Как банки дают по 10 ипотек одному и тому же персонажу?
задавал в одной из тем, но дискуссия ушла в сторону, поэтому спрошу здесь. Речь шла о людях, которые берут по 20 хат в кредит с обычной рядовой зп и потом и сдают их
Я вот не совсем механизмус понимаю. Может вы мне обьясните?
Прихожу я в банк просить кредит на хату, имея уже хату для личного проживания также в кредите. Банк смотрит на мою зп и видит, что уже больше 50% из нее уходит на оплату взятых кредитов. Каким образом он мне выдаст очередной кредит?
Под обещание, что я сдам хату за столько то, и это приплюсуется к моему доходу? Но это же виртуальная цифра, хата может не сдаться или еще чего. И что, банки легко под такие виртуальные доходы подписываются?
По мне, это примерно равносильно просить миллион, обещая найти работу за 300 тыс. в год. Мол пока ее нет, такой работы, но я же найду ее, посмотрите в мои честные глаза.
а кто сказал, что вам дадут кредит? Вы пробовали? Или только фантазируете?
Кроме того, банк никогда не останется в проиграше, потому что даст кредит только 60-70% от оценочной стоимости квартиры.
И если вы перестанете платить по кредиту, то банк в любом случае за 60-70% от остоимости квартиру продаст и свои деньги вернёt
ну вот tatata писала, она же на теме недвиги профессионально сидит в мухине:
а помните я давно здесь расказывала про парня молодого, предположим поляка,который смотрел у меня квартиру на покупку и рассказал что у него где то (не помнюскажем 12 квартир) (стати у меня таких покупателей было человека три которые расказываличто у них 3-6 квартир уже в кредите, лет им было по 28 -40 не больше и все были иностранцы,с хорошими професиями).
ну вот tatata писала, она же на теме недвиги профессионально сидит в мухине:
И что? Может она маклёрша.
Вам что завидно? Так заработайте и хоть 10 иммобилек купите и сдавайте.
Или удачно женитесь на богатой 
)
"Кредит дается под гарантии уже существующих квартир. Грубо говоря, ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :) Банк ни чем не рискует."
Наивный. 
Конечно, это не так. Пока кредит не выплачен полностью, до последнего цента, квартира находится в залоге у банка, и заложить ее полностью или частично снова - не получится 
т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро.
Квартира не полностью в залоге, а только на сумму долга.
Если стоимость была 100тыс. кредит 80тыс, выплачено 5тыс, то как Вы выше написали, у покупателя остался залог в 25тыс.
Ниже Вы пишете, что залог на сумму долга ... для приведённого выше примерa это, как я понимаю, не 25тыс, а 75тыс (80-5). Поясните Ваши раскладки, и какая из них правильная?
БИРЖЕВАЯ ИГРА - Все кремляди, путирасы и им сочувствующие должны сгореть в аду!
"а только на сумму долга."
Сумма долга - понятие эфимерное: вот не будете вы выплачивать банку долг вовремя - к нему приплюсуются штрафные проценты, не будете выплачивать совсем - прибавьте расходы банка на судебные издержки, оплату маклеру, аукционисту за процесс реализации квартиры.
"Если стоимость была 100тыс. кредит 80тыс, выплачено 5тыс, то как Вы выше написали, у покупателя остался залог в 25тыс."
Он неправильно понимает расклад и наивно фантазирует, что если он заплатил из своих денег 20 тысяч за квартиру (полной стоимостью 100 тысяч) и 5 тысяч уже выплатил банку - то он имеет право на долю в 25 тысяч, которые может заложить... Наивный.
Во первых, есть цена оценочная недвижимости - и есть продажная (это разные вещи).
Во вторых, чтобы заложить хоть часть ипотечной недвижимости - этот, якобы, хозяин, должен получить согласие БАНКА... а банк, если уже не выплачено за эту квартиру более 2/3 кредита, на 99 процентов уверенности - такого согласия не даст.
ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :)
В схеме, описанной наверху, человек покупает типо ежегодно очередную хату в кредит. То есть банк ему дает не 25 тыс (по вашей логике макс сумма которую анк может дать), а все 80 (на новую однушку).
