Всем привет,
уже долгое время пытаюсь найти объект для вложения. Смотрю разные объекты, но сложилось такое мнение, что лучше было бы купить несколько маленьких квартир, чем напр. дом с несколькими квартирами.
И риск как-бы распыляется, и больше гибкости, да и в нашем студенческом городе, маленькие квартиры сдаются без проблем.
Моя проблема в том, что я не могу найти подходящий по цене объект. Возможно у меня завышенные требования? Я смотрю стоимость объекта включая маклера.
Потом смотрю, сколько приносит кальт мита и вывожу процент рендиты (при этом я еще не учитываю какие-то дополнительные затраты, такие как nicht umlegbare Nebenkosten)
Я надеюсь увидеть цифру >7%. Но все что я вижу, в лучшем случае это 5-6%
Я вроде не тороплюсь, и думаю, что может попадеться что-то выгодное. Но судя по всему, можно еще три года искать и фиг его знает, найдешь что-нибудь или нет.
Посоветуйте пожалуйста, как правильно делать расчеты и второе: как найти объект.
Дополнительно, если можно: какие варианты однозначно отметать, особенности?
Спасибо

Если подразумевается долговременная сдача, то это ОЧЕНь хорошие дивиденды . Обычно они составляют в среднем 4%

А что именно дало Вам повод для такой надежды?

http://www.n-heydorn.de/vermietungsrechner.html

Ну если Вы, при актуальном спросе на недвижимость, ищите квартиры приносящие 7% от долговременной сдачи, то требования не просто завышенные, а слишком завышенные.

Ои милок, и я не могу! Мне подходяще была бы цена тыщ 15 за однуху, ну ладно, пусть 18 скрепя сердце, а оне просють 35, скидывают путем жестоких переговоров до 32.500.
Ну не сволочи ли?

Для Германии в долгую сдавать 5-6% - счастие! Что Вы еще хотите?

ОК, попадеца что-то выгодное, через 3 года, насщитаете свои 8%, купите. А потом жилец внезапно утонеть-умрет в ванной, а Вы в отпуске, пока полиция-дезинфекция(за Ваш счет)-подача обьявы в темпе валъса, то-се, вот и простояла
квартерка месяцок без жильца, плюс затраты непредвиденные. И будет у вас не 8%, а минус 3%. И что? Выщитать и чтобы потом все по плану - не бывает такого.
Я в 2012 году одному жильцу, который и меня напостоянку живет (с ним купила) за 700 € газовую плиту поменяла. Хоть я себе и все 12% с этой квартиры намечтала, хорошенькая такая квартерка, но хде они,а? Я вас спрашиваю!!!

Ну к чему такая жестокость? Зачем сразу умрёт? А может он просто платить перестанет

А вот как перестанеть, так и умреть....
Разговор короткий.

Грубо говоря - 14 годовых холодных квартплат - предел нормальной цены для собственных нужд. Все, что дешевле - приносит доход, дороже - пролет.

Ну допустим 5% счастье. В чем тогда выгодность? вот мои расчеты:
Банку я буду отдавать (точно не знаю) 3%, мне остается в год 2% (это не считая хаусгельд, которые не могу на жильцов переложить). Да еще и мое время и нервы. В чем тогда выгода, только от того, что через15 лет квартирка моя будет и я ее продам? Т.е. текущих прибылей не будет? Так как 2% сравнимы с процентами по вкладам

2 *ell*
спасибо за ссылку на калькулятор. А как я узнаю Kostenanteil des Grundstücks?

И еще вопрос всем: а как учитываются nicht umlegbare Nebenkosten? Это не всегда из объявления видно. И эти 5% с учетом этого за счастье или нет?
Как это можно грубо прикинуть?
И если таки брать, то с каким Тильгунгом посоветуете?

Вы сами считайте свою выгоду, я например без кредитов покупаю. Просто характер такой.
Вы писали, что уже поучавствовали в лохотроне, купили втридорога какую-то лажу у каких-то финансовых разводил. Что же Вы тогда каждый %-тик не взвешивали?
Тогда Вы кричали: "А зато я о-о-оо-чень экономлю на налогах!" А теперь что? На пенсию ушли, "экономия на налогах" уже не аргумент?

Но Вы молодец, что хотя бы сейчас пытаетесь разобраться, а не "Рабиновыч напел, что хоть втридорога, зато выгодно!". Но не надо так дуть на воду и ждать 3 года, когда "цена понравится". Нравится квартира, продается на рынке, а не от каких-то финансовых разводил:
покупайте!

Ну я никогда не кричал ""А зато я о-о-оо-чень экономлю на налогах!". Я ж вроде намекнул, что ошибку признаю, и никого не зазываю повторять это дело.
Поэтому сейчас и взвешиваю более взвешенно.
Проблема в том, что я не знаю, какая квартира мне нравиться: во первых, квартир в нашем городе не очень много продается, во вторых я не очень разбираюсь в Лаге (на мой взгляд, в таком городке как наш, все что в черте города, это уже недалеко от центра). Поэтому, единственный критерий, который я сам могу увидеть, это цена и мите (если продавец предоставляет такую инфу).
Мне советовали, что нужно еще на год строительства обращать внимание (типа: бери либо альтбау с высокими потолками, либо уже ной). А у нас таких квартир вообще не вижу на рынке. Все примерно между 60 и 90 годами.

Почему именно в вашем городке?

а почему я должен покупать в другом городе? Только от того, что там возможно больше квартир? Наш городок я знаю, знаю, что проблем с поиском жильцов студентов нет.

покупать надо там, где выгодно.
Соответственно и картира должна быть такой, что бы приносила прибыль.

А форум тем более не знает, какая нравится!

Верхнюю границу цены в критериях поиска уберите или хотя бы пару десятков тыщ накиньте - все увидите!
Город напишите, если не секрет. МОжет он до последнего камня, как Минск был разбомблен, откуда там альтбау.

город Giessen
это ты в точку, насчет разбомблен

мы этого не знаем
nicht umlegbare Nebenkosten - это то, что не нельзя переложить на арендаторо
например:
Кальтмите 500
Комунальные услуги, что платит арендатор - 100 евро - это вода, отопление, и т.д.
То что платит хозяин за квартиру - это 160 Евро
Из них 100 Евро, что платит арендотор, и 60 Евро - арендодатель которые нельзя переложить на арендотора, это, например 40 Евро накопления и 20 Евро управляющая контора
То есть вы получаете 600 Евро, но вам остаётся только 440 Евро
Правда частью их можно уменьшить налогооблагаемую часть дохода
А вот, например, накопления - их сумма налогооблагаемую часть не уменьшает

хоть я не бывалый, но если советуют брпть альтбау или нойбау,то это речь о домах до второй мировой строенных или после второймировой, т.е 90е года тоже ной

т.е. по твоему, любая недвижимость подпадает под это определение?