если на юрлицо - и что, дают?
а какой смысл "плодить" под каждую квартиру отдельное GmbH & Co KG?
GmbH - одна для всех .co.KG, читайте о преимуществах KG. И отдельно холдинговая GmbH.
если люди собираются жить на доходы от сдачи недвижимости и не подпадают под Spitzensteuersatz,то для них смысла с GmbH вообще не вижу...
Ну удачи этим людям. Я плохо себе представляю как они это будут делать без рисков. Хотя благодаря таких умникам я выгодно покупаю свои объекты на аукционах либо напрямую у банков после того как они надрываются.
ну почему? у всех разные цели покупки недвижимости. в твоем случае ты покупаешь "unter Denkmalschutz", списываешь расходы на модернизацию большими частями, но сама покупка дома (с вычетом стоимости земли) списывается по стандартной ставке 2-2,5%. модернизация в таких объектах может обойтись дороже из-за дополнительных требований учреждений. повышенная ставка на расходы по модернизации распространяется на ремонтные расходы, если в первые 3 года они превышают 15% стоимости объекта. иначе 100% амортизация в том же году
Вы теоретик, а я практик и с математикой дружу лучше Вашего. В новостройках имеет смысл покупать исключительно микроапартаменты и без отделки и исключительно в топовых локациях при наличии большого собственного капитала.
Мои объекты получают вертцувакс, а вот новостройки каждый год теряют в стоимости за очень редким исключением.
На отдельное юр.лицо, которое создаётся в форме нового GmbH & Co. KG. А почему должны не дать? GmbH имеет 19 Co. KG. и каждое имеет объект в собственности в разной стадии погашения кредита. Само GmBH как и холдинговое GmBH имеет позитивный баланс и вносит первый взнос плюс покрывает все расходы на сделку и модернизацию объекта. Раньше требовали дополнительно поручительство, сейчас не требуют. Тем более дополнительно оформляются все дотации. Ну и бизнес план требуют для каждой компании с обоснованием почему данный объект и учётом всех возможных рисков и расходов. Плюс пакет страхования всех рисков.
спасибо за ответ.
На отдельное юр.лицо, которое создаётся в форме нового GmbH & Co. KG. А почему должны не дать? GmbH имеет 19 Co. KG. и каждое имеет объект в собственности в разной стадии погашения кредита
У вас несколько участников или возможно в одиночку справиться? Интересно также, где вы находите ремонтные бригады и имели ли вы в начале пути опыт в строительно-ремонтных работах? С какой минимальной суммой собственного капитала возможно начать (маленький объектик) подобную деятельность в наше время? Спасибо.
Я единственный участник.
Что касается ремонтных бригад, то я работаю с одной бригадой уже много лет, на последних 15 объектах. А вот до этого я прошел массу извращений от и до.
Касательно капитала, нельзя конкретно сказать так как "маленький объектик" может даже в границах одного города стоить от чччч и ччччччч поэтому тут сложно дать однозначный ответ. Кроме того слишком много вводных нужно учитывать чтобы дать хоть какой нибудь более-менее вменяемый ответ.
Можете мне написать в личные, я Вас проконсультирую по мере возможности.