Что то не вяжется арифметика. Опять же - речь не о диреткорах с зп по 300 тыс, которые могут по 80-100 штук вваливать в зондертилгунг во взятые уже хаты. То есть при обычно тилгунге 1-3 процента - увеличение залога на 80 штук как то не получается. Где подвох?
Во вторых, чтобы заложить хоть часть ипотечной недвижимости - этот, якобы, хозяин, должен получить согласие БАНКА... а банк, если уже не выплачено за эту квартиру более 2/3 кредита, на 99 процентов уверенности - такого согласия не даст.
И тем не менее при оформлении кредита на 2-ю квартиру спрашивают примерную стоимость 1-ой квартиры и сумму остатка по кредиту и предлагают внести ограничение для 1-ой квартиры. Не помню как все это называется, я от этого отказался :) Кто там с кем разговаривает и как они производят оценку я не знаю. Я этот путь просто не проходил, но путь этот есть.
Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации. Так что доход там 3000 - это от работодателя.
Так что достаточно, чтобы получаемая арендная плата была не меньше (ну или незначительно меньше) расходов на все 9 кредитов.
"И тем не менее при оформлении кредита на 2-ю квартиру спрашивают примерную стоимость 1-ой квартиры и сумму остатка по кредиту и предлагают внести ограничение для 1-ой квартиры."
Ну, допустим, если 10 лет назад вы взяли ипотечный кредит на 15 лет, и все эти годы без задержек выплачивали банку, то допускаю такую возможность... но в первые несколько лет? Нереально.
В первые несколько лет - банк только отбивает на вас свою прибыль. Ему невыгодно, чтобы еще кто то (кому вы заложите часть квартиры) становился ее фактическим совладельцем.
"Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации. Так что доход там 3000 - это от работодателя.
Так что достаточно, чтобы получаемая арендная плата была не меньше (ну или незначительно меньше) расходов на все 9 кредитов."
Это называется - финансовая пирамида.
Странно, что в Германии, стране западного капитализма, эта фишка проходит.
Считай с начала...
Грубо - изначально хата оценивалась в 100 и финансировалась банком на 100%.
Теперь - исключаем интерес банка - он в понимании схемы не существенен.
Кредит - палтится, выплачено - 50% - 50, осталось 50 к выплате (фиксировано).
Кроме этого - рынок - хатейка подорожала в полтора раза - ее текущая оценка - 150.
В этой ситуации банк может предоставить дополнительный кредит на : 150-50 = 100.
Вот под эти 100 уже имеющихся свободных активов берется кредит и покупается следующая хатейка. Ну может еще 50, до 150, своих добавляется.
Бо, если банк не идет на это - текущая хатейка сбрасывается за 150, 50 идет на закрытие кредита и на 100(+50) покупается другая хатейка - банк в пролете - вместо 50+100 единиц гарантированного хатейками кредита имеет 0.
При двух и более - все тоже самое, только обсчет длиннее...
И чем сильнее разгонят инфляцию - тем легче прокатывает схема...
"Получится. На разницу между текущей оценкой ее стоимости и остатком по кредиту."
Нет, не получится. Оценочная цена и цена продажная (иногда квартиру очень сложно реализовать) - разные вещи.
Банк должен это понимать.
но в первые несколько лет? Нереально.
-----
У меня вообще стоял вопрос об возможности закрыть кредит за несколько месяцев...
Ему невыгодно, чтобы еще кто то (кому вы заложите часть квартиры) становился ее фактическим совладельцем.
-----
Это - еще кто-то - да. Но вот свою долю он увеличит с удовольствием...
"Это не пирамида, это бизнес."
Нет, пирамида. Именно она. Мыльный пузырь. Большой по размеру, но с пустотой внутри и с крайне ненадежной оболочкой.
А бизнес - это когда вы покупаете за свои реальные деньги квартиру, и затем, поставив ее в залог банку, покупаете вторую по ипотечному кредиту.
Бо, если банк не идет на это - текущая хатейка сбрасывается за 150, 50 идет на закрытие кредита и на 100(+50) покупается другая хатейка
А в чем смысл так делать должнику? Идея была пассивный доход рубить со второй хаты. А так получается на свои берется новая хата для собственного проживания - а пассивный доход с чего рубить?
Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации
В том то и дело, что ЕЩЕ ПОКА не сдается та хата, под которую кредит просишь.
То есть если ты на пределе возможности зп взял кредит на хату для своего проживания на 90% стоимости и с небольшим тилгунгом какой то там кусочек погасил - с какой радости банк тебе отвалит новые 90% кредита на очередную хату? В декларации пока у тебя только твоя скромная зп указана и все.
Там наверно другая схемка была: эти 10 квартир - не на одного человека, а на нескольких членов семьи.
И члены семьи идут гарантами при получении очередной ипотеки... при ипотеках в разных банках - может прокатить.
Но это тоже, по сути, пирамида.
А в чем смысл так делать должнику?
-----
В модели Я сбросил интерес банка как мешающий пониманию схемы.
Смысл для должника - сбросить этот интерес в реале.
Будет вопрос - зачем - ответ - на моей памяти государство несколько раз вмешивалось в отношения между кредитодателем и кредитополучателем - хочу избежать вмешательства, если есть возможность.
а пассивный доход с чего рубить?
-----
Ну так ищи новую хатейку и бери в новый кредит - у тебя более выгодные стартовые условия по сравнению с взятием первого кредита - не голый доход, а доход плюс обеспечение в виде хатейки за 150. Торгуйся.
А бизнес - это когда вы покупаете за свои реальные деньги квартиру, и затем, поставив ее в залог банку, покупаете вторую по ипотечному кредиту.
При ипотечном кредите в залоге остается покупаемая квартира. А остаток от предыдущей - это просто дополнительная гарантия.
на моей памяти государство несколько раз вмешивалось в отношения между кредитодателем и кредитополучателем - хочу избежать вмешательства
ув. Мурр, если Вы говорите о себе, о государстве и ваших отношениях, озвучивайте сразу что Вы не из Германии и никогда в ней не были
"При ипотечном кредите в залоге остается покупаемая квартира. А остаток от предыдущей - это просто дополнительная гарантия."
Ипотеку никогда не дают на 100 процентов от стоимости квартиры.
То что вы пишите про 110 и 130 процентов по ипотеке, что вам когда то банк такое предлагал - это вранье (ни в одной стране мира нет такого).
От 50 до 80 процентов. 80 процентов - максимум. 20 процентов, как минимум, вы должны заплатить за квартиру из своих денег.
не дают на 100 процентов от стоимости квартиры
-----
Задачка для Фомы:
Покупаешь домик у родственников и нужны деньги в бизнес.
Своих денег есть 100.
Родственники согласны отдать домик за 100.
Средняя цена домиков по району - 200.
Вопрос: какой процент от сделки составит кредит?
То что вы пишите про 110 и 130 процентов по ипотеке, что вам когда то банк такое предлагал - это вранье (ни в одной стране мира нет такого).
Мне не просто банк предлагал, банк дал мне такой кредит! Вообще это обычное дело, когда финансируется 100% + 10% дополнительных расходов (на нотара, маклера итд), в таком случае просто больше процент. (у меня процент был около 5.5% если бы прал кредит на 80%, то был бы 4% годовых или около того). Когда я хотел купить 2-ю хату, то речь вел исключительно о 100% кредите (нотара и маклера хотел сам оплатить) и опять никаких проблем не было и кредит мне был одобрен (отказался от покупки по другим причинам).
"Для любого кредита достаточно зарплаты (минус текущие расходы) чтобы обслуживать кредит.
Для чего берется кредит - большой роли не играет."
1) Не для любого. Вас могут уволить - доход вы потеряете.
2) Еще как играет.
У меня 19 квартир в разных стадия финансирования и финансируются они исключительно самостоятельно.
Есть такой чувак на ютубе: Immobilien Investor Alex Düsseldorf Fischer, он много полезной информации даёт у себя на канале, главное не ведитесь на его инфоциганство.
финансируются они исключительно самостоятельно.
Так что определяет решение банка при выдаче кредита - оценка текущих активов на случай погашения, актуальный доход, или теоретический доход включая доход от ренты на покупаемую ( но еще не купленную и не сданную) квартиру?
