Preise sinken, Angebot steigt
Конкретно для Вас, как и для большинства тех, кто еще лет 5 назад купил "для себя", текущая ситуация не проблема. Народ как-то выкрутится и пересидит, поскольку покупал по относительно невысоким ценам и для себя.
Проблема в другом, рынок Германии на 60% это "коммерческое" жилье, которое сдается в аренду (Mietwohnungen), и именно этот рынок задает тон, поскольку сделки совершаются часто и приток капитала большой (Kapitalanlage). Так вот, из-за роста процентных ставок, именно здесь будут большие проблемы, поскольку покупка многих объектов становится невыгодной, а это позже окажет влияние на весь рынок. Плюс самые большие проблемы уже есть на рынке новостроек, и ситуация будет только ухудшаться.
Покажу на примере города Paderborn, который хорошо знаю и за которым слежу.
4х комнатная квартира на 105
м2 в новострое продается за 510k €, еще 25k€ паркоместо, а с Kaufnebenkosten выйдет 580k €.
Если взять типичные значения для Finanzierung: Eigenkapitalquote 20%, Bauzinsen mit 30J Bindung 4,75%, то месячный платеж по кредиту на 30 лет составляет 2432€, причем только Zinsen в первый год составляют порядка 1800€ в месяц.
Согласно Mietspiegel Paderborn, сдать такую квартиру можнo максимум за 1103€, больше никак, это со всеми возможными доплатами для Neubau.
Итого получается, что аренда такой квартиры покрывает меньше половины стоимости кредита (всего лишь 45%), и даже Zinsen покрывает лишь на 61%. И это идеальный вариант, без налогов, стоимости содержания объекта, идеальных жильцов без проблем и просрочек по квартплате. Реальная
Rendite получается отрицательной (при условии кредитования) т.е. хозяин квартиры еще и доплачивает за то чтобы жильцы жили в квартире! Т.е. на практике такой объект имеет нулевую привлекательность для инвесторов.
Даже теоретический Sollwert (Отношение Kaufpreis/Jahresmiete) для такой квартиры составляет 580000/(1103*12)=44, при том что оптимальные значения не более 25-30 (чем меньше тем лучше).
..