Именно так. Только довольно сложно вычленить одно или другое. Вот например, купила я квартиру, и купила туда мебель, технику, сделала ремонт, вполне сознательно производя все эти улучшения для увеличения стоимости последующей сдачи. И что? Здесь есть взаимосвязь процессов с конечной целью наиболее эффективной сдачи? Конечно есть. Потому что разница цены в этом случае будет отличаться в 1,5 раза.
Поэтому не знаю, как дальше, но сейчас ПОКА можно регистрировать ИП, сдавая только одну квартиру, а не несколько.
И еще. Вот, например, я сейчас собираюсь строить доходный дом в ближайшем подмосковье, с несколькими однокомнатными квартирами. Причем, в одной из этих квартир я собираюсь жить сама в старости. Но я не хочу регистрировать ИП (в силу ряда обстоятельств), а хочу платить НДФЛ, реализовывая свое право собственности на этот дом. И кто что может мне вменить? Думаю, что никто не может. Поскольку суть здесь довольно скользкая - я могу запустить в свой дом родню из Урюпинска совершенно безвозмездно, а могу пустить чужих людей за денюжку. Главное заплатить налоги с дохода, в соответствии с имеющейся регистрацией (как физик или как ИП).