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косметический ремонт
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в ответ bambamamba 22.04.12 01:38
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Schönheitsreparaturklausel wegen Verstoß gegen § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV unwirksam!
Schönheitsreparaturklausel wegen Verstoß gegen § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV unwirksam!
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Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia
Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia
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Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Die betreffende Klausel hatte folgenden Inhalt:
"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsrepa-raturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."
Damit hat der BGH seine Rechtsprechung bestätigt, nach der eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl zu streichen. Die betreffende Klausel hatte folgenden Inhalt:
"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsrepa-raturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."
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Durchgeführte Endrenovierung durch den Mieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen im Glauben an die Wirksamkeit der Klausel durchgeführt, so kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung der aufgewandten Kosten begrenzt auf die erforderlichen Kosten aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommen.
Nach überwiegender Auffassung hann ein Wertersatzanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB bzw. unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag bei Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund bestehen.
Vgl. insoweit AG Nürtingen vom 28.02.2007 - 42 C 1047/06; AG Mettmann; Urteil vom 24.11.2006 - Aktenzeichen: 24 C 136/06 - ; LG Freiburg, Urt. v . 21.06.2001 – 3 S 12/01 – in WM 2005, 383; LG Freiburg, Urt. V. 04.12.2003 – 3 S 402/02 – in WM 2005, 84; LG Karlsruhe, Az 9 S 479/05, aus: GE 2006, S. 851); LG Stuttgart v. 13.4.2000 - 16 S 154/99 -, WM 04, 665; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007 - Aktenzeichen: 9 S 478/06 - = IMR 2007, 344; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007, Az: 9 S 478/06; LG Freiburg WE 2005, 231; LG Karlsruhe NZM 2006, 508
Dieser Anspruch ergäbe sich aus “Geschäftsführung ohne Auftrag” gemäß der §§ 677 ff BGB. Ein hierfür erforderliches fremdes Geschäft läge zumindest bei einer Endrenovierung vor, da dann die Renovierung für den Mieter keinen Nutzen mehr habe.
Ersatzfähig sind die Kosten, die der Mieter für erforderlich halten durfte, also regelmäßig die Kosten eines Malers, dessen Kosten sich im üblichen Rahmen halten, wenn dieser die Arbeiten durchgeführt hat.
„Der Mieter kann für die Vornahme von Malerarbeiten Aufwendungsersatz verlangen, wenn die mietvertragliche Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug unwirksam ist, und zwar auch dann, wenn er sich irrtümlich aufgrund der unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zur Leistung der Malerarbeiten verpflichtet sah.“
Andere Auffassung:
AG München, Az 453 C 17448/00, aus: NZM 2001, S. 1030; LG Berlin, Az 62 S 187/06, aus: GE 2007, S. 517.
Eine einheitliche Rechtsprechung hat sich diesbezüglich noch nicht herausgebildet.
Das LG Berlin hat sich ausdrücklich gegen die Auffassungen des LG Freiburg und des LG Karlsruhe gestellt und die Revision zum BGH zugelassen. Eine Grundsatzentscheidung des BGH liegt nunmehr vor (siehe unten)..
Folgt man der - zutreffenden - ersten Auffassugn wäre fraglich, wie sich der Wertersatzanspruch des Mieters errechnet. Insoweit gibt es umfangreiche Probleme bei der Ermittlung des Bereicherungsbetrages.
Gelegentlich wird bei unwirksamen Klauseln gemäß § 307 BGB auch vertreten, dass neben dem Kondiktionsanspruch auch noch ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 311 Abs.2, 241 Abs.2, 280 BGB (ehemalige c.i.c.) oder aus § 280 Abs.1 (ehemals pVV) bestehe, da die Verwendung unwirksamer Klauseln eine vorvertragliche Pflichtverletzung darstelle, LG Stuttgart WuM 1986, 370 unter Verweis auf BGH WPM 1984, 987f.
Grundsatzentscheidung des BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07
Der BGH hat jetzt zutreffend entschieden, dass der Vermieter diese Kosten einschließlich einer üblichen oder angemessenen Vergütung für die im zu entscheidenden Fall klagenden Mieter zu zahlen hat, weil er ohne Rechtsgrund um diese bereichert ist.
Die Kosten werden jedoch nur dann erstattet, wenn die Mieter bei Durchführung der Arbeiten auf die Wirksamkeit der unwirksamen Klausel vertraut haben. Würde jemand in dem Wissen, dass die Klausel unwirksam ist, eine Renovierung durchführen, um sich die verwendete Arbeitszeit bezahlen zu lassen, würde wegen § 814 BGB keine Kostenerstattung stattfinden.
Wenn streitig ist, ob der Mieter auf die Wirksamkeit der Klausel vertraute, oder ihre Unwirksamkeit kannte, hat der Vermieter die Beweislast.
Durchgeführte Endrenovierung durch den Mieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Hat der Mieter Schönheitsreparaturen im Glauben an die Wirksamkeit der Klausel durchgeführt, so kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung der aufgewandten Kosten begrenzt auf die erforderlichen Kosten aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommen.
