Уважаемые форумчане! Несколько лет назад я подписала у нотариуса договор по покупке многоквартирного дома со сданными в аренду квартирами с целью получения дохода от аренды. Однако после его подписания выяснилось, что реальное наличие арендаторов оказалось в три раза меньше, чем было заявлено продавцом, а также имеются долги по коммунальным платежам. На просьбы предоставить пояснения и договора аренды продавец не ответил. Я предложила расторгнуть договор, но продавец отказался. Тогда я написала письма продавцу и нотариусу, что завершать сделку и оплачивать в связи с выявленными обстоятельствами не смогу. Ответа на данные письма я не получила. Надеясь, что нотариус примет необходимые действия, я больше ничего не делала.

Однако в настоящее время выяснилось, что я предположительно являюсь собственником этого дома и должна оплачивать за него все налоги и другие необходимые платежи, в т ч подоходный налог (!) хотя, естественно, доход от использования дома я не получала, соответствующие налоговые декларации не подавала. Таким образом, сложилось парадоксальная ситуация - доход от аренды по-прежнему получает владелец дома, а обязанность по уплате налогов и прочих сборов возложена на меня.

1. Пожалуйста подскажите возможные способы разрешения данной ситуации. Буду очень благодарна за любые советы и практическую помощь.

2. Пользовался кто-нибудь сервисом http://vashadvokat.de Насколько там квалифицированные юристы, и работает ли это вообще?

Вы же подписали логовор купли/продажи, значит купили. Деньги оплатили?

Если нет, то старый хозяин законно аренду получает.

Это всё ваши проблемы, вы КУПИЛИ, всё нужно было ДО покупки выяснять.

Теперь заступайте на хозяйство, платите деньги за дом, платите налог, собирайте миту, сдавайте, короче рулите хозяйством.

А адвокат вам не поможет, выдоит вас и всё. Будет говорить, да..да всё сможем, а потом вам счётик вот оплатите и там минимум тыщи 2.

гы. кто может себе позволить купить многоквартирный дом, может оплатить консультацию у соответствующего адвоката.

не делайте смешно

Несколько лет назад

Девушка, вы не обращайте внимание на такие жесткие комментарии, тут так любят рубить с плеча. Хотя в вашем случае, сдается мне завистников много.

А по существу, я думаю если у вас есть адвокатская страховка, идите смело к адвокату, потому как страховка переймет все расходы на адвоката, но сначала позвоните в страх. компанию, и выясните страховой ли это случай, и сколько зельбстбетеилигунг. И еще совет, сходите к 2-3 адвокатам, что бы узнать разные точки зрения, и иметь полную картину.

УдачИ!!!!

По-моему, первое, что следует сделать, это поговорить с нотариусом, у которого вы заверяли договор, и узнать, внесены ли вы в Grundbuch. Эта запись тоже стоит денег, и немалых.

Если дело было несколько лет назад, и вы ничего, совсем ничего никому не платили, и никто никакой оплаты от вас не требует, то довольно странно, что вы являетесь собственником дома.

Дома обычно как-то иначе продаются :-).

Однако после его подписания выяснилось, что реальное наличие арендаторов оказалось в три раза меньше, чем было заявлено продавцом, а также имеются долги по коммунальным платежам. На просьбы предоставить пояснения и договора аренды продавец не ответил. Я предложила расторгнуть договор, но продавец отказался. Тогда я написала письма продавцу и нотариусу, что завершать сделку и оплачивать в связи с выявленными обстоятельствами не смогу. Ответа на данные письма я не получила. Надеясь, что нотариус примет необходимые действия, я больше ничего не делала.

Вах-вах-вах! Вам надо было не предлагать, а РАСТОРГАТЬ договор, основания были. Если тот отказался - идти в суд!

доход от аренды по-прежнему получает владелец дома, а обязанность по уплате налогов и прочих сборов возложена на меня. 1. Пожалуйста подскажите возможные способы разрешения данной ситуации. Буду очень благодарна за любые советы и практическую помощь.

Вам нужен грамотный анвальт.

Если она деньги не заплатила, то в грундбух не занесена, но там стоит формеркунг, что будет занесена.