Залогом всегда дополнительно выступает "оплаченная" часть предидущих объектов. Ну и чтобы баланс доход-расход всегда был позитивный.
ну а сумма кредита может превысить сумму залога?
И еще такой момент- дадут кредит под хату безработному с выплаченной хатой? Допустим платеж за новую хату в ренту равен сумме ежемесячного платежа. Подпишется под такое банк при выдаче кредита? Или ему нужны актуальные доходы, а не предпологаемые
Зависит от банка и Ваших способностей договариваться и насколько убедителен Ваш бизнес план. Знаю когда давали и безработным под обеспечение даже чужой недвижимостью.
У меня 19 квартир в разных стадия финансирования и финансируются они исключительно самостоятельно.
А вы могли бы тему чуть раскрыть?
Просто в моем представлении, все эти истории про самофинансирующуюся недвижимость относятся либо к давно удачно купленному (попали в минимальные цены 10 назад, а потом все подорожало) либо к случаю, когда основной источник дохода совсем другой и заметно больше от деятельности с недвигой...
Ну чисто математически-если не об одной своей квартире говорить, то банку нужна уверенность, что он не прогорит, то есть на 19 квартир 100% финансирования не будет, будет 70%. Т.е чтобы купить 19 штук надо иметь денег на 5 своих. Если своих денег есть на одну, то можно соответственно купить 3-4.
Далее опять -доход от сдачи, при текущих ценах на рынке -ну 5% максимум грязными. Кредит (при таких условиях)-процента 2%. Даже если налоги в 0 убрать, будет
3% дохода. Из них 1-2 процента на погашение тела кредита. То есть чистый денежный поток-ну около 1%. Т.е, чтобы накопить на следующую итерацию с 20% собственного капитала надо 30 лет (еще 10% на оформление сделки). Явно больше одного раза такое не получится за обычную жизнь провернуть.
Как при этом фокусе перейти от 2-х квартир к 4-м совершенно не понятно. Ну и доход вся эта конструкция принесет только если "продать подорожавшее"
Так я точно также не смог матемтически выйти на весь этот фокус с ежегодной покупой и обычной (даже немного выше среднего зп).
Поэтому и поднял тему, ибо есть подозрение, что речь либо о миллионерах (которые и без кредитов могут набирать) или банки лопухи раздают кредит под будущие доходы от сдачи (а от заемщика требуется только на первоначалку наскребсти, что тоже кстати нетривиально с сегодняшними ценами и налогом на покупку).
банки лопухи раздают кредит под будущие доходы от сдачи
Ну может кто-то договаривается на 110% финансирования для 10-й квартиры...только тогда эта конструкция становится неустойчивой-малейшее отклонение от оптимистичного плана и все в убытках . Только государство и маклеры в прибыли, они свои проценты уже получили
"Так я точно также не смог матемтически выйти на весь этот фокус с ежегодной покупой и обычной (даже немного выше среднего зп)."
Тут нет никакого фокуса: видимо, последующие квартиры оформляются на родственников, а часть родственников - идет гарантами.
Так как банков в Германии больше одного - этот финт проходит (до определенного предела).
Почему это неустойчивая?
Ну как бы вся недвига живых денег не приносит (все идет на проценты и погашение долга), своих денег тоже нет. И тут в одной квартире жилец не платит и не выезжает...где деньги брать будем?! Даже продать не поможет, т.к долг равен стоимости...
Может там порядок действий и качество жилья немного другие, чем вы думаете? Персонаж живет изначально в аренде. Покупает потертую дешевую однушку с хорошим первоначальным взносом. Сдает ее. Потом уже под залог этой однушки (выплаченной части) берет вторую ипотеку и т.д. В какой-то момент перебираясь и в свое жилье. Рост стоимости жилья по 10% в год отчасти способствует.
Хата для личного проживания (т.е. скорее всего приличного качества и расположения) в кредите стоит больше чем аренда. И возврат на инвестии от нее меньше чем от битых однушек сдаваемых студентам.
Потом уже под залог этой однушки (выплаченной части) берет вторую ипотеку и т.д.