Nach überwiegender Auffassung hann ein Wertersatzanspruch des Mieters gemäß § 818 Abs. 2 BGB bzw. unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag bei Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund bestehen.
Vgl. insoweit AG Nürtingen vom 28.02.2007 - 42 C 1047/06; AG Mettmann; Urteil vom 24.11.2006 - Aktenzeichen: 24 C 136/06 - ; LG Freiburg, Urt. v . 21.06.2001 – 3 S 12/01 – in WM 2005, 383; LG Freiburg, Urt. V. 04.12.2003 – 3 S 402/02 – in WM 2005, 84; LG Karlsruhe, Az 9 S 479/05, aus: GE 2006, S. 851); LG Stuttgart v. 13.4.2000 - 16 S 154/99 -, WM 04, 665; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007 - Aktenzeichen: 9 S 478/06 - = IMR 2007, 344; LG Wuppertal, Urteil vom 23.08.2007, Az: 9 S 478/06; LG Freiburg WE 2005, 231; LG Karlsruhe NZM 2006, 508
Dieser Anspruch ergäbe sich aus “Geschäftsführung ohne Auftrag” gemäß der §§ 677 ff BGB. Ein hierfür erforderliches fremdes Geschäft läge zumindest bei einer Endrenovierung vor, da dann die Renovierung für den Mieter keinen Nutzen mehr habe.
Ersatzfähig sind die Kosten, die der Mieter für erforderlich halten durfte, also regelmäßig die Kosten eines Malers, dessen Kosten sich im üblichen Rahmen halten, wenn dieser die Arbeiten durchgeführt hat.
„Der Mieter kann für die Vornahme von Malerarbeiten Aufwendungsersatz verlangen, wenn die mietvertragliche Klausel über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug unwirksam ist, und zwar auch dann, wenn er sich irrtümlich aufgrund der unwirksamen mietvertraglichen Vereinbarung zur Leistung der Malerarbeiten verpflichtet sah.“
Andere Auffassung:
AG München, Az 453 C 17448/00, aus: NZM 2001, S. 1030; LG Berlin, Az 62 S 187/06, aus: GE 2007, S. 517.
Eine einheitliche Rechtsprechung hat sich diesbezüglich noch nicht herausgebildet.
Das LG Berlin hat sich ausdrücklich gegen die Auffassungen des LG Freiburg und des LG Karlsruhe gestellt und die Revision zum BGH zugelassen. Eine Grundsatzentscheidung des BGH liegt nunmehr vor (siehe unten)..
Folgt man der - zutreffenden - ersten Auffassugn wäre fraglich, wie sich der Wertersatzanspruch des Mieters errechnet. Insoweit gibt es umfangreiche Probleme bei der Ermittlung des Bereicherungsbetrages.
Gelegentlich wird bei unwirksamen Klauseln gemäß § 307 BGB auch vertreten, dass neben dem Kondiktionsanspruch auch noch ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 311 Abs.2, 241 Abs.2, 280 BGB (ehemalige c.i.c.) oder aus § 280 Abs.1 (ehemals pVV) bestehe, da die Verwendung unwirksamer Klauseln eine vorvertragliche Pflichtverletzung darstelle, LG Stuttgart WuM 1986, 370 unter Verweis auf BGH WPM 1984, 987f.
Grundsatzentscheidung des BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07
Der BGH hat jetzt zutreffend entschieden, dass der Vermieter diese Kosten einschließlich einer üblichen oder angemessenen Vergütung für die im zu entscheidenden Fall klagenden Mieter zu zahlen hat, weil er ohne Rechtsgrund um diese bereichert ist.
Die Kosten werden jedoch nur dann erstattet, wenn die Mieter bei Durchführung der Arbeiten auf die Wirksamkeit der unwirksamen Klausel vertraut haben. Würde jemand in dem Wissen, dass die Klausel unwirksam ist, eine Renovierung durchführen, um sich die verwendete Arbeitszeit bezahlen zu lassen, würde wegen § 814 BGB keine Kostenerstattung stattfinden.
Wenn streitig ist, ob der Mieter auf die Wirksamkeit der Klausel vertraute, oder ihre Unwirksamkeit kannte, hat der Vermieter die Beweislast.
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обязан ли я ремонтировать жильё при выселении?
1. Alte Rechtslage bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen (Renovierungsfristen)
Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache zu erhalten. Dazu gehört bei einer Mietwohnung natürlich auch die regelmäßige Renovierung der Räume. Da dies mit erheblichen Kosten verbunden ist, wollen sich die Vermieter dieser Pflicht entledigen. Dies können Sie mittels einer Klausel im Mietvertrag, die eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung beinhaltet. Die meisten Wohnraummietverträge enthalten solche Klauseln, wonach der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Allerdings sind in diesen Klauseln oft starre Renovierungsfristen geregelt, die keine Abweichung - z.B. wegen nicht bestehender Renovierungsbedürftigkeit - zulassen.