Как это "выяснилось" если вы кауфпрайс не заплатили? Наверное это 1 апреля выяснилось? Или вы возможно успели перевести деньги на счёт Нотара? И сейчас думаете что своим письмом " не хочу покупать много чего всплыло" вы остановили сделку?

похоже, формеркунг уже сделали и вас рассматривают вместе с прежним хозяином как гезамтшульднер. тот не платит, принялись за вас.

если так, то правильное - расторгать договор купли-продажи и стирать формеркунг.

фишка в том что расторгнуть по причине неоплаты и стереть формеркунг может продавец, но он похоже совершенно не торопится с этим. ибо за просрочку платежа еще полагатся пеня - например 5% в год.

договор еще действует, но его выполнение вы торпедировали. бегите к нотару чтобы понять статус этого дела, а оттуда и к адвокату - он вам понадобится.

тот не платит, принялись за вас.

Глупости. Я видела ГБ с 4-мя вормеркунгами. ТС не владелец. А вот ту часть договора, где про ай-яй-яй написано, если она будет тянуть с оплатой - ей бы надо изучить.

Адвоката надо было брать сразу же, и не откатывать, а переигрывать цену. Вернее еще один договор, что продавец за скрытые обстоятельства должен ТС ХХ.000 и что эта цена будфет мит кауфпреис феррехнет.

И ТС переводила бы меньше денег.

А вообще я думаю причина "не покупать" надумана. Ну меньше там сьемщиков, чем надо. И 4то? Возьми в свои крепкие руки и сдай все с блеском, на оценку 5! Обьектом надо заниматься.

Долги по коммунальным платежам проверяются адвокатом перед подпиской. На сумму долга снизается кауфпрайс. Если ето целый дом и долг пред електрокомпанией например, то ето зада4а покупателя посмотреть последние с4ета.

Или нанятого им специалиста. И опять зе, на сумму долга мозно было бы урегулировать кауфпрайс.

Что-то ТС мутит. Или она так обьект "хорошо проверяла" перед покупкой, даже не посмотрев договоров аренды и не пройдя по квартирам, с4ета от мусорщиков, водоснабжения и электро ее тоже не волновали, или она не знает немецкого или между продавцом и ей стояли разводилы "кремлевских мечтателей" типа "Стимула", которые ей сказку рассказали.

Ну не каждый разберется в сложных бух. документах и финотчетах по какому-то бизнессу. Но по пальцам квартиры посчитать, которые сданы, когда по ним ходили можно? Имена на табличках с договорами сличить, чтобы обзор иметь?

Вам надо было не предлагать, а РАСТОРГАТЬ договор, основания были. Если тот отказался - идти в суд!

Кроме того в договоре покупки перречисляются определенные документы, типо энергипаса на дом, с фразой, что покупатель это посмотрел, пишется сдано или не сдано и все такое и покупатель подписывает это у немецкого нотара.

А тут такое впечатление, что ТС cxватила, как голодная камбала, подписала и только потоооооом начала смотреть, что там она купила, сколько народу живет.

Вообще-то такие вещи выясняются и проверяются ДО подписи. А она сначала подписала, что "покупаю, как посмотрела, все нравится". Не зря же эта фраза и целый параграф про мангели (в пользу продавца). Нет идеальных обьектов, так покупатель потом с каждым плесневелым пятнышком будет

по судам бегать, сделку назад откатывать? Этим парагфафом и лишают его этой возмошности: после драки кулаками махать.

Есть сомнения - зови специалиста по плесневелым пятныхкам, оценщик недвижимости, финансовый консультант в помощь ДО ПОКУПКИ. А потом после подписи этой (покупау, все посмотрела) вопить, что надурили? Смешно.

Поэтому ни нотар, ни продавец не ответили на этот детский лепет. (2 письма от ТС).

Единственное, она могла склонить продавца на снижение цены вторым нотариальным ферайнбарунгом. Но если продавец не дурак он бы и на это не пошел.

Уважаемый Ssenf, Вы абсолютно правы, скорее всего все обстоит именно так, как Вы описали.