Ну так он и получит кредит только под выплаченную часть, и что он купит на это, с учетом 10% роста цен в год?
При тилгунге 1% -3% много ему там арендатор выплатит то за год?
То есть последовательость то понятна, непонятна как можно успеть за несколько лет 19 квартир так купить.
Так весь рент уходит на обслуживание первого кредита☺
Т.е на втором шаге челу банк под ту же зарплату и те же активы готов в 2 раза больше денег дать?
Так может я где сразу могу миллионов 50-100 под 2% взять без этих промежуточных телодвижений? Риск для банка тот же самый☺
кстати важный момент еще забыли - это налоги с ренты и налог с владения. Ну если второй пока не кусается, то с каждой ренты будь добр 43% отлистай, то есть почти половину. То есть от рендиты 3 процента останется в итоге полтора, которые уйдут на оплату процентов банка.
Выхлоп близок к нулю, так что со сдаваемых хат не разживешся на очередной первоначальный капитал под новую покупку.
кстати важный момент еще забыли - это налоги с ренты и налог с владения.
Ну налогов все-таки не так много будет-в расход же идут проценты по кредиту и что-то около 2-х процентов ежегодной аммортизации, насколько понимаю, Т.е если доходность от сдачи около 5% то аммортизация и проценты по кредиту приведут к тому, что для финанцамта доходность будет всего 1-2% с которых и возьмут налоги.
Но все равно не понятно, как с прибыли 1% можно накопить 30% собственного капитала на следующий обьект.
Я только один вариант вижу, что деньги на следующий обьект берутся не с доходов от поедыдущего, а оттуда же откуда и на первый-с зарплаты т.е.
Ну или рентабельность квартир-поганок на сдачу сильно выше 5%. При 10% картина оптимистичнее становится, но такие варианты, из разряда "повезло, дешево досталось"
ну ок, допустим у меня есть 100 штук евро. Я могу пойти и кредит на 5 квартир попросить и в каждую по 20 первоначалки ввалить? И вместо 1 квартиры на свои - купить 5 с кредитным рычагом? Или банк меня уже на втором кредите пошлет на три буквы, мол - чем отдашь голытьбы, своих то активов у тебя нет, доля собств в имеющейся хате только 20 штук, вот и прлучишь кредита 16 тыс. Только, а не 80.
думаю возможный вариант. Банку какая разница, если он свое сможет вернуть при продаже имущества и вы можете кредит обслуживать? Ну процент побольше влупят за риски со сдачей.
Только потом то что ? 5 квартир куплены, работают в ноль в лучшем случае, значит следующие 100 штук на следующие 5 квартир снова с зарплаты копить придется.
То есть соотношение зарплаты и цены недвижки никудв не делось. А купленные в кредит квартиры превращаются в своеобразный опцион на квадратные метры. Подорожает-вам повезло, подешевеет-вы в пролете.
Ну сейчас мне скажут, что "недвижимость может только дорожать"☺
Я могу сказать только за себя, у меня чистый 9% RENDITE. Плюс все квартиры с полным AFA и максимальными KFW дотациями.
Сразу скажу, что добиться таких результатов не сложно, но нужно иметь время и желание погрузиться в тематику налогообложения, дотаций, списаний и бухгалтерских режимов.
И если первый объект у меня был на меня лично, то сейчас всё через GmbH & Co. KG, то есть одна квартира это отдельное GmbH & Co. KG и холдинговую управляющую компанию.
В этом году ещё 4 квартиры и 6 апартаментов оформляю и подготавливаю к сдаче. На них ожидается чистый RENDITE 8% и около 12% на апартаменты.
Для успешного успеха нужно выбирать города попроще, где высокий спрос на квартиры и при этом нет хайповых цен. Не нужно лезть в крупные города, если нет лишнего миллиона собственных средств на всякий случай.
Сейчас полно инструментов для оптимизации всех процессов, что экономит деньги, время и даёт массу возможностей для развития.
Например перед новым годом я упустил многоквартирный дом, который был мне интересен только потому что заболел мой банк бератер и не подготовил вовремя гарантийное письмо. Для таких случаев нужно иметь 3-5 банков с хорошими контактами. И у меня такие контакты есть, но я понадеялся на свой "постоянный" банк.