Beispiel:
Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. In Badezimmer und Küche ist alle 3 Jahre, in den Wohnräumen (Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer) alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen (Abstellkammer) alle 7 Jahre die Renovierungen vorzunehmen.
Eine solche Klausel war bis zur diesbezüglichen Entscheidung des BGH im Juni 2004 wirksam. Der Mieter musste die Schönheitreparaturen nach Ablauf der Fristen durchführen.
2. Neue Rechtslage zu Renovierungsfristen
Im Juni 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass derartige Klauseln, die eine starre Fristenregelung vorsehen, unwirksam sind. Solche Klauseln würden den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten, was einen Verstoß gegen Treu und Glauben bedeute.
Der Mieter ist deshalb nur noch dann zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Klausel berücksichtigt, dass zu dem vorgesehenen Renovierungszeitpunkt auch tatsächlich eine Renovierung erforderlich ist.
Bei der Frage, ob in der Klausel eine starre Frist vereinbart wurde, ist allerdings Vorsicht geboten. Enthält die Klausel lediglich eine Empfehlung zur Renovierung innerhalb dieser Firsten, kann sie durchaus wirksam sein.
Beispiel einer wirksamen Fristenregelung:
Die Schönheitsreparaturen sind bei tatsächlichem Renovierungsbedarf, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, entsprechend dem folgenden Fristenplan vorzunehmen:
* Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre;
* Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre;
* alle anderen Räume und Lackanstriche alle 7 Jahre.
3. Vereinbarung von Renovierungsfristen und Schlussrenovierung
Grundsätzlich kann der Vermieter wählen, ob er mit dem Mieter eine laufende Renovierung - siehe oben - vereinbart oder lieber eine Schlussrenovierung. Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Nur wenn er auszieht hat er die Pflicht zu renovieren. Vermieter würden gern beide Pflichten auf den Mieter umlegen, doch die Rechtsprechung hält eine Kombination aus beiden Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sind also laufende und abschließende Renovierung vereinbart worden, so sind beide Klauseln unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH VIII ZR 335/02).
обязан ли я ремонтировать жильё при выселении?
1. Alte Rechtslage bei Klauseln zu Schönheitsreparaturen (Renovierungsfristen)
Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache zu erhalten. Dazu gehört bei einer Mietwohnung natürlich auch die regelmäßige Renovierung der Räume. Da dies mit erheblichen Kosten verbunden ist, wollen sich die Vermieter dieser Pflicht entledigen. Dies können Sie mittels einer Klausel im Mietvertrag, die eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung beinhaltet. Die meisten Wohnraummietverträge enthalten solche Klauseln, wonach der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Allerdings sind in diesen Klauseln oft starre Renovierungsfristen geregelt, die keine Abweichung - z.B. wegen nicht bestehender Renovierungsbedürftigkeit - zulassen.
Beispiel:
Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. In Badezimmer und Küche ist alle 3 Jahre, in den Wohnräumen (Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer) alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen (Abstellkammer) alle 7 Jahre die Renovierungen vorzunehmen.
Eine solche Klausel war bis zur diesbezüglichen Entscheidung des BGH im Juni 2004 wirksam. Der Mieter musste die Schönheitreparaturen nach Ablauf der Fristen durchführen.
2. Neue Rechtslage zu Renovierungsfristen
Im Juni 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass derartige Klauseln, die eine starre Fristenregelung vorsehen, unwirksam sind. Solche Klauseln würden den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten, was einen Verstoß gegen Treu und Glauben bedeute.
Der Mieter ist deshalb nur noch dann zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Klausel berücksichtigt, dass zu dem vorgesehenen Renovierungszeitpunkt auch tatsächlich eine Renovierung erforderlich ist.
Bei der Frage, ob in der Klausel eine starre Frist vereinbart wurde, ist allerdings Vorsicht geboten. Enthält die Klausel lediglich eine Empfehlung zur Renovierung innerhalb dieser Firsten, kann sie durchaus wirksam sein.
Beispiel einer wirksamen Fristenregelung:
Die Schönheitsreparaturen sind bei tatsächlichem Renovierungsbedarf, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, entsprechend dem folgenden Fristenplan vorzunehmen:
* Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre;
* Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre;
* alle anderen Räume und Lackanstriche alle 7 Jahre.
3. Vereinbarung von Renovierungsfristen und Schlussrenovierung
Grundsätzlich kann der Vermieter wählen, ob er mit dem Mieter eine laufende Renovierung - siehe oben - vereinbart oder lieber eine Schlussrenovierung. Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Nur wenn er auszieht hat er die Pflicht zu renovieren. Vermieter würden gern beide Pflichten auf den Mieter umlegen, doch die Rechtsprechung hält eine Kombination aus beiden Pflichten (laufende und Schlussrenovierung) für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sind also laufende und abschließende Renovierung vereinbart worden, so sind beide Klauseln unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH VIII ZR 335/02).
..правильнее проживать свои чувства, а не прятаться от них. (с)