Как я понимаю, если продавца все устраивает, стереть запись обо мне в грюндбух можно только через суд. Но аргументировать свою позицию в суде и представить доказательства по прошествии нескольких лет практически невозможно. Вместе с тем, кажется права и Azizat по вопросу обращения к адвокатам, т к переговорив по телефону с несколькими из них, так и не удалось понять какие перспективы у судебного разбирательства в соответствии с действующим законодательством, зато дали понять четко, что час их работы стоит 200 евро. Поэтому опасаюсь, что судебное разбирательство может затянуться на несколько лет и закончится нулевым результатом, а стоимость разбирательства будет соизмерима с оплатой налогов, пени и упомянутых Вами 5%.

В связи с чем, думаю, может быть имеет смысл связаться с продавцом, еще раз попробовать договориться о расторжении договора (может быть ситуация изменилась, например, цена дома выросла, повысились ставки аренды и т п, и ему выгоднее расторгнуть сделку). Если же он снова откажется от расторжения, то остается только два выхода.

Первый - это оплатить цену покупки, пени и стать полноправным собственником. Но в этом случае опасаюсь, что помимо пени могут быть предъявлены и прочие претензии - например, компенсация морального ущера, переоценка стоимости дома в связи с изменениями цен на недвижимость и т п. А при оплате всех возможных санкций всей стоимости дома может и не хватить ( этот дом сравнительно недорогой - столько стоит квартира в южном регионе). Если знаете, подскажите пожалуйста, что может быть еще предъявлено в данном случае?

Второй - ничего не делать, пусть взыскивают с меня в России при необходимости.

А понять статус дела можно только через нотариуса? Я слышала, что можно заказать выписку из грюндбух через интернет.

Большое спасибо всем форумчанам за участие!

Будут очень интересны дальнейшие комментарии и советы.

В связи с чем, думаю, может быть имеет смысл связаться с продавцом, еще раз попробовать договориться о расторжении договора

Не с продавцом, а с нотаром первым делом. Заметку убирает не продавец, а нотар по неемцким законам, а не что ему покупатель или продавец придумает.

Спросите у нотара, где Вы стоите и куда Вам бежать. Это бесплатно. Вернее в рамках того счета, что Вы оплатили нотару. (ИЛи ему тоже не платили?)

нотар ведет ваш договор - от подписания до выполнения (или расторжения). вы же похоже застряли на каком то этапе. поэтому вам и надо обратиться к нотару, чтобы понять ситуацию. оплату услуг нотара (возможно и грундбуха тоже) обычно делает покупатель, но в кауффертраге наверняка есть условие что и покупатель и продавец - гезамтшульднер. то есть продавец вполне мог что то оплатить.

договор купли продажи есть? уясните для себя три момента из него

- условия расторжения договора с обоих сторон

- ваши обязательства (в том числе и штрафные)

- условие безитцуберганг (это не то же самое что айгентум).

предъявлять вам какие то претензии можно если вы являетесь хотя бы безитцером, а им вы могли стать уже после формеркунга - если так предусмотрено договором. поэтому хотя вы очевидно не являетесь айгентюмером, безитцером помимо своей воли и ведома вы уже могли оказаться. это моя версия - звучит как нонсенс, но по другому объяснить откуда к вам претензии третьих сторон я не могу.

если договора нет - то опять таки к нотару - он может сделать вам копию по запросу.

- условия расторжения договора с обоих сторон

Фертраг или цу штанде коммт или нихт.

КОгда неулата - всякие страшилки, пени.

есть там конечно условия - типа если продавец не заплатил вовремя и даже после того как ему поставили письменно фрист.

точно так же покупатель может расторгнуть договор если вдруг продавец например решит снести крышу дома после подписания договора.

там есть отступные условия но, конечно, не по желанию.

Достаньте пожалуйста свои договоры покупки хотя бы один и зафотайте тот параграф, где слово "цурюктретунг" (отказ по-русски) или "кюндигунг" (дословный перевод слова "расторжение").

Я изучаю в год досконально около 15-20 договоров покупки, нигде такого не видела. Мне для общего развития интересно. Спасибо заранее!

есть там конечно условия - типа если продавец не заплатил вовремя и даже после того как ему поставили письменно фрист

Вы точно помните, что там покупка отменяется после фриста начисто и все свободны? А может там написано, что хавтует покупатель всем, что имеет?

Сфотайте пожалуйста и этот кусок.