Спасибо за подробный ответ. В таком случае как работает ваша схема понятно и никаких особых чудес типа "программер из Мюнхена получил кредит на 10 квартир без собственного капитала и они себя выкупили" не происходит)))
А 8-12% чистой прибыли-имеется в виду прибыль на юрлицо? Т.е при выводе себе в карман как физлицу государство еще отщипнет? Если не секрет конечно.
Плюс все квартиры с полным AFA и максимальными KFW дотациями
А что такое "полный" АФА? Земля под еббаупахт?
А с максимальными КФВ дотациями? Это какой-то энергоэкономный новострой?
Прихожу я в банк просить кредит на хату, имея уже хату для личного проживания также в кредите. Банк смотрит на мою зп и видит, что уже больше 50% из нее уходит на оплату взятых кредитов. Каким образом он мне выдаст очередной кредит?
Если у вас 50% зарплаты угодит на погашение кредита одной кватиры. То либо вы сделали высокий тильгунг, либо квартира дорогая, либо зарплата маленькая. Для получения следующего кредита, комбинацию этих трёх показателей сместить. К примеру понизить тильгунг. Или следующий объект выбирать за такую цену, чтобы выплаты по кредиту помещались в остаток вашего дохода. Или доход повысить, к примеру, сдав комнату в своей дорогой квартире болгарско-румынской даме (внимание! сдать комнату именно за деньги!).
Под обещание, что я сдам хату за столько то, и это приплюсуется к моему доходу?
Из моего личного опыта, банки засчитывают аренду в доход, если хата УЖЕ сдана, т.е. если покупаете с жильцом. А если без жильца, то в моих случаях ожидаемый доход не учитывался совсем. Но может разные банки по-разному считают.
-----------------------------------------------------------------------
Лирическое отступление.
Одно дело - каким образом понабрать кредиты на 20 квартир. А другое дело - зачем.
Возьмём, к примеру, человека, который вообще-то желает тусоваться в тёплых странах в окружении резвых нимф и ищет возможные формы финансирования этого желания. А 20 квартир в кредит, так чтобы они сами себя финансировали, да ещё и доход приносили, подразумевают изначально "пахать, пахать и ещё раз пахать!" и продлиться это может долго, и до тех пор, пока не окупятся хотя-бы наполовину, будут представлять риск. Т.е. человек, начиная с определённого возраста, может даже и не дожить до времён "сбора сливок".
Ну почему пахать? Зарядил все 20 хат на сьем, а сам поехал остатки кэша прожигать на острова. Закончится кэш - начинаешь хаты сбрасывать, часть там арендатор загасил, часть с прибыли ушла на погашение, и цена подросла, плюс собств.капитал вернулся. Жгешь дальше с нимфами до следующей продажи. Так эти 20 хат можно много лет скидывать потихоньку
Ну почему пахать? Зарядил все 20 хат на сьем, а сам поехал остатки кэша прожигать на острова.
Ну, стало быть я правильно предположила Вашу логику.
Потому что первоначально (а возможно даже долго или даже всегда ) не будет у вас никаких остатков кэша, ну или не в тех размераx. Наоборот, возможно ещё и зарплату туда вливать придётся. И заниматься этими 20-ю квартирами, в том числе ремонты/переписка/налоговая. Как только вы отдадите управление в чужие руки, доходы ваши резко упадут до совсем смешного.
Вы уже слышали, чтоб кто-то купил 20 хат в кредит, а сам поехал на острова прожигать остатки кэша? Лично я нет. Я знаю только случаи, когда покупая хаты в кредит люди продолжают работать. Просто при большом колличестве именно обслуживание этих хат и является их основной деятельностью.
Вы возьмите сначала хоть одну хату на сдачу и посмотрите сколько будет работы и сколько дохода. Тогда и будет понятно, что выйдет, если то же самое на 20 помножить.
