Как банки дают по 10 ипотек одному и тому же персонажу?
задавал в одной из тем, но дискуссия ушла в сторону, поэтому спрошу здесь. Речь шла о людях, которые берут по 20 хат в кредит с обычной рядовой зп и потом и сдают их
Я вот не совсем механизмус понимаю. Может вы мне обьясните?
Прихожу я в банк просить кредит на хату, имея уже хату для личного проживания также в кредите. Банк смотрит на мою зп и видит, что уже больше 50% из нее уходит на оплату взятых кредитов. Каким образом он мне выдаст очередной кредит?
Под обещание, что я сдам хату за столько то, и это приплюсуется к моему доходу? Но это же виртуальная цифра, хата может не сдаться или еще чего. И что, банки легко под такие виртуальные доходы подписываются?
По мне, это примерно равносильно просить миллион, обещая найти работу за 300 тыс. в год. Мол пока ее нет, такой работы, но я же найду ее, посмотрите в мои честные глаза.
а кто сказал, что вам дадут кредит? Вы пробовали? Или только фантазируете?
Кроме того, банк никогда не останется в проиграше, потому что даст кредит только 60-70% от оценочной стоимости квартиры.
И если вы перестанете платить по кредиту, то банк в любом случае за 60-70% от остоимости квартиру продаст и свои деньги вернёt
ну вот tatata писала, она же на теме недвиги профессионально сидит в мухине:
а помните я давно здесь расказывала про парня молодого, предположим поляка,который смотрел у меня квартиру на покупку и рассказал что у него где то (не помнюскажем 12 квартир) (стати у меня таких покупателей было человека три которые расказываличто у них 3-6 квартир уже в кредите, лет им было по 28 -40 не больше и все были иностранцы,с хорошими професиями).
ну вот tatata писала, она же на теме недвиги профессионально сидит в мухине:
И что? Может она маклёрша.
Вам что завидно? Так заработайте и хоть 10 иммобилек купите и сдавайте.
Или удачно женитесь на богатой 
)
"Кредит дается под гарантии уже существующих квартир. Грубо говоря, ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :) Банк ни чем не рискует."
Наивный. 
Конечно, это не так. Пока кредит не выплачен полностью, до последнего цента, квартира находится в залоге у банка, и заложить ее полностью или частично снова - не получится 
т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро.
Квартира не полностью в залоге, а только на сумму долга.
Если стоимость была 100тыс. кредит 80тыс, выплачено 5тыс, то как Вы выше написали, у покупателя остался залог в 25тыс.
Ниже Вы пишете, что залог на сумму долга ... для приведённого выше примерa это, как я понимаю, не 25тыс, а 75тыс (80-5). Поясните Ваши раскладки, и какая из них правильная?
БИРЖЕВАЯ ИГРА - Все кремляди, путирасы и им сочувствующие должны сгореть в аду!
"а только на сумму долга."
Сумма долга - понятие эфимерное: вот не будете вы выплачивать банку долг вовремя - к нему приплюсуются штрафные проценты, не будете выплачивать совсем - прибавьте расходы банка на судебные издержки, оплату маклеру, аукционисту за процесс реализации квартиры.
"Если стоимость была 100тыс. кредит 80тыс, выплачено 5тыс, то как Вы выше написали, у покупателя остался залог в 25тыс."
Он неправильно понимает расклад и наивно фантазирует, что если он заплатил из своих денег 20 тысяч за квартиру (полной стоимостью 100 тысяч) и 5 тысяч уже выплатил банку - то он имеет право на долю в 25 тысяч, которые может заложить... Наивный.
Во первых, есть цена оценочная недвижимости - и есть продажная (это разные вещи).
Во вторых, чтобы заложить хоть часть ипотечной недвижимости - этот, якобы, хозяин, должен получить согласие БАНКА... а банк, если уже не выплачено за эту квартиру более 2/3 кредита, на 99 процентов уверенности - такого согласия не даст.
ты купил одну квартиру за 100тыс Евро, кредит был на 80тыс Евро и 5тыс ты уже выплатил, т.е. у тебя есть залог в 25тыс Евро. Почему бы не дать тебе кредит? :)
В схеме, описанной наверху, человек покупает типо ежегодно очередную хату в кредит. То есть банк ему дает не 25 тыс (по вашей логике макс сумма которую анк может дать), а все 80 (на новую однушку).
Что то не вяжется арифметика. Опять же - речь не о диреткорах с зп по 300 тыс, которые могут по 80-100 штук вваливать в зондертилгунг во взятые уже хаты. То есть при обычно тилгунге 1-3 процента - увеличение залога на 80 штук как то не получается. Где подвох?
Во вторых, чтобы заложить хоть часть ипотечной недвижимости - этот, якобы, хозяин, должен получить согласие БАНКА... а банк, если уже не выплачено за эту квартиру более 2/3 кредита, на 99 процентов уверенности - такого согласия не даст.
И тем не менее при оформлении кредита на 2-ю квартиру спрашивают примерную стоимость 1-ой квартиры и сумму остатка по кредиту и предлагают внести ограничение для 1-ой квартиры. Не помню как все это называется, я от этого отказался :) Кто там с кем разговаривает и как они производят оценку я не знаю. Я этот путь просто не проходил, но путь этот есть.
Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации. Так что доход там 3000 - это от работодателя.
Так что достаточно, чтобы получаемая арендная плата была не меньше (ну или незначительно меньше) расходов на все 9 кредитов.
"И тем не менее при оформлении кредита на 2-ю квартиру спрашивают примерную стоимость 1-ой квартиры и сумму остатка по кредиту и предлагают внести ограничение для 1-ой квартиры."
Ну, допустим, если 10 лет назад вы взяли ипотечный кредит на 15 лет, и все эти годы без задержек выплачивали банку, то допускаю такую возможность... но в первые несколько лет? Нереально.
В первые несколько лет - банк только отбивает на вас свою прибыль. Ему невыгодно, чтобы еще кто то (кому вы заложите часть квартиры) становился ее фактическим совладельцем.
"Ну ты учитывай, что 9 из 10 квартир сдаются и это отражено в налоговой декларации. Так что доход там 3000 - это от работодателя.
Так что достаточно, чтобы получаемая арендная плата была не меньше (ну или незначительно меньше) расходов на все 9 кредитов."
Это называется - финансовая пирамида.
Странно, что в Германии, стране западного капитализма, эта фишка проходит.