При перемене собственника для митера ничего не меняется. Все права, все сроки остаются те же.
Verkauf oder Restitution
Kein Sonderrecht für Alteigentümer
Das bestehende Mietverhältnis wird durch einen Verkauf (Eigentümerwechsel) nicht beeinflusst. Der neue Eigentümer tritt kraft Gesetzes anstelle des bisherigen in den Mietvertrag ein. Nichts anderes gilt bei einer Rückgabe an den Alteigentümer. Es gibt kein Sonderrecht für Alteigentümer.
Keine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ohne Kündigungsgrund
Angesichts der Schwierigkeiten, neuen, passenden Wohnraum zu finden und um Willkürhandlungen des Vermieters vorzubeugen, braucht der Vermieter zudem einen Kündigungsgrund. Das Gesetz verlangt ein „berechtigtes Interesse“ für die Kündigung durch den Vermieter. Ein solches Interesse liegt zum Beispiel bei erheblichen vertraglichen Pflichtverletzungen und bei Eigenbedarf vor. Die Kündigungsgründe müssen in dem Kündigungsschreiben genannt sein. Später nachgereichte Gründe können nur berücksichtigt werden, wenn sie erst nachträglich entstanden sind.
Was ist Eigenbedarf?
Eigenbedarf bedeutet: Der Vermieter benötigt den Wohnraum entweder für sich, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts. Zu den Familienangehörigen zählen nach der Rechtsprechung auch die Nichten und Neffen des Vermieters. Anderer, vergleichbarer Wohnraum darf dem Vermieter dabei nicht zur Verfügung stehen.
Trotz Eigenbedarf: Keine ordentliche Kündigung bei unangemessener Härte für den Mieter
Der Mieter kann aber selbst dann, wenn der Vermieter den Wohnraum für eigene Zwecke benötigt, der Kündigung die so genannte „Sozialklausel“ entgegenhalten. Das bedeutet: Er kann der Kündigung widersprechen, wenn diese für ihn eine unangemessene Härte darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Beispiel:
Der Vermieter hat eine 5-Zimmer-Wohnung an eine Familie mit fünf Kindern vermietet. Der Mieter hat einen ortsgebundenen Beruf. Vier Kinder gehen zur Schule, ein Kind ist behindert und bekommt aufgrund der örtlichen Gegebenheiten die notwendige Pflege zu Hause. Der Vermieter kündigt dem Mieter mit der Begründung, er brauche die Wohnung für seine Tochter, die demnächst heiraten werde. Der Vermieter hat zwar ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) am Wohnraum. Für den Mieter wäre ein momentaner Ortswechsel aber unzumutbar. Er hätte mit fünf Kindern extreme Schwierigkeiten, eine adäquate Wohnung zu finden. Zudem hat er einen ortsgebundenen Beruf und das behinderte Kind soll möglichst nicht aus der gewohnten Umgebung herausgerissen werden. Außerdem ist zu bedenken, dass für zwei Personen eine 5-Zimmer-Wohnung sehr groß ist. Die Eigenbedarfskündigung hat in diesem Fall keinen Erfolg, falls auf Seiten der Tochter nicht ähnlich schwerwiegende Gründe vorliegen. Eine Härte kann im Übrigen insbesondere dann vorliegen, wenn angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.