В общем счастья нигде нет))
Куда податься человеку с жалким миллионом и желанием больше никогда не работать? Ну еще с тягой отжигать на теплых островах 😂
При покупке недвиги к стати, примерно 10% кэша испарится уже в момент покупки...их еще бог знает сколько лет отбивать придется.😢
Персонажу? А Вы точно в Банк обращались за оформлением ипотеки?
Речь шла о людях, которые берут по 20 хат в кредит с обычной рядовой зп и потом и сдают ихЯ вот не совсем механизмус понимаю. Может вы мне обьясните?
Так Вы же уже ответили на свой вопрос!
И если первый объект у меня был на меня лично, то сейчас всё через GmbH & Co. KG,
поясните, пожалуйста, т. е. вам банк дал кредит на следующий объект на уже оформленное GmbH & Co. KG под залог вашего приватного первого (полностью выплаченного объекта), без учета других доходов? Значит ли, что на GmbH & Co. KG проще получить кредит для покупки vermietete Immobilien? И как надо оформлять это GmbH & Co. KG: сколько участников, вид деятельности, с каким минимальным капиталом? Спасибо.
Чистая прибыль на квартиру в 2017 году после выплаты налогов и затрат и учёта выплаты холдингу была 14% - 16% за счёт налоговых и KFW льгот и AFA списаний. Если выводить потом на физлицо, то конечно необходимо оплатить личные налоговые ставки. Но я не вывожу, так как получаю зарплату, а остальные реинвестирую.
Очень полезное видео недвижимости на ГмбХ и о холдинге:
Я не покупаю новострои - это для лохов, я покупаю исключительно объекты которые попадают под Afa: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standard... и санирую их с помощью дотаций от https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestan... и всегда вытаскиваю максимум.
Я выше выложил полезное видео, посмотрите.
Всё зависит от Вашей личной ситуации. И как Вы договоритесь с банком.
У меня у холдинга и у управляющей компании стандартный капитал по 25000 Евро. А у КГ сумма первого взноса плюс расходы за данный объект плюс расходы на 3 месяца.
Рекомендую Вам посмотреть видео вот тут много чего полезного получите для себя: https://www.youtube.com/channel/UCCwCa-faBqcY-zJ4PS1lCHA/v...
я покупаю исключительно объекты которые попадают под Afa
Извините, не поняла. Они же все под Афа попадают. Т.е. 2-2,5% в год. Или что Вы подразумеваете под "полным" Афа?
Это https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html ?
Ведь просто альтбау мит санирунг те же 2,5%.
Вы сами ссылкой ответили на свой вопрос.
Für unter Denkmalschutz stehende Immobilien gilt eine zusätzliche Regelung, allgemein auch als Denkmalschutz-AfA bezeichnet. Neben der linearen Abschreibung können die Kosten von Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach § 7 i EStG innerhalb von 8 Jahren zu je 9 Prozent und weitere 4 Jahre zu je 7 % steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt allerdings nur, wenn die Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach dem Erwerb der denkmalgeschützten Immobilie begonnen werden. Nach § 10 f EStG können auch die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten von selbstgenutztem Wohneigentum 10 Jahre lang zu je 9 % abgesetzt werden.
программер из Мюнхена получил кредит на 10 квартир без собственного капитала и они себя выкупили"
вы неправильно читали исходный текст. нигде не было написано, что не было собственного капитала .
для получения кредита, особенно первых, нужно иметь айгенекапитал 10 - 15 %
то есть одна квартира это отдельное GmbH & Co. KG и холдинговую управляющую компанию.
а какой смысл "плодить" под каждую квартиру отдельное GmbH & Co KG?
если люди собираются жить на доходы от сдачи недвижимости и не подпадают
под Spitzensteuersatz,то для них смысла с GmbH вообще не вижу...
Я не покупаю новострои - это для лохов,
ну почему? у всех разные цели покупки недвижимости. в твоем случае ты покупаешь "unter Denkmalschutz", списываешь расходы на модернизацию большими частями, но сама покупка дома (с вычетом стоимости земли) списывается по стандартной ставке 2-2,5%. модернизация в таких объектах может обойтись дороже из-за дополнительных требований учреждений. повышенная ставка на расходы по модернизации распространяется на ремонтные расходы, если в первые 3 года они превышают 15% стоимости объекта. иначе 100% амортизация в том же году.
