Привет всем, ворпос к знающим:

А можно ли в Германии получить "предварительное разрешение на ссуду" ? Поясню:
В Израиле, например, если человек хочет купить квартиру и хочет для этой цели взять ипотеку, он может пойти в банк и взять "предварительное разрешение" на ссуду.
Разрешение годно на месяц-полтора и в нём указывается максимальная сумма ссуды для ориентировочной цены квартиры + проценты по ссуде + срок ссуды. Например, у человек есть €40к и он хочет взять ссуду для покупки квартиры в €100к. Проверив все нужные данные человека, банк даёт предварительное разрешение на ссуду в €60к для такой цены квартиры (цифры просто для примера). С этим разрешением можно уже ходить искать квартиру, так как выдача ссуды потом будет гораздо быстрее и есть как бы уже гарантия на определённую сумму ссуды.

А как в Германии? Можно ли заранее выяснить сколько ссуды банк может дать (и даст ли вообще) и насколько быстро потом оформление для платежа, если подписывается договор купли квартиры?

Заранее спасибо

Выяснить для себя вы в банке можете, на какую сумму кредита (ссуда уже устаревшее слово) вы сможете рассчитывать. Но это устно и без гарантий. А что-то письменное (Finanzierungszusage) вам дадут только под конкретный объект.

Ок, спасибо. Именно это я и хотел узнать.

То есть, если нет конкретного объекта, всё устно и без гарантий. А как же люди при таком раскладе не боятся подписывать договор купли, если вдруг банк после подписания заартачится по каким-либо причинам и кредит будет не на условиях, на которые расчитывал?

Вы в состоянии сказать, что завтра будет? Нет, и банк тоже нет. Если у вас солидная база, то колебания банковских процентов в 0,1% никакой роли не играют.

банку очень важна не только величина кредита, но куда важнее стоимость обьекта. а пока нет обьекта, какие могут быть гарантии

Спасибо gendy
Но и ведь банк, предоставляя (потенциально) предварительную гарантию не обязывается дать кредит просто так, а только под некоторые граничные условия, которые надо будет выполнить, как например - стоимость объекта не меньше ХХХ.
Нельзя будет просто взять этот кредит без объекта или с объектом меньшей стоимости.

Но это всё теории. Нет тут такого, нет места дискуссиям. Спасибо.

Такая предварительная гарантия нужна только продавцу недвижимости. Он хочет быть уверен, что потенциальный покупатель сможет купить, а не просто так интересуется. Даже если какой-то сумасшедший банкир даст гарантию на "кредит вообще", никакого смысла для продавца она иметь не будет. Потому что для этого конкретного объекта нужна новая гарантия. Здесь это называется Kreditzusage.

OK, спасибо, Leo_lisard
То есть какие первые шаги при покупке недвижимости должны быть? Например, хочется купить недвижимость в районе условных €100к, есть условно свои €40к. Человек работает.
Пойти в банк/банки и понять сумму кредита и условия, которые они могут дать? Устно, без гарантии. И только потом начинать активные поиски желаемой недвижимости на стоимость (свои деньги + устно полученная сумма кредита).

или

Начинать поиски желаемой недвижимости в районе желаемой суммы и только потом проверять в банке что дадут?

Об условиях кредита банк будет с вами договариваться , когда Вы найдете обьект для покупки, предоставите документы.. Пока оформляется кредит, обьект для покупки может "уйти" к другому покупателю, котрый придет уже "с деньгами"..

В этом- риск покупателя. Банки ни при каких условиях рисковать не хотят, а на риски покупателей им наплевать..

Начинать поиски желаемой недвижимости в районе желаемой суммы и только потом проверять в банке что дадут?

да.

я бы сказал, что 60 дадут вообще без проблем, если у вас нет отягчающих обстоятельств.

можете сходитьи спросить заранее что и как.

