В связи с расширением компании решил вместо аренды большого офиса построить свое здание с офисами. Участок подходящий вроде нашел. Участок в прекрасном месте, в Mischgebiet, т.е. много жилых частных домов, но есть и офисные здания. Покурил вопрос с архитектором. Решил в "кампусе" сделать 2 жилые квартиры по 120-130 квадратов, которые оставлю детям, но пока было бы не плохо их сдать, чтобы покрывать на эти деньги расходы на содержание офисов (электричество, отопление...). До этого никогда не сдавал недвижимость в аренду, да и сейчас не горю особым желанием, но будет тупо, если две квартиры будут простаивать. У друга родители сдавали свой второй дом, так потом почти год не могли выгнать семью с детьми...
Короче, надежды на то, что получится сдать рабочим и высчитывать с зарплаты почти нет, т.к. квартиры на семью с 1-2 детьми, а у меня в основном молодежь, которая может по 24 часа ковырять программный код. Есть предохраняющие таблетки от длительных простоев с неуплатой аренды? Ну и чтобы годами не судиться... Рахмет за советы!

нет

Может, проще эти площади построить как гевербе и сдать под офис, не заморачиваясь с жильцами? Когда еще вашим детям понадобятся эти квартиры и понадобятся ли вообще.. Если же понадобятся, то перепрофилируете тогда под жилье..
Вполне возможно, что и доходность от сдачи офиса будет выше, но это уже вам виднее, какая в этом районе коньюнктура спроса на жилье и офисы

вместо 120-130 метровых квартир- постройте мини аппартаменты с кухней и душем и сдавайте одиноким программистам или пендлерам.
чем больше дробность жилого фонда- тем меньше попандос с неуплатой- но больше геммора при сдаче-пересдаче.
Дети над гевербе?? Это на любителя. Лучше оставьте в наследство деньги))))

Так у вас идеальная возможность сдавать жилье своим же сотрудникам. Надо только правильным образом квартиры нарезать. А о том как потом эти квартиры объединить в большие и оставить детям, пусть архитектор подумает.

В Питере и Москве такая мода - квартиры типовые дробят, из 2-х ком. делают 3. Сьемщику главное - ЦЕНА! Если у людей выбор: комната 20 метров за 500 € и комната 10 метров за 390 € - все полезут в 10-метровую.
Ник Лило (что-то давно не видно) в деле планирования аттрактивный специалист! Она мне одну однуху в 42 метра так на 2 отдельных жилья из общего коридора с 1 кухней и 2-мя ванными на схеме
разделила, что я абалдела! До сих пор храню. Это конечно проект немаленький, до него пока новое покупается и отпиндоривается руки не дошли, но сама идея! И он окупится.
Уменя сделано из однухи в 32 метра 2-х комнатная кв-ра. Правда одна комната всего 6,5 метров, но на нее всегда больше всех запросов, по 150 в день, через 5 минут после подачи обявления начинается бомбежка.
ЦЕНА ВАЖНО для соискателей. Больше ничего. А купить единственную квартиру для сдачи в 130 метров и потомходить под окнами, умолять, когда же многодетные неплательщики выедут - это себе жизнь испортить.

а почему бы ТС (у которого, судя по всему, есть чем заняться и помимо сдачи в аренду) вместо восьми однушек по 30м2 не построить , как он и планирует , пару помещений по 120м2, но как гевербе, предварительно провентилировав, на помещения какого назначения (офис, магазин, кафе и тп) в этом районе (где, по его словам, много частных жилых домов) будет для сдачи в аренду наибольший спрос.. ?
Тогда и доходность запросто может быть выше квартирной и упомянутые в теме топика таблетки не столь важны, тк выселить арендатора-неплательщика с гевербе vs жилье- две большие разницы.

Кто занимается сдачей геверб в России, считают, что в Германии те же законы: геверба дороже. А это не так. По крайней мере в Берлине.
Единственный плюс: сьемщики меняются часто и можно миету анпассовать. И большой минус: как часто открывается что-то новое, так частно и закрывается.
Не выживают маленькие унтернемеры. Я живу в оживленном месте. Из окошка вижу на одних и тех же магазинах раз в год-два снова и снова: "распродажа", а потом "сдается".
Всякие бюро исчезают - меняются еще быстрее, чем магазины. Кроме того, когда фирма прогорает, взять с нее нечего, кроме анализов, даже через суд. И социялоф фирме не дают.
У моей коллежки муж снимает гевербу за 3 копейки в Моабите, лет 6 уже, в доме, где они лет 13 сами живут. Когда ему хозяин (живет в том же доме) начинает ему робко намекать,
что вот бы цену поднять, тот ему говорит в духе "Ты на меня молица должен, помнишь как ты идиотам сдал, потом их полгода выгонял, а они не заплатили и за половину жизни там?
А потом год пустым стояло ты сдать не мог, пока я тебя не пожалел?" И все. Разговоры прекращаются. геверба здеся, это не геверба тама.

т.е. ставка м2 аренды магазина будет ниже, чем м2 квартиры в том же доме? и это вне зависимости от района/местоположения?