теперь берем новый дом: туда не нужно инвестировать столько, сколько в старый. получается, что превысить 15%-планку будет сложнее, а без превышения все расходы на ремонт списываются сразу, т.е.
те же 100%.
можно так же сравнить стоимость земельного участка, который у объекта в центре (старая постройка) будет скорее всего выше, чем у новостройки на окраине и тем самым не подлежит амортизации. можно, конечно, учесть, что стоимость земельного участка будет расти, но рост на окраине будет скорее всего выше, чем достигший почти пикового показателя участок в центре...
если люди собираются жить на доходы от сдачи недвижимости и не подпадают под Spitzensteuersatz,то для них смысла с GmbH вообще не вижу...
смысл, насколько я понимаю, в том, что пока человек работает на хорошей работе (с доходов от которой он и покупает недвижку) он как раз и попадает на Spitzensteuersatz, а GmbH нет. Если деньги из GmbH не выводятся, то получается сильная экономия на налогах, так?
а какой смысл "плодить" под каждую квартиру отдельное GmbH & Co KG?
GmbH - одна для всех .co.KG, читайте о преимуществах KG. И отдельно холдинговая GmbH.
если люди собираются жить на доходы от сдачи недвижимости и не подпадают под Spitzensteuersatz,то для них смысла с GmbH вообще не вижу...
Ну удачи этим людям. Я плохо себе представляю как они это будут делать без рисков. Хотя благодаря таких умникам я выгодно покупаю свои объекты на аукционах либо напрямую у банков после того как они надрываются.
ну почему? у всех разные цели покупки недвижимости. в твоем случае ты покупаешь "unter Denkmalschutz", списываешь расходы на модернизацию большими частями, но сама покупка дома (с вычетом стоимости земли) списывается по стандартной ставке 2-2,5%. модернизация в таких объектах может обойтись дороже из-за дополнительных требований учреждений. повышенная ставка на расходы по модернизации распространяется на ремонтные расходы, если в первые 3 года они превышают 15% стоимости объекта. иначе 100% амортизация в том же году
Вы теоретик, а я практик и с математикой дружу лучше Вашего. В новостройках имеет смысл покупать исключительно микроапартаменты и без отделки и исключительно в топовых локациях при наличии большого собственного капитала.
Мои объекты получают вертцувакс, а вот новостройки каждый год теряют в стоимости за очень редким исключением.
На отдельное юр.лицо, которое создаётся в форме нового GmbH & Co. KG. А почему должны не дать? GmbH имеет 19 Co. KG. и каждое имеет объект в собственности в разной стадии погашения кредита. Само GmBH как и холдинговое GmBH имеет позитивный баланс и вносит первый взнос плюс покрывает все расходы на сделку и модернизацию объекта. Раньше требовали дополнительно поручительство, сейчас не требуют. Тем более дополнительно оформляются все дотации. Ну и бизнес план требуют для каждой компании с обоснованием почему данный объект и учётом всех возможных рисков и расходов. Плюс пакет страхования всех рисков.
спасибо за ответ.
На отдельное юр.лицо, которое создаётся в форме нового GmbH & Co. KG. А почему должны не дать? GmbH имеет 19 Co. KG. и каждое имеет объект в собственности в разной стадии погашения кредита
У вас несколько участников или возможно в одиночку справиться? Интересно также, где вы находите ремонтные бригады и имели ли вы в начале пути опыт в строительно-ремонтных работах? С какой минимальной суммой собственного капитала возможно начать (маленький объектик) подобную деятельность в наше время? Спасибо.
Я единственный участник.
Что касается ремонтных бригад, то я работаю с одной бригадой уже много лет, на последних 15 объектах. А вот до этого я прошел массу извращений от и до.
Касательно капитала, нельзя конкретно сказать так как "маленький объектик" может даже в границах одного города стоить от чччч и ччччччч поэтому тут сложно дать однозначный ответ. Кроме того слишком много вводных нужно учитывать чтобы дать хоть какой нибудь более-менее вменяемый ответ.
Можете мне написать в личные, я Вас проконсультирую по мере возможности.