Если один человек хочет купить квартиру, а она сдана, как рассторгается договор на аренду хозяином?
Все в один голос говорят (маклер, архитектор, адвокат), что покупать жильё надо пустым, но как это делается практически?
Der Kauf bricht nicht die Miete.
Как настоящий владелец может рассторгнуть договор на аренду, если он хочет продать квартиру пустой?

Никак. Смена хозяина лквартиры не имеет никакого отношения к договору аренды. Иначе бы они не стоили дешевле. Вы же знаете, что покупаете с жильцом. Кто же вам виноват. Чтобы расторгнуть договор аренды нужны основания: например, нарушения со стороны жильца (не платит квартплату и т.п.) или обоснования действителной необходимости вам ее опустошить, если, например, вам самим негде жить. А выселить, чтобы продать пустой - это никакой суд не поддержит. А если ун жильца еще и есть право пожизненного проживания в этой квартире, то вообще шансов нет.

а можно подробнее о праве пожизненного проживания в чужой квартире?
Спасибо!

Гуглите по lebenslanges Wohnrecht, фсе и узнаете! Куча инфы. Ето право обычно внесено в грундбух и оформлено нотарияльно.
Остается жильцу сделать предложение, от которого он не в силах отказать ся или замочить его. Выбираите!

а зачем покупаете с жильцами?
Ну если очень понравилась квартирка, то можете договориться с митером дав отступные, найдя ему другую квартиру и оплатив переезд.
Может тогда согласится

Для начала можно максимально поднять арендную плату...

А может и нет.. Самое главное, что до покупки квартиры это неизвестно.

Т.е. по принципу если не хочет по доброму сьехать - будем выживать. Поднятие миты -видерспрух, затем митминдерунг. Суд, тынущийся кодами.
И кого нервишки крепче и денег больше на адвокатов, суды и прочее
Ещё неизвестно чем такая дуэль, которая грозит затянуться надолго, кончится
не проще ли договориться?

Ну, это один из вариантов. Есть и другой.
Поднятие квартплаты, как первое средство для выселения жильцов, очень плохой вариант, так как автоматически придётся ставить крест и на втором средстве- потом никак уже не удастся Eigenbedarf anmelden, т.е. попытаться доказать, что самому жить негде. Любой суд, если жилец подаст в него, не признает Eigenbedarf, до которого следовала попытка выбить деньги с помощью повышенной квартплаты, так как увидит в этом злобное желание ради личной наживы любым способом выселить неугодного жильца.

Законом регламентуруется и это.
Айгене бедарф не всегда возможен. Если митер больше 65 лет к моменту покупки, то имеет право пожизненно жить. И ничего вы не сделаете. Есть ещё исключения.
Поэтому купить с целью выгнать жильцов под предлогом Айгене бедарф не всегда пройдёт. Квартиры с жильцами поэтому и дешевле (покупая квартиру с жильцом берёшь получаешь скидку в цене, так как берёшь на содержание ещё и жильца. Шутка ).

ПОжалуиса, приведите закон про 65 лет. Думаю многим будет интересно. Спасибо.

Со стороны продавца должны быть документы, что в квартире никто не прописан, что жильё не сдаётся в наём, что квартира не имеет ещё собственников. Отметить это в договоре купли-продажи, что квартира "чистая".
Тогда есть возможность в будущем (если это не так) признать акт продажи недействительным и вернуть деньги.

Никак практически. Только, если договор срочный. И то ждать придётся.

...в очередной раз слов не нахожу. Это работа нотара, а не продавца.

bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren drei Monate •bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate •bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate
http://www.rewirpower.de/home/wohnenundbauen/mieterservice/mietratgeber/kundigung0.html
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/eigentumswechsel.htm
3 Jahre Wartezeit
Ist die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so kann sich der Käufer einer solchen Wohnung nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit dem Kauf auf Eigenbedarf bei einer Kündigung des Mieters berufen. In manchen Städten - bei Gefährdung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum - kann die Frist auch 10 Jahre betragen. Ein Anruf beim zuständigen Wohnungsamt oder Bauamt sollte Klarheit bringen.

с трудом верится...если так то ооочень жёстко.
Получается квартиру с жильцом вообще нельзя покупать, какие бы коврижки не сулили,
И с точки зрения закона у жильца есть 1001 способов окладывать переезд на многие годы, даже если квартира покупается для собственного пользования.

впулить тысяч 5 что бы ублажать жильца квартиры...дорогое удовольствие.

а вы на что рассчитывали?
Не задумывались почему сданные квартиры стоят дешевле?
Вам митера в нагрузку к квартире дают и ещё цену сбрасывают
Поэтому перед покупкой таких обьэктов и рекомендуются в письменном виде договориться с митером.

Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs und zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung gem. § 573 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB des derzeit mit dem vorstehend bezeichneten Mieter bestehenden Mietverhältnisses durch den Käufer ist für die Dauer von 10 Jahren, gerechnet vom Datum des Abschlusses dieses Kaufvertrages an, ausgeschlossen. Hat der Mieter zum Zeitpunkt des Abschlusses dieses Kaufvertrages das 65. Lebensjahr bereits vollendet, ist eine ordentliche Kündigung aus den vorgenannten Gründen auf Lebenszeit des derzeitigen Mieters des Kaufgegenstandes ausgeschlossen.

А почему 5к? Поподётся, который и 20к захочет.

Это очень индивидуально. Например, из-за наличия жильца удалось купить квартиру на 20 тысяч дешевле. Отступные жильцу составили 10 тысяч, значит покупатель в выигрыше.