все так, но компетентно дать некий общий расклад, что будет выгодно/невыгодно сдавать (жилое/нежилое и какое нежилое) в том месте, где планирует строить ТС, в виртуале ведь невозможно, согласись..
Может, это центр той самой им упомянутой смешанной застройки и там под мини-магазинчик или пиццерию какую место будет улетное, где засядет якорный арендатор на годы..
Это ж смотреть надо.. ТС, вроде, парень- не промах, разбереццо

Тут есть еще такой ньуанс. Если квартира в доме сдавалась 10 лет назад, а гевербе сегодня, то конечно геверба дороже. А в новострое, я заметила, с одинакового старта, дешевле. Селяви.
Может только в Берлине так, где жилья не найти? Нет, ну есть конечно места. Вот например рядом со мной Шлекер закрыли. Компания по закрытию "Шелекеров" была года 2 назад.
Все эти мин. 2 года геверба стоит пустая, я мимо в магаз хожу. Висит плакатик "сдается". Причем плакатики менялись, разные маклеры за дело брались. Может они там цену запулили, что не подступись?
Novichok_ приедет в Берлин, проведет расследование на этом доме и скажет мне: "Жека, гукмаль, квартиры здесь по 13 € за метер кальт сдаются, а геверба за 15 €, че ты мне тут на форуме рассказывала? Что геверба дешевле?" я тибе скажу: "Дык в квартерах люди живут, а в гевербе 3-й год ветер гуляет!"
Что-то я тут одна выступаю. Пусть выступят остальные.

так с нежилой недвигой, видать, мало кому из форумчан приходилось дело иметь..
относительно недавно тут дама одна, сдающая гевербе, отписывалась на тот счет, что ставка м2 (читай, доходность при сдаче)- то существенно выше у нее была, чем если бы кв в том же районе сдавала, НО (в ее случае) не было стабильности (долговременных отношений) с арендатором..
потому, ты все верно говоришь, что сдаваемая кв по 10е/м2 - это лучше, чем несданное гевербе по 15е/м2
в этой связи, еще раз, мораль тут такова, что ОБЩЕГО подхода/решения нету, надо смотреть наметанным глазом по месту...
собственно, идея была - ТС доп вариант на рассмотрение предоставить и только..

В Штуттгарте тоже такая же мода))))
я из трёхи- делаю 3 однухи с отдельными кухнями и тубзиками))))

приходилось, приходилось....
геверба интересна магазинная на центральной улице за много евро за квадрат. И большой кетте, они не особо жадничают.
Или как производственные площади для сложного производства- этим переезжать дорого- станки перевозить. Вот и повышать можно по чаще, если на коротких договорах держать.
Всякие бюро, офисы и конференцраумы- нивжисть....(((

ппкс:
если с проходимостью все в порядке- пустовать в таком месте недвига не будет..
то же и касательно привлечения якорных сетевых арендаторов..

н.п.
А если покупается крупная квартира с целью поделить её на пару помельче, то что, кроме планировки, нужно заранее предусмотреть? Для последующей перепланировки и соответственно изменения Teilungserklärung нужно согласие остальных владельцев квартир дома?

Всем спасибо за предложения, но с коммерческой недвигой я вообще запариваться не хочу. Просто сейчас получается дешевле построить и у каждого будет свой просторный офис, 2 комнаты для конференций, приличная столовая, игровая комната и фитнес с душем. Через 5-7 лет получится полностью отбить затраты и в дальнейшем работать в комфортных условиях без повышения аренды, оплаты парковочных мест, запар с арендодателями и т.п. Но это будет для себя, а не для сдачи в аренду. А квартирки задумал, т.к. один черт стройку разводить. Квартиры хочу построить для того, чтобы не дети в них жили, а в будущем просто имели дополнительный источник дохода на пиво с креветками. В этом районе квартиры стоят 8,5 евро за квадрат (Kaltmitte). Но это без теплых полов и сада для поглирить и позагорать, и... Я даже с теплыми полами, современной электрикой, участком готов сдавать по 6 евро за квадрат. Но хочется, чтобы люди жили годами, а самое главное платили. Мне бы таких как я найти. В последнем арендуемом доме прожил лет 8, и ни одной задержки с оплатой. Хотелось бы таких людей. Но вот законы меня немного напрягают. Нет желания попасть на толстолобов и потом год выбивать через суд освобождение квартиры, оплачивать адвокатов, тратить нервы... Пока я в раздумъях, стоит ли вообще овчинка выделки?
И да, с апартаментами и постоянным поиском людей я тоже не хочу замарачиваться.

Блин, а это как? Из нормальной трехкомнатной квартиры получается 3 комнаты + 3 кухни + 3 туалета? А жить в ней как? Спать, готовить и ходить в туалет в одном месте? Да и вход-то один. Кому сдаешь? Гастарбайтерам?

Ой, я как то упустила, что ТС на центальной улице на пешеходке строица. Может прямо у дармштадской колонны на Луизенплатц? Я думала для новостроя все центральные пустыри уже после разгреба руин после войны застроены.
Думала у него лаге от среднего до простого, раз новострой.... типа как к Мерку на трамвае подьезжаешь...

Подтверждаю.
Только что занимался снятием гевербе, очень подивился насколько цена ниже чем за жилую недвижимость.

Да ниже. И годами стоят с наклейками "сдается". На Хакишермаркте 2 магазина есть рядом, через стену, им года по 3-4: обувной и тряпочный.
Оба обьявили закрытие в витринах. На тряпочном сегодня висит: "Последний день мы открыты". Могу тут берихтовать, когда в них после выезда зашевелица жизнь.
Думаю к осени сдадутся. А место неплохое! Я из окна наблюдаю на гевербы напротив в 1-х этажах. Галерейки с инсталляциями и мазней, бюро, йогаштудии, кюхенштудии гехобене аусштаттуг, и прочие пилли-палле
открываются с тусней и шампанским весело и через год-полтора-два невесело закрываются.

3 кухни из списка исключай: делается типа небольшой кухонный уголок, интегрированный в жилую комнату..
Полно таких однушек по 20-25м2 общей пл сдается, например, в "студенческих" городах..