Спасибо, Petrovich

Я про условные €60к говорил. А если на самом деле надо гораздо больше? Просто получается замнкнутый круг, как было уже отменчено выше. Пока будешь бегать по банкам, квартира уйдёт.
Кстати, вопрос - в Германии, когда банк даёт ипотечный кредит, он переводит деньги прямо продавцу или на счёт получателя кредита?
Есть возможность в Израиле взять кредит на большую сумму (> €100к) по типу "баллон" (не знаю, как он здесь называется), когда выплачиваешь только проценты, а потом просто возвращаешь фонд в банк. Если немецкий банк переводит ипотеку на счёт получателя кредита, а не продавца, можно для покупки взять на пару месяцев ссуду в Израиле, чтобы выбранная квартира "не ушла", а потом, купив квартиру, взять под неё ипотеку. не уверен, правда, что такая схема сработает.

Я про условные €60к говорил. А если на самом деле надо гораздо больше?

ну спросите, чтобы спать спокойно.

я бы сказал, что до 600к€ вероятность высокая, сейчас редким дуракам не дают.

Кстати, вопрос - в Германии, когда банк даёт ипотечный кредит, он переводит деньги прямо продавцу или на счёт получателя кредита?

куда укажете.

Есть возможность в Израиле взять кредит на большую сумму (> €100к) по типу "баллон"

а зачем этот геморрой?

на самом деле подписывается договор у нотариуса и потом приходит письмо, сколько денег вы куда перевести должны.

несколько недель у вас точно будет.

OK, Спасибо

Кстати, вопрос - в Германии, когда банк даёт ипотечный кредит, он переводит деньги прямо продавцу или на счёт получателя кредита?

куда укажете.

Так как кредит целевой, то банк в 99,9% случаев деньги после Kaufpreisfälligkeitsmitteilung переводит именно сам продавцу.

А то хитрых может много найтись.

Спасибо, важное уточнение. В Израиле только так - ипотечный кредит переводится продавцу.

Cкажите, вы пишите диссертацию на тему особенности ипотечного кредитования в Германии и Израиле?

Мне на мой счёт переводили

Банк же как кредитор вносится в поземельную книгу

А что, вы желаете быть членом комиссии ?
Просто пытаюсь для себя разобраться где отличия и как не наступить на грабли.

Пока вижу, что отличия очень сильные в процессах. Особенно в процессе подписания договора.

Мне на мой счёт переводили

Банк же как кредитор вносится в поземельную книгу

Может было давно, может банк дурной попался.

В момент платежа покупатель ещё не внесён в Grundbuch als Eigentümer. Nur Vormerkung, запрещающую продажу в это время другому.

Поэтому, если покупатель, получив по какой то нелепой случайности деньги от банка на руки, не переведёт эти деньги продавцу а свалит куда-либо с этими деньгами, то банк пролетит на все деньги. А продавец, не дождавшись денег, просто останется со своим объектом и Vormerkung wird gelöscht. И Grundschuld тоже. Вот поэтому банк не выплачивает кредит на руки, а наоборот требует перевести ваш Eigenkapital ему и потом переводит всю сумму продавцу (вот здесь возможны варианты, например вы переводите ваш Eigenkapital продавцу отдельно от банка.

Почитайте здесь:

https://immoeinfach.de/blog/die-belastungsvollmacht-im-kaufvertrag/

1. Um Sie als Verkäufer abzusichern, tritt der Käufer im Kaufvertrag seinen Auszahlungsanspruch gegen die Bank an Sie als Verkäufer ab und weist die Bank an, Auszahlungen bis zur Höhe des Kaufpreises nur auf Ihr Konto oder an einen abzulösenden Gläubiger oder auf ein Treuhandkonto des Notars vorzunehmen. Der Notar wird dazu beauftragt, die Bank über diese Abtretung zu informieren.
2. Für den Fall, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden muss, verpflichtet sich der Käufer, die Grundschuld unverzüglich löschen zu lassen.
3. Der Käufer verpflichtet sich, in die Grundschuld eine Zweckerklärungaufzunehmen. Im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages darf die Bank die Löschung der Grundschuld lediglich von der Rückzahlung des gegebenenfalls an den Verkäufer ausgezahlten Geldbetrages abhängig machen. Sie kann aber keine darüber hinaus gehenden Forderungen wie Schätzkosten, Abschlussgebühren oder Bereitstellungszinsen verlangen.

понятно, звучит всё логично.