а теперь немного подумайте, что будет если покупателю нечем хафтовать. приветинсолвенц и все такое. исчез например на несколько лет. не знаю как в ваших договорах, то в тех двух что я вижу на эту тему определенно прописано что продавец может цюруктретен.

может вам стоит еще разок прочитать что вы подписываете?

Abwicklung eines Rücktrittes

Die Rücktrittsklausel beschreibt im Regelfall Sachverhalte oder Situationen, die den Verkäufer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen. Das ist in der Regel durch Nichtzahlung des Kaufpreises durch den Käufer der Fall, welche unter anderem durch eine unerwartete Absage der Bank für die Finanzierung des Kaufpreises auftreten kann. Die Klausel regelt die mögliche Rückabwicklung nach einer bestimmten Zeitfrist. Die Rückabwicklung beginnt dann jedoch nicht automatisch, sondern muss von dem Verkäufer bei dem Notar schriftlich beantragt werden. Ein geschickter Notar regelt in der Klausel zusätzlich die Kostentragung für den bisher betriebenen Aufwand. Es können bereits erhebliche Notar- oder Grundbuchkosten entstanden sein, auf denen der Verkäufer ansonsten sitzenbleiben würde. Diese Kostenzuweisung an den Käufer sollte auch für die notwendigen Schritte der Rückabwicklung und ihre Kosten gelten.

Inhalt der Rücktrittsklausel

Eine Rücktrittsklausel enthält alle notwendigen Ermächtigungen des Notars für die Rückabwicklung von zum Beispiel einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Verkäufer kann sonst unter Umständen nicht anderweitig über seine Immobilie verfügen, bis ein Streit mit dem ursprünglichen Käufer beigelegt ist. Die Überwachung der Rücktrittsklausel und die Feststellung eines Rücktrittsgrundes obliegen dem Verkäufer in Zusammenarbeit mit dem Notar.

Уважаемая Bertije! Спасибо за Ваше внимание к моему вопросу. В нашем договоре не прописаны отдельно условия его расторжения, в том числе за неоплату . Присутствует пункт об имущественной ответственности покупателя.

Der Käufer unterwirft sich in Höhe des Kauf-

preises, der Verzugszinsen und der Umsatzsteuer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, dem Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, wenn er die Bestätigung gemäß Nr. 3 abgegeben hat und der Verkäufer dies schriftlich verlangt und dem Notar schriftlich bestätigt, dass die Kaufpreiszahlung innerhalb der vereinbarten Frist nicht erfolgt ist. Der Notar hat den Käufer von der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung unverzüglich schriftlich zu unterrichten. Für die Zwecke der Zwangsvollstreckung gelten, um dem Bestimmtheitserfordernis des Vollstreckungs­ver­fahrens zu genügen, Zinsen ab dem als geschuldet. Durch die Regelungen in Nr. 5 wird die Beweislast für die dem Verkäufer zustehenden Ansprüche und das Vorliegen der vorstehend bezeichneten Tatsachen in einem gerichtlichen Verfahren nicht geändert.

Зато в договоре есть целый параграф (несколько подпунктов) Sach- und Rechtsmängel/Erschließungskosten/, посвященных остаточному экологическому ущербу, поражению участка вредителями и тп.

Еще странно, что в прошитом экземпляре договора, который нам прислал нотариус по почте, нет приложений (предполагалось, что приложение 1- сведения о заключенных договорах аренды, приложение 2 - данные о внесенных залогах по аренде, приложение 3 - сведения о заключенных договорах страхования и технического обслуживания). В тексте договора данные приложения упоминаются. При этом на первой странице договора указано "Beglaubigte-auszugsweise-Abschrift", т.е предполагается, что это заверенные выдержки. Так и должно быть?

Услуги нотариуса оплатила частично, хотела полностью рассчитаться при расторжении договора. Мне кажется, что без согласия продавца стереть предварительную запись не возможно.

А существует ли какая-то исковая давность по подобным делам? Или предварительная запись в грюнбухе может висеть вечно, если стороны договора не будут предпринимать каких-либо действий по ее изменению?

Все-таки мне непонятно, как можно уплачивать подоходный налог, не оплатив стоимость дома и не получая дохода от его использования? Может быть, пора обратиться в управляющую компанию для получения " своего дохода", чтобы уплатить необходимые налоги ?